【理论与方法】第一章 房地产估价概论
第一章 房地产估价概论
教材精讲班学习要求
初步浏览一遍教材，对照考试大纲，在教材上把属于理解和应用层次考核要求的知识点划出来。
对课程内容有基本的了解，再开始听课，自己读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的内容，在教材上做记号。
听课的时候，对照老师的讲解，和自己的理解做印证，看自己的理解有无偏差；对于做了记号不理解的内容，重点听老师的讲解，听后要能够理解。
教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。
考试目的
测查应试人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价行业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 对房地产估价的认识
一、房地产估价的含义（熟悉）
1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别
专业/非专业五大不同（重要考点）：
①专业机构和专业人员——专业机构指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位（估价机构）。专业人员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人（估价师和估价员）。
②专业意见——最终的估价结论，不是用直觉或仅凭经验得出，而是按严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。
③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们（社会公众）信服、认可或接受。
④有偿服务——接受委托人的委托，有偿服务，向委托人收取费用。
⑤法律责任——疏忽或过失造成委托人或其他第三方损失，承担的法律责任：责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
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【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ） |
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『正确答案』× |
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【例题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。 |
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『正确答案』ACD |
2.专业房地产估价的概念
房地产估价机构（估价主体）接受他人委托，为了特定的目的（估价目的），遵循公认的原则（估价原则），按照严谨的程序（估价程序），依据有关文件、标准和资料（估价依据），在合理的假设下（估价假设），采用科学的方法（估价方法），对特定的房地产（估价对象）在特定时间（价值时点）的特定价值或价格（价值类型）进行分析、测算和判断，并提供专业意见（估价结论）。
3.估价与评估的异同
相对于价值或价格分析、测算和判断活动，估价专指对价值或价格进行评估。
房地产评估范围更广泛：不仅包含房地产价值或价格评估，还包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。
房地产估价建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上，以得出房地产价值或价格为目标或最终结论的评估，称为房地产价值或价格评估，或简称房地产估价、估值。
房地产估价机构、房地产估价师还可从事：
（1）房地产价格和价值分配。如把房地产的总价值在不同部分之间进行分配。例如：
①房地产总价值在土地和建筑物之间分配（剩余技术），把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间分配（高层建筑地价分摊）；
②采用成本法测算住宅小区的平均房价，在各个楼栋、单元、楼层、朝向、户型间分配（开发商的售价表）；
③开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各宗土地之间分配。
（2）房地产价值提升评估（如，房屋更新改造、改变用途、增加容积率、相邻房地产合并等）。
（3）房地产价值减损评估（如污染、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等）。
（4）相关经济损失评估（如征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估）。是由损害修复带来的。
（5）房地产咨询业务（如房地产市场调查分析预测、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。）
这些业务，是估价师和估价机构有能力从事并应努力拓展的业务领域。
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【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（ ） |
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『正确答案』√ |
《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日全国人民代表大会常务委员会通过）颁布实施后，“资产评估”不仅包括财政部门管理的狭义的资产评估，还包括房地产估价等其他评估领域和评估专业，并且该法第四条、第十三条和第十七条规定开展资产评估业务应遵循独立、客观、公正的原则。
但由于投资价值等某些价值价格评估，严格地说并不需要遵循独立、客观、公正的原则，所以为了防止不应有的违法，有必要将估价与评估区分开来，可将《资产评估法》所称的评估范围理解为鉴证性估价，不包括咨询性估价。
鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。
咨询性估价（或参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。——自评自用，报告的使用不涉及第三方。
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【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。 |
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『正确答案』D |
二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握）
特点1：评估的是价值，不是价格
价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的中心。
价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。
房地产估价本质上是评估房地产价值，而不是价格。
特点2：房地产估价是模拟市场定价，而不是代替市场定价
估价和定价，本质不同。市场营销学中的4Ps，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。成本加成法、取脂定价法、心理定价法等等。
房地产价值由客观市场力量决定，由众多市场参与者的价值判断形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。要排除个别因素。
房地产价值是客观存在的，估价师运用专业知识及实践经验，“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
房地产估价，从形式上看是房地产估价师的主观定价行为，但是实质上房地产估价师需要模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
具体估价时，估价师模拟房地产市场机制的作用，考虑估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价。
特点3：房地产估价提供价值意见，不作价格保证
估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份，发表对估价对象价值或价格的专业意见，供委托人及估价结果使用者参考使用，但是不是对估价对象在市场上可实现价格的保证。仅是意见，不是保证。
不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。
在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，鉴证性估价的法律责任大于咨询性估价的法律责任。
特点4：估价有误差，但误差应在合理范围之内（必考考点）
不同的估价师对同一估价对象房地产，同一价值时点，同一价值类型进行评估，评估值往往不同，与实际成交价格也有差异。这就是误差的问题。
对估价准确性问题的全面认识包括5点：
①合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值（误差不可避免）。因为估价总是在信息不完全和不确定因素下作出的，并且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
②所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值＝真实价值＋误差。
③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价的误差容忍度较高，但误差范围又要适度。不过这个度较难把握。
