上海华二成绩下滑，前滩顶不住了？
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7、8、9三个月，上海楼市的整体行情并不好。
即便8月底出了些政策，但却不痛不痒，所以楼市也并没有迎来金九。
这样的大环境下，上半年表现不错的前滩似乎也顶不住了。
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可以看到，今年1-6月，前滩的月成交量大都在20套左右，比较好的3月甚至高达46套，而7-9月平均只有10套成交，成交量直接“腰斩”。
这不禁让人联想到，今年华二前滩的中考成绩不及预期，是不是因为中考成绩公布，给板块带来了负面冲击？
01华二前滩今年成绩有多“拉胯”
华二前滩23、24年的中考成绩都是非常不错的。在2024年中考后，学校更是高调发布了喜报，公示取得了整个浦东公办第二的好成绩。
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彼时的华二前滩，700+以上12人，占比13.3%，四校自招7人，上中、华二、交附、复附都有录取，四校八大录取率高达40%，市重点比例72%，数据亮瞎眼，甚至可以和浦东公办头名张集叫板。
然而今年华二前滩的中考成绩退步明显，部分数据就和近三月前滩成交量走势相似，也是“腰斩”了。
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700+的高分占比从去年的13.33%下降到了10.95%，只能算是浦东公办一梯队里的中等水平。
四校自招4人，比去年的7人少了将近一半，在浦东排名第7、公办排名第5，而且4人全部是被华二录取，有嫡系关照之嫌，上中、复附、交附无人上榜。
去年四校八大率40%，今年算上五虎也只有22%，这一数据可以说是腰斩都不止。
市重率滑落到了60%出头，大幅下降12%。可以说各项数据统计都滑落不少。
也正因如此，华二前滩今年中考后相当低调，别说喜报了，连成绩统计都要费一番周折才能搜集到。
02前滩的成交价，谜之上涨
最近3个月，上海楼市整体上是量价齐跌，有些板块仅7、8、9这3个月，价格累计跌幅就达到了10%以上。
前滩学区成绩下滑，板块成交量也在下跌，不管是大环境还是板块自身，看起来都是满满的利空。
但从成交价来看，这三个月前滩不仅整体价格坚挺，而且挂学区类型的房子价格甚至逆势上涨了。
我们之前文章中对前滩的学区房做过详细的分析介绍（需要具体了解可以参考：极限PK，张集打不过华二？）
前滩没有老破小，都是次新房，根据房子品质和功能，可以分成三类：挂户口的小户型、品质一般的自住房、品质自住次新。
我们今天主要来看前滩这三类产品近期的价格走势。
第一类：挂户口的小户型
这类挂户口的房子不论是户型还是小区环境都不太好，还有鸽子笼酒店式公寓的既视感，但这类房子的价格也并不低。
房价中含有明显的学区溢价，购买这类房子的主要是学区需求的客群，买了就出租，很少有自住的。
比较典型的代表就是海悦华庭、东方悦耀、前滩东方逸品等小区的小面积一房。
海悦华庭
今年4月时，海悦华庭50平的一房成交单价15.2万，最新成交的是9月27日，45平的一房，成交单价来到了16.2万。
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东方悦耀
东方悦耀4月时的成交单价13.9万，9月份成交单价14.2万，小幅上涨。
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前滩东方逸品
前滩东方逸品面积段覆盖跨度比较大，小的有50多平挂户口的一房，大的有130多平的三房。面积越小单价越高，小户型比大户型的单价能高出2万，可以看到明显的学区溢价。
单看小户型挂户口类型的房子，57平的一房5月底时中间楼层的成交总价825万，单价14.3万，8月份低楼层59平的成交总价840万，单价14.2万，和5月时几乎持平，考虑到楼层因素，这个价格也是略涨的。
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前滩学区因素占比最高的挂户口产品，7-9月价格比上半年还上涨了一些。
第二类：品质一般的自住房
这类房子比挂户口的小区品质并没有好多少，有些甚至就是挂户口产品同小区的大户型，购买客群主要是受制于预算，追求更低单价，为了满足纯自住或者自住兼顾学区需求的。
这类选项有前面提到的海悦华庭、东方悦耀、前滩东方逸品大些的户型，以及像晶萃名邸这样品质相仿小区70-100平的户型。
