上海最重磅的“战略预留区”，也要动了！

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在寸土寸金的上海，有一种极其特殊的土地存在——“战略预留区”。它如同为城市未来珍藏的“底牌”，不轻易动用，只为等待最具时代意义的重大功能与项目落地。

根据《上海城市总体规划（2017-2035年）》，全市划定了约200平方公里的战略预留区，它们零星分布在城市各处。

而在上海中心城，这样的预留区有五处：近来备受瞩目的复兴岛、纳入“中城”规划的宝山大场机场、转型中的滨江高化地区……以及，堪称其中最重磅、最核心的一处——黄浦世博滨江。

 

 

黄浦世博滨江之所以独一无二，在于其无可复制的区位：这是上海内环线内、中央活动区（CAZ）范围内，最后一段可供大规模整体开发的滨江岸线。

近期，《世博地区浦西片区控制性详细规划（草案）》的公示，标志着这张“王牌”正式进入启动阶段。规划中勾勒的中央科创区（CID）、350米天际地标、世界级艺术文博区与沉浸式烟火街巷，共同描绘出一幅未来都市的宏大愿景。

 

 

此刻，我们不禁要问：

这份蓝图究竟有哪些超越常规的亮点与突破？

它的诞生，将如何重塑上海核心区的功能格局与价值序列？

更重要的是，为何上海选择在此时，接连启动多个战略预留区的开发？

 

 

黄浦世博滨江规划解读

黄浦世博滨江总面积约3.6平方公里，规模介于前滩（2.83平方公里）与徐汇滨江（7.31平方公里）之间，是内环内最后且最具战略价值的滨江成片开发区域。

 

 

1. 聚焦核心：四大单元中的发展极核

规划将片区划分为四个单元，其中 01单元（核心区） 是绝对的开发重心。该单元依托现有大型场馆与滨江公共空间，集中布局国际交流、文博庆典与都市科创三大核心功能。

 

 

02单元（南浦大桥区域） 侧重于生态休闲提升，03与04单元 作为成熟区则以优化为主。

从开发体量看，总建筑面积约485万平方米中，可开发规模约180万平方米，超过70%集中布局于01单元，体现了高强度、高集聚的开发导向。

2. 重塑天际：86万方商办集群与350米地标

核心区内规划了12幅商业办公地块（包括混合用地），商办总规模超80万平方米。

 

 

最为瞩目的是规划高度达350米的中央地标，建成后预计将跻身上海前10、浦西前3的超高层建筑序列，与北外滩、徐家汇地标遥相呼应。

 

 

 

 

3.融合气质：艺术博览、生态水岸与烟火街巷

规划深度承袭了后世博时代的文化基因与滨江特质：

艺术文博区：保留并活化世博会博物馆、当代艺术博物馆、彩虹桥、船舶馆等遗存，规划文化设施共12处，用地近18万㎡，构筑密集的文化展示网络。

 

 

 

 

休闲生态水岸：在已贯通的滨江绿道基础上，进一步注入文化、体育等多元功能，打造更具活力的世界级水岸公共空间。

 

 

国际范与烟火气：规划通过“后街1公里”与“三横多纵”的步行网络，在商办集群背后编织充满活力的开放式街区。首层空间将布局商业、文化展演等功能，串联各大文化场馆，形成兼具国际品质与市井温度的“缤织活力后街”。

 

 

 

 

4、滨江豪宅：稀缺的一线江景价值释放

新规划了9处宅地，其中7幅商品住宅，总建面约45万㎡，大多都是无遮挡南向直面黄浦江（前排文化设施，一般在40米左右），这点是非常稀缺的，未来都注定是一线江景豪宅。

 

 

 

 

这批新房价格来到20万/㎡也毫不夸张，这7处商品房供应，总货值达到了近千亿级别。

宅地出让收入，预计要有500-600亿左右。

凭借这45万㎡一线滨江豪宅的入市，黄浦区将重新定义滨江豪宅的价值序列，并将进一步夯实黄浦作为全国豪宅聚集区的地位。

 

 

中央科创区，黄浦入局科创赛道

2023年9月正式批复了《上海市世博会地区文化博览区控制性详细规划》，而后就在同一个月的《2023黄浦区科技创新大会》上宣布了黄浦区将在此布局“中央科创区”的雄心壮志。