④判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
一般不用实际成交价格判断误差，而采用合格的估价师对同一估价对象、同一估价目的、同一价值时点的重新估价结果。（对比法，复核评估）
⑤间接方法——考察履行估价程序是否存在瑕疵。即通过检查估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用，间接对其估价结果肯定或否定。
防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等。
目前我国的技术规范有4个：
①《房地产估价规范》（国家标准）；
②《房地产估价基本术语标准》；
③《房地产抵押估价指导意见》；
④《国有土地上房屋征收评估办法》。
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【例题】关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
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【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。 |
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『正确答案』A |
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【例题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ） |
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『正确答案』√ |
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【例题】从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。 |
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『正确答案』D |
特点5：既是科学也是艺术
估价师在评估房地产价值时，需要将理论方法与实践经验完美的结合起来。应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
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【例题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（ ）。 |
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『正确答案』ADE |
三、房地产估价的必要性（熟悉）
1.专业估价存在的前提——独一无二、价值较大
独一无二，各不相同，不能通过简单的比较得知价格，需要专业估价。价值量大，可以承担聘请专业机构或专业人员估价的花费。
2.房地产需要专业估价的具体分析
房地产市场是不完全市场。“完全市场”条件：
①同质商品；
②买者卖者人数众多；
③进出市场自由；
④价格信息充分，并能预测未来的价格；
⑤单个买者卖者无关紧要；
⑥无串通共谋；
⑦消费者总效用最大化，销售者总利润最大化（理性经济人）；
⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。不符合任何一条，就是不完全市场。
房地产市场是典型的不完全市场。房地产品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。房地产无法移动，不符合第⑧条。
不完全市场，阻碍房地产价格合理形成，难以自动形成适当的价格，需要房地产估价师模拟市场定价，推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，保护房地产交易者合法权益，维护房地产市场秩序。
3.房地产估价是估价行业的主体
（1）房地产量大面广，其他资产相对较少；
（2）房地产需要估价的情形较多；房地产交易、抵押、征收、税收、保险、损害赔偿等行为都需要房地产估价。
（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询服务；
（4）房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。
第二节 对房地产估价的需要（即：估价目的）
一、房地产转让和租赁的需要
1.房地产转让
转让方式：买卖、互换、赠与或作价出资、作价入股、抵偿债务。
2.房地产租赁
包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。
确定转让价格和租赁租金。
二、房地产抵押的需要（掌握）
1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。
3.房地产抵押对房地产估价的需要，主要有5种：
①初次抵押估价。
②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款。
④抵押期间估价，即（贷款到期前）对抵押房地产的价值进行评估，监测抵押房地产的价值的变化，也是出于风险防范。
⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产折价或者拍卖、变卖处置。
4.金融机构贷款前、后和抵押物处置三个阶段抵押估价。
——贷前：房地产价值评估、房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等。
——贷后：抵押房地产价值或价格动态监测和评估，有关风险提示。
——处置：处置抵押房地产价值评估、处置方案、处置方式分析咨询。
5.向抵押权人提供风险提示：
抵押人的行为使抵押房地产的价值减少，要求抵押人停止其行为；
抵押房地产价值减少，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减值相应的担保；
抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。
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【例题】房地产抵押对房地产估价的需要，包括（ ）。 |
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『正确答案』ABCD |
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【例题】在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（ ）。 |
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『正确答案』C |
三、房地产税收的需要（掌握）
中国目前与房地产有关的税种10个，房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税（专门针对房地产设置），增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等（具有普遍调节功能）。
特例：城镇土地使用税和耕地占用税从量定额征收（按占地面积计税），不需房地产估价。
计税依据：房地产价格或价值、租金。
计税依据不合理的，纳税人可申请重新核定计税依据。
契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税收，计税依据是：
①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格（或核定价格，当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由时）。
②赠与（土地使用权、房屋），参照市场价格。
③交换（土地使用权、房屋），为交换价差。差额明显不合理且无正当理由，由征收机关参照市场价格核定。
四、房地产征收和征用的需要
1.共性——强制性，法定程序，公平补偿
2.区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强行购买”；
征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给被征用人。“强行租用”
3.记忆要点：征收征用，——“公共利益原则”、“公平补偿原则”
4.补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。
——房地产被征用后损毁的，补偿为“使用上的补偿（相当于租金）＋损毁前后的价差”
——被征用后灭失的，补偿为“使用上的补偿＋相当于被征用房地产价值的补偿”
——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”
产权调换差价＝被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值。
5.评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
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【例题】因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。 |
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『正确答案』B |
五、房地产司法拍卖的需要
人民法院强制拍卖房地产，评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，是为确定拍卖保留价提供参考依据。
