第九章、房地产金融与项目融资（习题）

一、单项选择题

1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（　）。

A、私人权益融资 

B、私人债务融资 

C、公开权益融资 

D、公开债务融资 

2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。

A、投资期限较长 

B、资金来源广泛 

C、流动性好 

D、绝少涉及公开市场的操作 

3、（　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A、权益融资 

B、债务融资 

C、发行企业债券 

D、吸收其他机构投资者资金 

4、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（　）特点。

A、短期性 

B、可逆性 

C、负担性 

D、流通性 

5、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（　）。

A、置业投资 

B、设备租赁 

C、售后回租 

D、权益融资 

6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。

A、筹资功能 

B、定价功能 

C、资本配置功能 

D、规避风险功能 

7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（　）。

A、降低流动性风险 

B、发行费用高 

C、容易分散股权 

D、房地产企业首选的重要融资方式 

8、对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（　）。

A、稳定上市公司的股票价格 

B、完善公司治理结构 

C、减少筹资数量 

D、低成本融资 

9、（　）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。

A、类比法 

B、收益折现法 

C、净资产折扣法 

D、成本法 

10、（　）是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。

A、固定价格方式 

B、收益折现法 

C、竞价方式 

D、累计投标 

11、房地产开发贷款风险中，（　）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

A、贷款保证风险 

B、经营风险 

C、财务风险 

D、政策风险 

12、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）。

A、25% 

B、30% 

C、35% 

D、50% 

13、在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（　）。

A、土地出让金 

B、建安工程费 

C、管理费用 

D、其他工程费 

14、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（　）。

A、债权人通常是商业银行 

B、不能用于偿还土地购置贷款 

C、主要担保物为在建工程及相关土地使用权 

D、还款资金来源通常是销售收入 

15、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（　）。

A、50% 

B、60% 

C、70% 

D、80% 

16、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（　）。

A、商用房地产风险更高 

B、商用房地产的收益更高 

C、商用房地产的价值更高 

D、商用房地产的增值潜力更大 

17、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（　）风险。

A、信用 

B、管理 

C、法律 

D、操作 

18、由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（　）。

A、操作风险 

B、信用风险 

C、管理风险 

D、市场风险 

19、在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（　）。

A、信用风险 

B、管理风险 

C、市场风险 

D、法律风险 

20、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。

A、操作风险 

B、法律风险 

C、信用风险 

D、管理风险 

21、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　）。

A、本次贷款的月还款额/月均收入 

B、（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入 

C、（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 

D、（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入 

22、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（　）。

A、抵押贷款传递证券 

B、抵押贷款转换债权 

C、抵押贷款直付债券 

D、抵押贷款担保债务 

23、关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（　）。

A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定 

B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围 

C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响 

D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场 

24、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（　）。

A、流动性好 

B、市场价值稳定 

C、现金回报较低 

D、抵御通货膨胀 

25、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（　）。

A、增值收入 

B、销售收入 

C、自营收入 

D、租金收入 

26、抵押型REITs主要收入来源是（　）。

A、房地产买卖收入 

B、房地产的增值收入 

C、房地产出租收入 

D、抵押贷款的利息收入 

27、（　）是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。

A、市场风险 

B、经营风险 

C、利率风险 

D、管理风险 

28、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（　）为核心。

A、资金 

B、金融机构 

C、房地产项目 

D、利率高低 

29、下列各项中，属于新设项目法人融资形式特点的是（　）。

A、从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 

B、从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力 

C、由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险 

D、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行 

30、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（　）。

A、政府政策性资金 

B、国内外企业入股的资金 

C、个人入股的资金 

D、资产变现的资金 

31、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（　）。

A、债务融资成本分析 

B、资金占用费分析 

C、资本金与债务资金的比例分析 

D、担保费分析 

32、一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的（　）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A、20％ 