以东方悦耀73多平的1室户为例，在年初时高楼层成交单价11.5万，7月同面积1房中间楼层成交单价11.9万，9月最新的一套同户型中间楼层成交单价11.6万，价格也比较平稳，综合考虑楼层因素，价格较年初也是微涨的。
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第三类：品质自住次新
这类产品在小区品质、房型、面积上，较第二种产品有大幅提升，代表的有中粮前滩海景壹号、晶耀名邸这样的品质盘，以及前滩华唐名邸、晶萃名邸的大面积、高总价户型。
其中成交最活跃的是中粮前滩海景壹号，从5月至今，成交单价稳定在16万左右。
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所以整体来看，前滩板块表现可以说是非常坚挺，不但没有受到三季度楼市下行的冲击，挂户口的房子反而还在逆势上涨。
03前滩价格坚挺，是“昙花一现”吗
其实前滩的“逆势”，从去年就已经开始了。
最近三年的楼市下行周期中，前滩也曾有过深度回调，表现并没有比上海大盘好多少。
像东方逸品、东方悦耀挂户口的一房，高点时到过16-17万的单价，后来回调到12万左右，甚至还有过10万出头成交的个例，回调幅度超过30%。
后来在打新热度过去后，市场逐渐回归理性，投资客出清、刚需入场，去年初，前滩市场便开始企稳回升，到现在像东方逸品、东方悦耀挂户口一房也回到了14万左右的单价。
近三个月的逆势可以说是前滩整体逆势的延续，之所以保持这样的延续，除了打新投资客逐步出清以外，还有一些前滩本身特有的一些原因。
1、中考成绩虽然退步，但是可以被“原谅”
首先要客观来看的，就是华二前滩的中考成绩退步。
确实，华二前滩今年的成绩和过去两年比，退步很明显。
但一方面，之前的成绩确实太牛，参考的起点高，实际上华二前滩今年的成绩虽然退步了，但也不算差，稳居浦东一梯队没有任何问题。
另一方面，今年华二的考生是纯纯的地段生，不像过去几年，还有不少是福外明珠小学过来读初中的生源。
再者，华二前滩今年正在扩招过程中，对师资的分配、教师的精力都会有影响。
今年的成绩是在诸多不利因素集中爆发的情况下取得的，可以说是“情有可原”。
而且利空出尽就是利好，今年成绩基本见底，之后的成绩大概率会强于今年。
再加上浦东当下一梯队初中里，除了张集、华二前滩和联洋的进才实验，其他的都需要提前5年入户。张集今年也已经学位预警，需要提前1年入户。浦东买了就能上的初中，选择真的是不多了。
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所以不论是学区认可度还是稀缺度，华二前滩仍然具备很强的吸引力。
2、顶级配套的稀缺性
华二前滩是不错的学区，然而前滩还并不是一个主打学区的板块，前滩最能打的特质是他的顶级配套。
放眼全上海，规划能级高且落地最快的，就是前滩了。
“第二个陆家嘴”、“世界级中央活动区”的定位，前滩太古里、前滩中心等高配商业综合体，6/8/11三轨交，都是真金白银扎扎实实砸出来的。走在前滩，都能感受到扑面而来的重金打造奢华感。
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（前滩实景拍摄）
加上华二前滩锦上添花，前滩板块商业、交通、学校样样齐全，房龄也新，几乎没有什么短板，这些都吸引着中产家庭持续买入。
3、九年不一贯带来的流动性稀缺
今年华二前滩的初中入学政策有一个非常重要的调整，就是在上初中时，不再直升，而是要再次验证户籍。
也就是说九年一贯制的华二前滩，不再一贯了。
以前买一套华二的学区房，小学入学后就可以转手卖掉，不影响上华二的初中。
政策这么一改可就不行了，虽然进了小学，但房子至少还要持有到娃上初中才能卖，变相“限售”至少5年。
前滩本就不是体量很大的板块，整个板块在售房源也就一直维持在250套左右，这样的政策变动下，挂户口类型的学区房可以说是卖一套少一套，自住型的房子如果家里有娃上学，也会被“限售”，所以不论是纯学区还是自住型次新，流动性都会减少。
这一点早在入学政策调整时我们就写文章强调过（18.8万已成交！前滩华二杀疯了），今年还是政策调整的第一年，往后几年房源流动性的影响还会愈加明显。这也会为后续前滩房子的稀缺性提供重要支撑。
所以，前滩板块纯学区房逆势上涨、板块整体价格坚挺，都有背后的底层原因。
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参考文献链接
人工智能芯片与自动驾驶
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