六、房地产分家析产的需要
1.房地产分割一般不宜实物分割，而用价值分割。
2.实物分割+差价 “多退少补”。
3.土地：等值基础上面积不等的划分，或按面积平均分割+差价 “多退少补”。
4.房屋分割，实物分割+差价 “多退少补”。
七、房地产损害赔偿的需要
房地产损害的情形多样复杂，主要有：
（1）使他人房地产受到污染。
（2）新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。（侵犯相邻权）
（3）工程施工不慎使邻近建筑物受损。
（4）房屋质量缺陷给购房人造成损失。
（5）修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。
（6）对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。
（7）未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。
（8）非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。
（9）其他房地产损害。
上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失（如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等），为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。
【例题1－1】某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。
【解】
①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额
即受损前后的市场价格差：（6000－5200）×5500＝440.00（万元）
②修复所能带来的价值增加额
修复后前的市场价格差，即：[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（万元）
补充：受损后，和修复前，是一个时点，一个概念。
③修复的各项必要费用
包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（万元）
④该损害在经济上是否可修复
比较修复的必要费用（成本）与修复的价值增值（收益）。如前者≦后者，可修复；反之，不可修复。
因为修复成本264万元<修复所能带来的价值增加额341万元（修复收益），在经济上可修复。
⑤该损害造成的相关经济损失额
房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（万元）
⑥该损害造成的总损失额
修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264＋0.6×3%×5500＝363.00（万元）
⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额
给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（万元）
本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意：
不修复情况下的价值减损＝损坏前后的市场价差
修复带来的价值增加额＝修复后前的市场价值差
损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）
损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费
总损失额＝修复必要费用＋修复后的价值减损额
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【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（ ） |
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『正确答案』× |
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【例题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。 |
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『正确答案』C |
八、房地产保险的需要
投保时，为确定保险价值和保险金额提供参考依据。
保险事故发生后，确定财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。
保险期间，保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。
九、国有土地有偿使用的需要
出让方式：协议和招标、拍卖、挂牌等。
对拟出让的土地估价，有两个视角。一是出让人（市、县人民政府国土资源行政主管部门），确定出让底价（出让人的最低价）提供参考依据；二是用地者，确定出价（可承受的最高价，咨询性估价）。
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出让方式 |
出让人 |
用地者 |
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招标出让 |
招标底价 |
投标报价 |
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拍卖出让 |
拍卖底价（保留价） |
竞买人的最高出价（最高应价或最高报价） |
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挂牌出让 |
挂牌底价 |
竞买人的最高报价 |
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协议出让 |
出让价格、确定协议出让最低价 |
土地使用者的最高出价 |
十、企业有关经济行为的需要（熟悉）
企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策、会计计量、信息披露、监督管理等提供参考依据。
此外，企业运营中的房地产，根据会计计量、相关信息披露和有关监管等需要和要求，对其公允价值等进行评估。
十一、房地产行政管理的需要（了解）
十二、其他方面的需要
（1）房地产证券化需要的估价。
（2）办理出国移民提供财产证明需要的估价。
（3）在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。
（4）对各种涉及房地产的违法、违纪等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。
（5）房地产开发经营过程中需要的估价。
（6）建设用地使用权期间届满需要的估价。
（7）住房反向抵押需要的估价。
第三节 房地产估价的要素
一、估价当事人
与估价活动有直接关系的单位或个人，包括估价机构、估价师（估价主体）和估价委托人（需求者和服务对象）。
（一）房地产估价机构
依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。
《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。
合伙评估机构应有2名以上评估师，其合伙人2/3以上具有3年以上从业经历，最近3年内未受停止从业处罚。
公司制评估机构8名以上评估师和2名以上股东，2/3以上股东3年以上从业经历，且最近3年内未受停止从业处罚。
（二）注册房地产估价师
通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格。理论知识＋实践经验＋职业道德
应受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；不得以个人名义承揽房地产估价业务，由房地产估价机构统一接受委托和收费。
（三）估价委托人
1.委托估价机构为其提供估价服务的单位或个人（估价服务的需求方）。
2.自用：司法拍卖估价报告，确定拍卖保留价；
第三方使用：借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人（如商业银行）使用；不特定的第三方使用，如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。
3.估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的区别和关系。重要考点
（1）估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。
（2）估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
（3）要求能联系实际，确定估价中这几种身份的关系。
（4）房地产抵押估价，委托人可能是贷款人，也可能是借款人，都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。
（5）房屋征收评估，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。
（6）房地产司法拍卖估价，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。（注意判断题）
二、估价目的
估价委托人对估价报告的预期用途。是委托人对估价的实际需要。
估价目的：房地产转让、租赁、抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、建设用地使用权出让，企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。
