第七章、风险分析与决策（习题）
一、单项选择题
1、房地产开发项目的开发期，由（ ）两个阶段组成。
A、建造期与经营期
B、准备期与经营期
C、准备期和建造期
D、建造期和经营准备期
2、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（ ）。
A、绿地率
B、容积率
C、建筑密度
D、建筑限高
3、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
A、空置率与有效毛收入呈反向变动
B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
4、某房地产开发项目的占地面积4000m2，土地总价5000万元，如果房屋开发成本为6000元/m2，预测销售价格为15000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、1.7
5、某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、2
6、房地产开发项目盈亏平衡分析包括（ ）。
A、多因素临界点组合
B、最低运营费用比率
C、最低购买价格
D、最高租售数量分析
7、（ ）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A、临界点分析
B、保本点分析
C、敏感性分析
D、盈亏平衡分析
8、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A、利润为零时
B、利润最大时
C、允许的最低经济效益指标
D、允许的最高经济效益指标
9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。
A、最高工程费用
B、最高租售数量
C、最高购买价格
D、最高土地取得价格
10、房地产项目敏感性分析时，首要步骤是（ ）。
A、确定不确定性因素可能的变动范围
B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
C、找出较为敏感的不确定性因素
D、确定用于敏感性分析的财务评价指标
11、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A、地价
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
12、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（ ）。
A、互为倒数
B、相同
C、成等差数列
D、相加为1
13、敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A、动态确定性
B、动态不确定性
C、静态确定性
D、静态不确定性
14、（ ）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A、风险估计
B、风险评价
C、风险辨识
D、风险分析
15、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策
16、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A、专家打分法
B、“三项预测值”法
C、解析法
D、蒙特卡洛模拟法
17、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，一般采用（ ）进行风险分析。
A、概率分析法
B、解析法
C、蒙特卡洛模拟法
D、杠杆分析法
18、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
19、进行概率分析时，需要做的最后一个步骤是（ ）。
A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率
B、选择概率分析使用的财务评价指标
C、列出需要进行概率分析的不确定性因素
D、分析确定每个不确定性因素发生的概率
20、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（ ）。
A、计算各年净现金流量的标准差
B、计算净现值大于或等于零时的累计概率
C、计算各年净现值的标准差
D、计算各可能发生情况下的净现值
21、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元；经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（ ）万元。
A、2677.50
B、3680.60
C、4003.50
D、5356.80
22、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。
A、净现值
B、净现值期望值
C、净现值标准差
D、净现值标准差系数
23、某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
A、22.07
B、21.58
C、19.34
D、23.21
24、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（ ）。
A、列出需要进行模拟的因素
B、分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C、选择概率分析使用的财务评价指标
D、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布
25、下列选项中，不属于决策原则的是（ ）。
A、最优原则
B、预测原则
C、反馈原则
D、系统原则
26、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（ ）。
A、决策阶段
B、分析阶段
C、策略阶段
D、明确投资者目的、目标和约束条件阶段
27、确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。
A、固定性决策
B、标准化决策
C、程序化决策
D、科学性决策
28、运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（ ）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。
A、投资的长期性
B、房地产市场的不确定性
C、投资可逆性
D、投资不可逆性
29、房地产投资具有（ ），也就具有了期权性质。
A、可逆性和可延期性
B、不可逆性和可延期性
C、可逆性和不可延期性
D、不可逆性和不可延期性
30、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、放弃型期权
C、机会型期权
D、成长型期权
31、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是否进行投资。
A、等待投资型期权估价
B、放弃型期权估价
C、成长型期权估价
D、柔性期权估价
二、多项选择题
1、下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
2、由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。
A、使项目的规模、布局发生变化
B、承担更多的贷款利息
C、增加房地产开发项目的融资成本
D、承担总费用上涨的风险
E、租售期延长
3、下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（ ）。
A、权益投资比率
B、空置率
C、土地费用
D、容积率
E、运营费用
4、房地产项目最主要的不确定性因素是（ ）。
A、租金
B、售价
C、成本
D、时间
E、物价
5、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（ ）。
A、敏感性分析是一种动态不确定性分析
B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C、敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D、通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E、敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
6、下列属于敏感性分析目的的有（ ）。
A、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据
B、确定用于敏感性分析的财务评价指标
C、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案
D、确定不确定性因素可能的变动范围
E、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力
7、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（ ）。
A、最乐观预测值
B、最悲观预测值
C、最可能预测值
D、最不可能的预测值
E、最接近的预测值
8、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（ ）。
A、三项预测值法
B、专家打分法
C、解析方法
D、蒙特卡洛模拟法
E、盈亏平衡分析法
9、风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（ ）。
A、风险估算
B、分析风险概率分布情况
C、辨识风险发生的原因