在滨江核心段中，杨浦滨江已经明确以科创为主题，并且吸引了抖音美团等互联网大厂入驻；

 

 

徐汇滨江则形成“数字经济、生命健康、文化创意、科创金融”互为支撑的产业结构。西岸智塔"垂直硅谷"，设立全国首个大模型创新生态社区"模速空间"，已经成为上海AI产业核心承载区。

 

 

为什么之前，上海的科创产业主要分布在张江、松江G60、大零号湾等相对外围，最近滨江核心段也纷纷聚焦科创赛道？

 

 

上海科创中心“四梁八柱”示意图

在大都市中心区域布局科创产业，是国际科创空间载体发展趋势。

黄浦区规划局相关负责人介绍：“从研究园模式到科技园模式，再到科学城模式，现已迈入‘以人才引导聚集’为特点的‘科创回归都市’新模式，国际上，出现了纽约哈德逊广场、伦敦科技城、日本虎之门之丘等标杆案例。”

有专家也指出“科创回归都市”的两个底层逻辑：

科技人员需要社交，很多灵感都是“脑袋碰脑袋”撞出来的；市场的规律就是“便捷创造价值”，在市中心能快速实现各类资源要素的组合，企业与人才的可触及性更高。

黄浦区作为上海唯一全域位于中央活动区（CAZ）的行政区，其发展中央科创区的底气在于：：密集的资本、顶级的商务配套、广阔的高端应用场景（金融、商业、消费）以及深厚的海派文化底蕴。

黄浦区的目标并非传统研发制造，而是成为全球顶尖创新要素的“融汇之地”与前沿科技的“创新之眼”，聚焦于技术的首发、首秀、首展与融合应用。

 

 

黄浦世博滨江的体量相对不大，但黄浦区将以“中央科创区”为核心，抢占上海乃至全球科创网络的价值制高点。

 

 

 

为什么全面启动战略留白区？

作为上海2035规划的战略留白，按字面意思理解，应该留给2035以后再开发。

今年，市中心重磅级的留白区都在启动详细控规。

以复兴岛为核心，包含浦东金滩、森兰滨江，黄浦江中北段规划在9月公示；以26号线和中城地带规划为契机，大场机场也纳入正式规划研究范围。

 

 

如今，最重磅的黄浦世博滨江也公示了详细控股，全面开发进入日程。

为什么在上海商办与产业园区空置率较高的情况下，依然要启动留白区的开发呢？

我的理解，这有两个方面的原因：

第一，是城市发展核心逻辑的延续与升级。

上海过去数十年的成功，都得益于通过拉开城市框架、释放优质空间来驱动产业升级与人口导入。

在城市化进入存量时代的今天，这一逻辑并未改变，而是变得更加精准。如今释放位于CAZ、内环内的“王炸”级留白，旨在以最高能级的空间供给，吸引和锁定代表未来的顶级产业与人才，是在新阶段强化全球资源聚集能力的必然选择。

第二，是一种着眼于长远的“逆周期”战略投资。

经济周期的波动中，优质资产的战略价值反而凸显。

政府主导推动核心区战略储备用地开发，能够起到稳定社会固定资产投资、引导市场预期、提升区域长期价值的关键作用。

这也是为经济复苏周期储备优质项目和增长动能，待周期向上时，这些提前布局的顶级空间将迅速转化为强大的发展引擎。

因此，世博滨江等战略留白的启动，是一次主动的时空资源调配，是上海在关键发展窗口期，为巩固和提升其全球城市竞争力所下的“先手棋”。

 

写在最后

黄浦世博滨江规划的启动，标志着上海核心区最后一块战略留白进入兑现期。这不仅是空间资源的释放，更是城市发展逻辑的深刻体现。

当前多个战略留白区同期启动，揭示出上海从“外延扩张”向“内涵提升”的关键转变。在经济与空间的双重约束下，以最优空间进行逆周期投资，旨在强化长期竞争力。

这片宝地的焕新，将是上海迈向卓越全球城市的一次集中展示。当留白转化为蓝图，浦江岸线的发展史诗，将就此写下新的章节。

 

 

 

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参考文献

上海最重磅的“战略预留区”，也要动了！