B、25％ 

C、30％ 

D、40％ 

33、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　）。

A、担保能确保贷款得以足额偿还 

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 

C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押 

D、贷款质押不转移财产的占有权 

34、目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（　）。

A、30% 

B、50% 

C、70% 

D、90% 

35、某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为A级，则该贷款综合风险额为（　）万元。

A、1260 

B、2520 

C、1470 

D、1080 

36、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。

A、商品住宅 

B、商用房地产 

C、经济适用住宅 

D、出让国有土地使用权 

37、当贷款综合风险度超过（　）时，为高风险贷款。

A、50% 

B、60% 

C、80% 

D、90％ 

二、多项选择题

1、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（　）。

A、银行信贷 

B、商业信用 

C、企业债券 

D、租赁融资 

E、发行股票 

2、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（　）。

A、项目投资形成的可分配利润 

B、协议中所规定的贷款利息 

C、协议中规定的有关费用 

D、租售收益 

E、股息 

3、证券市场的参与者主要包括（　）。

A、证券发行人 

B、证券交易场所 

C、证券投资者 

D、证券市场中介机构 

E、证券监管机构 

4、股票市场融资方式包括（　）。

A、首次公开发行 

B、配发 

C、增发 

D、认股权证 

E、公司债券 

5、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（　）。

A、国有土地使用证 

B、建设用地规划许可证 

C、建设工程规划许可证 

D、建设工程施工许可证 

E、商品房预售许可证 

6、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　）。

A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控 

B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用 

C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30% 

D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 

E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 

7、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（　）。

A、贷款价值比率通常不超过50% 

B、贷款期限最长不超过10年 

C、贷款期限最长不超过20年 

D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 

E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 

8、个人住房贷款的风险，主要表现为（　）。

A、政策风险 

B、操作风险 

C、信用风险 

D、市场风险 

E、管理风险和法律风险 

9、在（　）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

A、抵押贷款传递债券 

B、抵押贷款支持债券 

C、抵押贷款担保债务 

D、抵押贷款支持证券 

E、抵押贷款直付债券 

10、按投资业务不同，房地产投资信托可分为（　）。

A、多重合伙型 

B、权益型 

C、抵押型 

D、互换型 

E、混合型 

11、新设项目法人融资形式的特点有（　）。

A、项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 

B、新设项目法人承担相应的融资责任和风险 

C、从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 

D、从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 

E、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 

12、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（　）的压力。

A、权益融资 

B、债券融资 

C、风险融资 

D、债务融资 

E、信贷融资 

13、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（　）。

A、政策风险 

B、资金供应风险 

C、经营风险 

D、利率风险 

E、汇率风险 

14、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（　）等四个方面的工作。

A、客户评价 

B、项目评估 

C、担保方式评价 

D、贷款综合评价 

E、环境评价 

15、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（　）。

A、市场定位 

B、资金落实情况 

C、市场营销能力 

D、销售利润率 

E、贷款偿还期 

16、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（　）。

A、内部收益率 

B、销售利润率 

C、权益资金占总投资比率 

D、贷款偿还期 

E、敏感性评价 

17、金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合（　）等因素，对项目贷款进行综合评价。

A、企业信用等级 

B、项目风险等级 

C、贷款担保方式 

D、贷款期限 

E、贷款项目投资人 

三、判断题

1、从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（　）

 

2、无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（　）

 

3、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（　）

 

4、金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（　）

 

5、目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过40年。（　）

 

6、商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（　）

 

7、个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（　）

 

8、当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（　）

 

9、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。（　）

 

10、王某申请个人住房抵押贷款，贷款银行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（　）

 

11、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。（　）

 

12、在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。（　）

 

13、抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者。（　）

 

14、REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（　）

 

15、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（　）

 

16、抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务。（　）

 

17、伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（　）

 

18、多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（　）

 

19、REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（　）

 

20、利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率下降，就会引起债权组合价值的相对下降。（　）

 

21、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。（　）

 

22、债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（　）

 

23、股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（　）

 

24、企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（　）

 

25、一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。（　）

 

26、贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（　）

 

答案部分

 

---

 