D、检验各风险变量是否相关
E、提出应对风险的建议
10、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ ）。
A、项目净现值期望值大于零，则项目可行
B、净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C、净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D、净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E、净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
11、决策的原则包括（ ）。
A、系统原则
B、满意原则
C、淘汰原则
D、反馈原则
E、落实原则
12、常用的不确定性决策方法有（ ）。
A、小中取大法
B、期望值法
C、大中取大法
D、最大可能法
E、最小最大后悔值法
13、期权价格就是获得这种权利所投入的（ ）。
A、人力
B、财力
C、物力
D、技术
E、时间
14、在（ ）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
A、不存在任何期权
B、存在期权且不确定性很大
C、存在期权且不确定性很小
D、存在期权且确定性很大
E、存在期权且确定性很小
三、判断题
1、房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（ ）
2、权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（ ）
3、金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）
4、房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。（ ）
5、最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越弱。（ ）
6、在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
7、最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。（ ）
8、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（ ）
9、由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（ ）
10、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定、发生概率已知条件下的风险分析。（ ）
11、解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（ ）
12、与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）
13、不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）
14、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）
15、与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
四、计算题
1、某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。参见教材P214。
【答疑编号10797000,点击提问】
2、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。参见教材P215。
【答疑编号10797007,点击提问】
3、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。参见教材P216。
【答疑编号10797019,点击提问】
4、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=5000÷[（15000-6000）×0.4]=1.4。参见教材P218。
【答疑编号10796993,点击提问】
5、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。参见教材P218。
【答疑编号10796989,点击提问】
6、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材P219。
【答疑编号10796935,点击提问】
7、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P219。
【答疑编号10796948,点击提问】
8、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P219。
【答疑编号10796949,点击提问】
9、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材P219。
【答疑编号10796952,点击提问】
10、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的步骤。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的财务评价指标；（2）确定不确定性因素可能的变动范围；（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。参见教材P223。
【答疑编号10796976,点击提问】
11、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。参见教材P223。
【答疑编号10797076,点击提问】
12、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。
【答疑编号10796928,点击提问】
13、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。参见教材P229。
【答疑编号10797073,点击提问】
14、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。参见教材P229。
【答疑编号10797024,点击提问】
15、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。
【答疑编号10797029,点击提问】
16、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。参见教材P230。
【答疑编号10797036,点击提问】
17、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。参见教材P231。
【答疑编号10797034,点击提问】
18、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。参见教材P231。
【答疑编号10797027,点击提问】
19、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。参见教材P231。
【答疑编号10796964,点击提问】
20、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累积概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。
【答疑编号10797044,点击提问】
21、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是概率分析中的期望值法。项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+（-3680×20%）=2677.50（万元）。参见教材P233。
【答疑编号10797046,点击提问】
22、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。参见教材P234。
【答疑编号10797050,点击提问】
23、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。参见教材P234。
【答疑编号10797043,点击提问】
24、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。参见教材P235。
【答疑编号10796974,点击提问】
25、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P239。
【答疑编号10797063,点击提问】
26、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。参见教材P240。
【答疑编号10797009,点击提问】
27、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。参见教材P240。
【答疑编号10796967,点击提问】
28、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。参见教材P242。
【答疑编号10796997,点击提问】
29、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。
