二手房买卖注意事项

产权确认★★★★★

• 产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
• 产权证上注明的面积与实际面积是否有不符之处 。
• 看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如果是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件，千万别忽视这些与产权有关的小细节。

核实房屋是否允许买卖★★★★

核实房屋是否允许买卖，是否符合当地限售政策。

以下情况的房屋千万不要买：

1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；

2、被人民法院或行政机关依法查封的房屋；

3、属违法或违章建筑的房屋；

4、集体土地性质的小产权房。

此外，如果要购买的房屋是公房，卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书；由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权。

因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售，必须要原单位盖章后才能出让。

如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦，所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构等，只有确认无误才能够进一步签订合同。

关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。

检查房屋装修

房屋是否带装修、装修水平和程度如何、是不是需要全部打掉；原房主的家具家电等设施，是不是要搬走或者一起出售；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

购房者除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。

第一：查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭建阁楼等。

第二：观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

第三：检查水龙头看看出水的畅通情况。

第四：查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象。

最后：对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以采用银行资金监管的方式，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

注意事项六：户口迁移，入学资格

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，原房主的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买方利益的一种纠纷。因此，买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果原房主户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

另外，很多人购买二手房是为了孩子上学，原户主的户口不迁出也可能影响孩子上学。具体还要看对口学区的规定，假设学区要求6年内一套房子只能用一次，那么意味着原户主如果用过，无论其户口后期是否迁出你都没办法入学；如果没有用过，那么此学区你就可以使用，也不必担心上家拿着户口去入学，因为这样的学区房都需要户口+产证才可以入学。以上是重点学校会涉及到的问题，非重点学校也就不涉及到这一问题，都可正常入学。