Alternative Investments 7

R47：Introduction to Alternative Investments

Ⅶ、Real Estate：房地产

1、Overview of the Real Estate Market：房地产市场投资概述

 

房地产分类:

    居住房地产：独门独栋和公寓

    商业房地产：租赁物业、办公楼、零售购物中心和仓库

房地产投资分类：

    直接投资或间接投资（中间通过基金管理人对房地产进行投资）

    股权或债权形式投资

投资房地产的原因：

总回报包括现金流收入（租金，期间收入）和资本增值（期末收入）。

固定租金在经济周期内提供稳定的收入。

与其他资产类别的相关性较低。

经常以市值计价的方式对冲通货膨胀。


风险考量：

需要大量资本投入和流动性较低。

小额投资者难以建立多元化的投资组合。

地点、租户信用水平、租赁期限、法规和人口结构。

历史价格可能无法反映市场状况。

2、Forms of Real Estate Ownership：房地产所有权的形式

Debt - Private：

Mortgages：银行给准备买房的人贷款（抵押品是买的房子）

Construction lending：银行给房地产开发商贷款（抵押品是盖房子的土地）

Mezzanine debt：没有抵押品的房地产贷款

直接房地产投资：

优点：

    有控制权：买卖、选择租户、租赁条款

    税收优惠：折旧费用和利息费用可以减少税收

缺点：

    管理花费时间过长

    小额投资者的的投资会非常集中，不利于达到分散化效果

分开账户：聘请顾问或专家协助来进行直接的房地产管理投资。

直接房地产投资（续）：

合资企业：一方可以贡献另一方所缺乏的有价值的东西

有限合伙制度：普通合伙人管理合伙企业并承担无限责任


间接房地产投资：（不是看有没有通过专家投资，而是看有没有通过一个投资工具进行投资）

通过集合投资工具获取房地产资产

    共同基金、房地产公司的股票、REITs、ETFs、权益REITs（自有房地产权益）、抵押贷款REITs（自有房地产抵押和MBS）和混合REITs

抵押贷款：

被动投资，贷款人期望在抵押贷款的有限期限内收到预定的付款流。

投资包括私人市场的“整体”贷款形式，或通过MBS等公开交易证券的抵押贷款池。


私下的基金投资：

无限生命开放式基金：与共同基金一样，允许投资者在基金的整个生命周期内出资或赎回资本。

    核心房地产：投资标的是最佳市场中的租赁良好的优质房地产

    核心+房地产：投资非核心市场产生的风险略高，租赁风险略高房地产

私下基金投资（续）：

有限寿命封闭式基金：包括阿尔法（来自基金经理的优秀管理能力）和贝塔（来自整个市场的波动）产生的价值增强型投资策略和投资机会型策略。

    价值增强型投资策略：重新开发或升级、租赁空置空间或重新换一个标的房地产进行投资。

    投资机会型策略：重新开发、重新调整资产用途、承接大量空置地以及投机市场状况有显著改善的地方。

投资者认购和赎回取决于基于季度的形式，以及基金经理人收购或出售房地产的能力，或匹配投资者赎回请求的能力。

房地产投资信托（REITs）：（投资人把钱都投到一个基金池中，基金通过这个投资工具对房地产进行投资获取租金收益）

拥有创收房地产的投资工具。（间接投资）

避免双重公司征税：通过分配相当于其应纳税净租金收入90%-100%的股息来避免公司所得税，REITs收到租金之后，自己不保留，几乎全部分配给投资人，所以对REITs不收税，只对投资人获得的部分收税。