【答疑编号10796957,点击提问】
30、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。参见教材P245。
【答疑编号10796978,点击提问】
31、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。
【答疑编号10796981,点击提问】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
【答疑编号10797006,点击提问】
2、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。参见教材P214。
【答疑编号10797003,点击提问】
3、
【正确答案】 ABE
【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。
【答疑编号10797011,点击提问】
4、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。参见教材P219。
【答疑编号10796947,点击提问】
5、
【正确答案】 ACDE
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。参见教材P223～229。
【答疑编号10796931,点击提问】
6、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；（2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。参见教材P223。
【答疑编号10797075,点击提问】
7、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。
【答疑编号10797070,点击提问】
8、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。参见教材P230。
【答疑编号10797042,点击提问】
9、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。参见教材P230。
【答疑编号10797037,点击提问】
10、
【正确答案】 AE
【答案解析】 本题考查的是概率分析中的期望值法。选项BC错误，净现值标准差在一定程度上能够说明项目风险的大小，但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，因此单纯以净现值标准差大小衡量项目风险高低，有时会得出不正确的结论；选项D错误，净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。参见教材P234。
【答疑编号10797057,点击提问】
11、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P239。
【答疑编号10797065,点击提问】
12、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。参见教材P240。
【答疑编号10796970,点击提问】
13、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。参见教材P243。
【答疑编号10796955,点击提问】
14、
【正确答案】 AC
【答案解析】 本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。参见教材P247。
【答疑编号10797079,点击提问】
三、判断题
1、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。参见教材P213。
【答疑编号10797005,点击提问】
2、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P216。
【答疑编号10797015,点击提问】
3、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P216。
【答疑编号10797020,点击提问】
4、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是利润达到最低要求时，而非利润为零时。利润为零时为保本点分析。参见教材P219。
【答疑编号10796939,点击提问】
5、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。
【答疑编号10796941,点击提问】
6、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。参见教材P220。
【答疑编号10796942,点击提问】
7、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。参见教材P220。
【答疑编号10796951,点击提问】
8、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。参见教材P227。
【答疑编号10797071,点击提问】
9、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。参见教材P229。
【答疑编号10797031,点击提问】
10、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，不能代替风险分析。参见教材P229。
【答疑编号10796963,点击提问】
11、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。参见教材P231。
【答疑编号10797040,点击提问】
12、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动，因此，以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论，为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。参见教材P233～234。
【答疑编号10797051,点击提问】
13、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。参见教材P240。
【答疑编号10796969,点击提问】
14、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。
【答疑编号10796959,点击提问】
15、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。参见教材P244。
【答疑编号10796985,点击提问】
四、计算题
1、
【正确答案】 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案
【方案一】
•租赁期3年
•一次性付30万元（概率0.4）
•年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.4×0.5＝0.2
【方案二】
•租赁期3年
•一次性付30万元（概率0.4）
•年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.4×0.3＝0.12
【方案三】
•租赁期3年
•一次性付30万元（概率0.4）
•年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.4×0.2＝0.08
【方案四】
•租赁期5年
•一次性付45万元（概率0.6）
•年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.6×0.5＝0.3
【方案五】
•租赁期5年
•一次性付45万元（概率0.6）
•年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.6×0.3＝0.18
【方案六】
•租赁期5年
•一次性付45万元（概率0.6）
•年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.6×0.2＝0.12
方法一：
列表计算
|
净现值 |
联合概率 |
加权现值 |
|
11.86 |
0.3 |
3.558 |
|
7.3 |
0.2 |
1.46 |
|
0.49 |
0.18 |
0.0882 |
|
-0.16 |
0.12 |
-0.0192 |
|
-5.13 |
0.08 |
-0.4104 |
|
-7.09 |
0.12 |
-0.8508 |
|
合计 |
|
3.8258 |
方法二：
公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.3×0.2-0.16×0.12-5.13×0.08+11.86×0.3+0.49×0.18-7.09×0.12=3.83（万元）
（2）计算净现值不小于零的累计概率
净现值不小于零的累计概率＝0.2＋0.3＋0.18＝0.68
|
净现值 |
联合概率 |
累计概率 |
净现值大于零 |
|
11.86 |
0.3 |
0.3 |
√ |
|
7.3 |
0.2 |
0.5 |
√ |
|
0.49 |
0.18 |
0.68 |
√ |
|
-0.16 |
0.12 |
0.8 |
|
|
-5.13 |
0.08 |
0.88 |
|
|
-7.09 |
0.12 |
1 |
|
【答疑编号10797059,点击提问】
浙公网安备 33010602011771号