估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都可能不同，从而影响估价结果。
三、估价对象
估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
估价对象：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等财产或相关权益。
四、价值时点
所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，必须明确估价对象价值或价格的具体时间。价值时点根据估价目的来确定。可能是现在、过去或将来的某个时间。
确定价值时点在前，得出评估价值在后。
五、价值类型
所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。价值类型由估价目的确定。同一估价对象可以有不同价值类型。
同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是其在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。而不同估价目的下的评估价，如买卖价格，评估价值，计税价值，彼此之间可能不同。
六、估价原则
估价所依据的法则或标准。在反复估价实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。
估价原则使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
（很多专业服务——如厨师、医生，人不同，服务不同；而房地产估价服务不用挑人，只要是合格的估价师，谁来评估都一样）
七、估价程序
完成估价项目的各项工作的先后次序。
估价程序的作用：保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险、规范估价行为。
八、估价依据
作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。包括：
（1）有关法律、法规、政策，包括有关法律、行政法规，司法解释，地方性法规，部门规章和政策，地方政府规章和政策。
（2）有关估价标准，包括有关房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见、地方标准等。
（3）估价委托书、估价委托合同和委托人提供的估价所需资料。
（4）估价机构、估价师掌握和收集的估价所需资料。
在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象选取估价依据。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线（最低要求）。
鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。
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【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（ ）来选取。 |
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『正确答案』D |
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【2014真题】关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
九、估价假设
针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
合理且有依据地说明估价假设，体现了估价师的专业胜任能力和职业道德。
其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。
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【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（ ） |
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『正确答案』× |
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【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（ ）。 |
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『正确答案』ABD |
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【2013年真题】临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（ ） |
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『正确答案』× |
十、估价方法
比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。
每种估价方法都有其适用对象和条件。同时运用，相互验证，但不应相互替代。不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。
十一、估价结果
估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。
鉴证性估价要求客观公正，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，不能在完成估价之前讨论估价结果；更不得为招揽业务而迎合委托人的高估或低估要求。
估价结果可能受估价师个人因素影响。
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【2014真题】关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。 |
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『正确答案』D |
第四节 房地产估价职业道德
估价师和估价机构从业时，应遵循的道德规范和行为准则。应做什么，不应做什么；应怎样做，不应怎样做。
如果没有职业道德，估价师可能损害估价利害关系人的合法权益，扰乱正常秩序。恶意串通，出具虚假估价报告，损害他人合法权益。
案例：抵押估价中，与借款人恶意串通高估价值骗取贷款；征收估价中，与房屋征收工作人员恶意串通虚增被征收房屋面积，虚构被征收房屋，骗取征收补偿费用，与被征收人恶意串通高估被征收房屋的价值骗取补偿；房地产司法拍卖估价，与法官、拍卖机构恶意串通低估拍卖房地产的价值，损害被执行人的权益。
房地产估价职业道德：
（1）回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系或与估价对象有利益关系的估价业务。（利害关系回避）
（2）不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务，对部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。（超能力、超范围不接）
（3）正直诚实，不虚假估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价。（做老实人，办老实事）
（4）勤勉尽责，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核查验证，实地查勘。
（5）在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人清楚说明，使估价委托人了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。
（6）对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。
（7）维护良好社会形象和行业声誉，不得迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性压价、支付回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或利用开展估价业务之便谋取不正当利益。
（8）不得允许其他个人和单位以自己的名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章，不得以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。（不乱签章）
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【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（ ）。 |
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『正确答案』ABD |
第五节 中国房地产估价行业的发展
一、以法律形式（1994年《城市房地产管理法》）确立了房地产估价的地位。包括房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度
二、建立了房地产估价师执业资格制度
三、成立了房地产估价行业组织（中国房地产估价师与经纪人学会），地方性的行业自律组织
四、发布了房地产估价若干法规
五、制定了房地产估价系列标准
六、构建了房地产估价理论方法体系
七、形成了公平竞争的房地产估价市场
八、深化拓展了房地产估价业务
九、积极开展了国际交流合作
浙公网安备 33010602011771号