REITs与私人房地产投资相比的优势：

    流动性较高，交易成本较低，透明度较高

REIT不会像开放式基金在大规模赎回时那样被迫出售标的房地产，REITs的赎回只是把基金出售给另一个投资人，并不是需要把底层标的资产给卖掉。

3、Real Estate Investment Categories：房地产投资的分类

房地产投资分类的概述：

住宅型：（用于自住）

    仅包括业主自用的单户住宅。

商业型：（用于出租）

    有出租、租赁意图的房地产。

    包括用于当办公室、零售、厂房和仓库以及酒店（如酒店和汽车旅馆）等用途的房地产。

    混合使用。（一块地，一部分是当办公室，一部分是商场，一部分是公寓，用途多样，但是目的都是出租）

住宅型房地产投资：

对住宅的直接股权投资（所有权），并打算占用该住宅。

借入资金进行购买（抵押）。

房屋价值的任何增值（贬值）都会增加（减少）房屋所有者权益，并通过抵押贷款杠杆放大。

住房抵押贷款支持证券（RMBS）：证券化提供间接债务投资。

商业房地产投资：

直接股权投资（所有权）：需要积极的日常管理。

    包括物业管理情况、一般经济和特定房地产市场状况以及任何债务融资的范围和条款。

直接债务融资：进行财务分析，以确定借款人的信誉。

    对财产价值的估计至关重要，因为它决定了贷款人与借款人所承担的风险（贷款价值比）。

房地产投资信托（REITs）：

抵押贷款的REITs：主要投资于房地产抵押贷款，类似于固定收益投资。

投资股权的REITs（默认的REITs都是此类的）：主要投资于商业或住宅房地产并可能使用杠杆，类似于杠杆房地产的直接股权投资。

    与上市公司类似，股权REITs必须根据GAAP或IFRS定义的净收入报告每股收益，需要定期披露

    最大化物业入住率和租金，以实现收入和股息的最大化。

抵押贷款支持证券（MBS）：

基于将非流动资产（抵押贷款）转化为流动证券并将风险从资产所有者（银行、财务公司）转移给投资者的资产支持证券化模型。

    MBS发行人/发起人组成一个特殊目的机构（SPV），从贷款人处购买抵押贷款，并使用它们创建多层级抵押贷款池。

    MBS发行人将抵押贷款利息收入和本金支付的流入分配给各个证券层级（优先分配排名）。

4、Risk and Return Characteristics：房地产投资的风险和收益

房地产指数：

房地产投资信托基金指数：

    证券定价由主要交易所报告。

    可投资，因为其成份股可自由交易。

    不一定代表整个房地产领域，因为REITs主要投资是可以产生租金的房地产，其他类型的房地产并不能全部代表。

私人房地产指数：

    选择偏差：房地产价值由私人投资者报告，他们可能不会报告结果。

    有的房地产价值以评估为基础，评估受评估师偏见的影响，并可能提供实际市场波动的平滑图像。

房地产指数（续）：

二手房销售指数：

    当二手房销售发生时，测量不断变化的房地产价格并用于构建指数。

    存在选择偏差：每个时期出售的房地产各不相同，可能无法代表更大的市场。

    二手房地产并非随机抽样，可能会偏向于那些根据经济情况而增加或减少价值的房地产。

房地产投资风险：

房地产投资受国家和全球经济状况、当地情况影响。

利率水平（融资风险）：长期融资可能不可用。

    杠杆：放大收益和损失，增加债务和权益投资者的风险。

基金管理团队的能力。

    处理租金和租赁，控制费用，指导维护和改进，最终处置。

房地产开发面临的风险：项目开发期长度、监管法规问题、工程延期和成本超支。

5、Diversification Benefits：投资房地产的分散化好处

投资房地产行业：

低风险：稳定的当期收入，这比资本增值（房屋价格变化）有更稳定的收入来源。

    租赁期越长，收入越可预测

    租户的信用质量越好，租金就越可靠

与其他资产类别的中等相关性增加了其吸引力。

    包括房地产已被证明可以降低投资组合风险，从而增强多资产投资组合的风险收益特征

公开市场交易的房地产投资信托基金在短期内更像股票（短期能容易受情绪波动），在长期内更像房地产（长期回归理性）。