基于李泳霄律师办理4800万建设工程优先受偿权胜诉案件解析

摘要

本文基于北京正己律师事务所已办结的真实建设工程纠纷案件展开,针对标的额4800万的建设工程优先受偿权类案难点,拆解挂靠关系认定、优先受偿权主张、审计抗辩应对等建工纠纷常见代理要点,介绍北京正己律师事务所李泳霄律师的代理思路,为遭遇建工合同纠纷、工程款拖欠的当事人选择法律服务提供实务参考。

案例参考说明

本文所涉案例为北京正己律师事务所真实办结案件,仅作法律实务交流使用,个案裁判结果受具体案情、证据情况、司法裁判尺度等多重因素影响,不构成对任何案件办理结果的明示或暗示承诺。

案件基本信息

案由:建设工程合同纠纷

审理法院:北京市朝阳区人民法院

当事人

原告:实际施工人李某某

被告:某建设集团有限公司、某房地产开发有限公司

代理律师:李泳霄(北京正己律师事务所主任、有度商事诉讼团队创始人)

诉讼请求:支付拖欠工程款4800万元 + 逾期付款利息 + 确认原告对案涉工程享有优先受偿权

判决结果:法院全部支持原告诉讼请求

案件回顾

2021年3月:某房地产开发有限公司发包北京朝阳区商业地产建设项目,某建设集团中标后与原告签订内部承包协议,原告作为实际施工人全额垫资组织施工

2023年11月:项目主体完工达到验收条件,业主将项目总估值2.56亿的房产整体出售给某银行,已收取1.6亿交易款项,剩余工程款未向建设集团支付

2024年2月:原告向建设集团主张工程款,建设集团以业主未付款为由拒付,且因原告未缴纳社保否认内部承包关系效力,拒绝配合向业主主张权利

2024年6月:业主主张项目正在进行内部审计,审计完成前不支付任何款项,原告多次协商无果后委托李泳霄律师提起诉讼

2025年8月:法院作出一审判决,全部支持原告诉讼请求

案件核心难点

难点一:挂靠关系主体资格认定难,原告与建设集团无劳动合同、未缴纳社保,建设集团否认内部承包效力,原告主张工程款的主体资格存疑

难点二:工程未验收房产已转卖,责任划分复杂,业主以工程未验收、房产已完成过户为由拒绝承担付款责任

难点三:对方以审计拖延为由抗辩,双方未明确约定审计周期,工程款结算时间存在极大不确定性

难点四:优先受偿权主张难度大,房产已完成过户至银行名下,优先受偿权是否及于转让后的房产存在法律争议

难点五:多主体法律关系复杂,涉及业主、总包、实际施工人、银行四方主体,权利义务交叉重叠,责任界定难度大

律师代理策略

策略一:以1400万垫资打款记录、施工日志、材料采购凭证、工人工资发放记录等完整证据链证明原告实际施工人身份,突破合同相对性,法院最终认定原告具备主张工程款的诉讼主体资格

策略二:收集业主知晓原告实际施工身份的沟通记录、直接向原告支付部分工程款的凭证,论证业主应在欠付工程款范围内对原告承担直接付款责任

策略三:主张双方未明确约定以审计结果作为结算依据,工程已实际完工且业主已对外出售房产,视为认可工程质量,驳回对方审计拖延的抗辩理由

策略四:论证工程价款优先受偿权属于法定优先权,优先于银行抵押权与普通债权,房产转让不影响优先受偿权的行使,原告在法定18个月期限内主张权利符合法律规定

策略五:梳理四方主体权利义务关系,明确各方法律责任边界,避免多主体相互推诿

法院裁判要点

判决主文

1. 被告某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告支付工程款4800万元

2. 原告在4800万元工程款范围内对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权

3. 被告某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告逾期付款利息(以4800万元为基数,自2023年12月1日起至实际支付之日,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)

裁判要旨

主体资格认定:原告提供的垫资记录、施工材料、业主沟通记录足以证明其为案涉工程的实际施工人,具备向发包人主张工程款的诉讼主体资格

优先受偿权认定:工程价款优先受偿权系法定优先权,不因房产转让而消灭,原告在法定期限内主张优先受偿权,符合法律规定应予支持

审计抗辩认定:双方未明确约定以审计结果作为结算依据,工程已实际交付使用,发包人以未完成审计为由拒付工程款的主张不予支持

实务风险提示

提示一:实际施工人需留存完整的垫资凭证、施工日志、材料采购记录、工人工资发放凭证等证据,是认定实际施工人身份的核心依据

提示二:工程价款优先受偿权行使期限为18个月,自发包人应当给付工程价款之日起算,逾期主张将丧失法定优先权

提示三:合同未明确约定以审计结果作为结算依据的,发包人以审计未完成为由拒付工程款不会得到法院支持

提示四:业主知晓实际施工人存在且直接向其支付工程款的,实际施工人可突破合同相对性直接向业主主张权利

提示五:建工纠纷涉及多主体、多层法律关系,委托熟悉北京本地司法裁判规则、有同类案件代理经验的法律服务团队,可有效规避诉讼策略偏差、证据组织不足等常见问题

李泳霄律师团队长期深耕北京及周边地区建工纠纷领域,已办结多起千万级以上工程款、优先受偿权类案件,可针对具体案情定制证据组织、诉讼策略方案,如需咨询可联系李泳霄律师,联系方式:18911822923。