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。参见教材P285。

【答疑编号10797354,点击提问】

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。参见教材P288。

【答疑编号10797277,点击提问】

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。参见教材P289。

【答疑编号10797295,点击提问】

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。参见教材P289。

【答疑编号10797301,点击提问】

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。参见教材P290。

【答疑编号10797300,点击提问】

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

【答疑编号10797334,点击提问】

7、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。参见教材P296。

【答疑编号10797349,点击提问】

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。参见教材P299。

【答疑编号10797347,点击提问】

9、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。参见教材P300。

【答疑编号10797396,点击提问】

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。参见教材P301。

【答疑编号10797398,点击提问】

11、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。参见教材P303。

【答疑编号10797263,点击提问】

12、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。参见教材P304。

【答疑编号10797269,点击提问】

13、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。参见教材P304。

【答疑编号10797276,点击提问】

14、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。参见教材P304。

【答疑编号10797272,点击提问】

15、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。

【答疑编号10797399,点击提问】

16、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。参见教材P309。

【答疑编号10797236,点击提问】

17、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”。参见教材P310。

【答疑编号10797234,点击提问】

18、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。参见教材P311。

【答疑编号10797229,点击提问】

19、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。参见教材P311。

【答疑编号10797243,点击提问】

20、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。参见教材P311。

【答疑编号10797257,点击提问】

21、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。参见教材P312。

【答疑编号10797232,点击提问】

22、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。参见教材P313。

【答疑编号10797345,点击提问】

23、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。参见教材P315。

【答疑编号10797375,点击提问】

24、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P316。

【答疑编号10797369,点击提问】

25、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教材P320。

【答疑编号10797368,点击提问】

26、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教材P320。

【答疑编号10797359,点击提问】

27、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。

【答疑编号10797285,点击提问】

28、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。参见教材P326。

【答疑编号10797289,点击提问】

29、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。参见教材P326。

【答疑编号10797387,点击提问】

30、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。参见教材P327。

【答疑编号10797386,点击提问】

31、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。

【答疑编号10797379,点击提问】

32、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的25％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。参见教材P329。

【答疑编号10797394,点击提问】

33、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。

【答疑编号10797331,点击提问】

34、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。参见教材P333。

【答疑编号10797317,点击提问】

35、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×60%=1080（万元）。参见教材P333。

【答疑编号10797322,点击提问】

36、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。参见教材P333。

【答疑编号10797324,点击提问】

37、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。参见教材P334。

【答疑编号10797310,点击提问】

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。参见教材P289。

【答疑编号10797298,点击提问】

2、

【正确答案】 BC

【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。

【答疑编号10797296,点击提问】

3、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。参见教材P293。

【答疑编号10797338,点击提问】

4、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。

【答疑编号10797346,点击提问】

5、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。参见教材P304。

【答疑编号10797273,点击提问】

6、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。参见教材P304。

【答疑编号10797270,点击提问】

7、

【正确答案】 BDE

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。参见教材P309。

【答疑编号10797246,点击提问】

8、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。参见教材P310。

【答疑编号10797230,点击提问】

9、

【正确答案】 BE

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。参见教材P314。

【答疑编号10797341,点击提问】

10、

【正确答案】 BCE

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。参见教材P320。

【答疑编号10797363,点击提问】

11、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。参见教材P326。

【答疑编号10797380,点击提问】

12、

【正确答案】 AD

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。参见教材P328。

【答疑编号10797384,点击提问】

13、

【正确答案】 BDE

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。参见教材P330。

【答疑编号10797382,点击提问】

14、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。参见教材P330。

【答疑编号10797333,点击提问】

15、

【正确答案】 AC

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。参见教材P331。

【答疑编号10797325,点击提问】

16、

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。参见教材P331。

【答疑编号10797312,点击提问】

17、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。参见教材P333。

【答疑编号10797314,点击提问】

三、判断题

1、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。参见教材P286。

【答疑编号10797280,点击提问】

2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。

【答疑编号10797297,点击提问】

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。

【答疑编号10797403,点击提问】

4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。参见教材P308。

【答疑编号10797250,点击提问】

5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年。参见教材P309。

【答疑编号10797251,点击提问】

6、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。参见教材P309。

【答疑编号10797252,点击提问】

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。参见教材P309。

【答疑编号10797254,点击提问】

8、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。参见教材P310。

【答疑编号10797259,点击提问】

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。按《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，以建设用地使用权以及全部或部分在建建筑物设定抵押的，应当并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记，当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。参见教材P310。

【答疑编号10797262,点击提问】

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）／月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。王某的房产支出与收入比=（2000+300）÷6000=38％。参见教材P312。

【答疑编号10797247,点击提问】

11、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。参见教材P312。

【答疑编号10797248,点击提问】

12、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。参见教材P314。

【答疑编号10797342,点击提问】

13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。参见教材P314。

【答疑编号10797344,点击提问】

14、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。参见教材P316。

【答疑编号10797372,点击提问】

15、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。参见教材P317。

【答疑编号10797376,点击提问】

16、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。参见教材P320。

【答疑编号10797365,点击提问】

17、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。

【答疑编号10797362,点击提问】

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。参见教材P320。

【答疑编号10797357,点击提问】

19、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。参见教材P323。

【答疑编号10797282,点击提问】

20、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。参见教材P324。

【答疑编号10797287,点击提问】

21、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。参见教材P325。

【答疑编号10797290,点击提问】

22、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。参见教材P329。

【答疑编号10797388,点击提问】

23、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。参见教材P329。

【答疑编号10797390,点击提问】

24、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。参见教材P330。

【答疑编号10797319,点击提问】

25、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。参见教材P332。

【答疑编号10797321,点击提问】

26、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。参见教材P332。

【答疑编号10797327,点击提问】