第六章、经济评价指标与方法（习题）
一、单项选择题
1、关于流动比率的说法中，错误的是（ ）。
A、流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%
B、又称之为“银行家比率”
C、又称之为“二对一比率”
D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
2、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A、与财务报表中的成本完全不一样
B、应根据实际发生费用记录来确定
C、与财务报表中的成本一样
D、是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
3、（ ）是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。
A、期间费用
B、财务费用
C、管理费用
D、运营费用
4、（ ）比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A、营业收入
B、利润
C、营业利润
D、净利润
5、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（ ）万元。
A、8.75
B、11.25
C、13.25
D、15.75
6、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（ ）。
A、20%
B、15%
C、10%
D、25%
7、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（ ）的回收。
A、经营资金
B、开发经营成本
C、开发建设投资
D、总开发成本
8、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（ ）万元。
A、14.00
B、34.67
C、35.91
D、88.93
9、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
10、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、投资回报率
C、成本利润率
D、资本金净利润率
11、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资收益率
D、动态投资回收期
12、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。
A、12.00%
B、14.00%
C、14.80%
D、17.20%
13、投资者要提高（ ）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
A、期望投资回报率
B、平均收益率
C、基准收益率
D、内部收益率
14、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（ ）。
A、准备期
B、建造期
C、销售期
D、经营期
15、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A、开发期与建造期
B、建造期和经营期
C、开发期和经营期
D、经营准备期和经营期
16、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
A、2013年6月1日至2016年2月1日
B、2013年6月1日至2016年8月1日
C、2014年8月1日至2016年2月1日
D、2014年8月1日至2016年8月1日
17、甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（ ）。
|
年份 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
甲方案净现金流量 |
-1000 |
300 |
300 |
300 |
300 |
300 |
|
乙方案净现金流量 |
-1000 |
100 |
200 |
300 |
400 |
500 |
A、NPV甲＞NPV乙
B、NPV甲＜NPV乙
C、NPV甲=NPV乙
D、不确定
18、开发项目的内部收益率表明了（ ）。
A、项目投资所能支付的最高贷款利率
B、将未来收益或收入转换成现值的收益率
C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比
19、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（ ）。
A、小于20%
B、满足目标收益率要求
C、大于20％
D、不满足目标收益率要求
20、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
A、5.00%
B、8.50%
C、8.74%
D、9.00%
21、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（ ）。
A、1.82%
B、2.33%
C、3.57%
D、5.45%
22、动态投资回收期是反映（ ）的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
23、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A、经营收入抵偿全部投资
B、净收益抵偿全部投资
C、全部现金流入抵偿全部现金流出
D、净收益现值抵偿全部投资
24、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。
A、3.09
B、3.48
C、3.83
D、3.92
25、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（ ）。
A、15%～25%
B、25%～35%
C、35%～45%
D、45%～50%
26、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（ ）。
A、建造费用
B、融资费用
C、其他工程费用
D、专业人员费用
27、在财务评价中，将（ ）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、资本金利润率
D、投资利润率
28、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
29、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ ）。
A、Pb＜Pb＇
B、Pb≤Pb＇
C、Pb=Pb＇
D、Pb＞Pb＇
30、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（ ）。
A、5.00%
B、7.50%
C、18.36%
D、28.85%
31、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（ ）。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断
32、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A、8.1%
B、16.0%
C、19.1％
D、23.1%
33、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。
A、10.37%
B、12.00%
C、20.24%
D、20.74%
34、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。
A、12.39%
B、15.38%
C、16.25%
D、21.13%
35、房地产开发项目用于（ ）时，不计算借款偿还期。
A、出租
B、自营
C、经营
D、销售
36、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（ ）。
A、逐渐减少
B、逐渐增加
C、数额相等
D、先增后减
37、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（ ）万元。
A、896
B、910
C、1050
D、1099
38、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。
A、28.73
B、29.11
C、344.74
D、349.31
39、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为（ ）。
A、0.12
B、0.21
C、1.26
D、2.05
40、对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A、利息备付率
B、偿债备付率
C、流动比率
D、速动比率
41、利息备付率通常按（ ）计算。
A、月
B、日
C、季
D、年
42、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（ ）。
A、6.25%
B、80.00%
C、133.33%
D、200.00%
43、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（ ）。
A、流动比率
B、偿债备付率
C、利息备付率
D、资产负债率
44、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（ ）。
A、80%
B、90%
C、95%
D、100%
45、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（ ）。
A、60%
B、80%
C、100%
D、200%
46、房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
A、独立方案
B、互斥方案
C、相关方案
D、相容方案
47、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（ ）。
A、最低可接受收益率原则
B、不行动原则
C、备选方案差异原则
D、最高可接受收益率原则
48、（ ）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
A、差额投资内部收益率
B、内部收益率
C、基准收益率
D、期望投资收益率
49、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（ ）。
A、F1
B、F2
C、F3
D、F4
50、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A、净现值法
B、等额年值法
C、差额内部收益率法
D、费用现值法
二、多项选择题
1、经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（ ）。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
2、房地产开发项目用于销售时，期间费用包括（ ）。
A、经营费用
B、销售费用
C、管理费用
D、财务费用
E、大修基金
3、对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（ ）。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
E、开发利润的多少
4、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（ ）来衡量。
A、租金收益
B、开发利润
C、成本利润率
D、投资收益率
E、毛利额
5、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（ ）。
A、竞争能力
B、发展能力
C、盈利能力
D、清偿能力
E、抵御风险能力
6、房地产开发投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、投资利润率
D、资产负债率
E、利息备付率
7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。
A、利润总额
B、投资利润率
C、资产负债率
D、财务净现值
E、偿债备付率
8、房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A、开发期
B、销售期
C、经营期
D、经营准备期
E、预售期
9、下列关于动态和静态盈利能力指标的描述错误的有（ ）。
A、基准收益率是投资行为所要求的最高投资报酬率
B、财务净现值小于等于0时说明项目不可行
C、非常规项目FIRR可能会有多个实数解
D、年成本利润率等于成本利润率/开发经营期数
E、现金回报率分为税前现金回报率和税后现金回报率
10、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
11、关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。
A、现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B、现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C、现金回报率考虑了还本付息的影响
D、现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E、现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
12、关于利息的计算，下列说法正确的有（ ）。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等
13、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（ ）。
A、1.16
B、1.24
C、1.30
D、1.34
E、1.41
14、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（ ）。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、费用最低原则
D、收益最大原则
E、不行动原则
15、可用于互斥方案比选的方法有（ ）。
A、净现值法
B、内部收益率法
C、动态投资回收期法
D、费用现值比较法
E、费用年值比较法
16、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
A、净现值法
B、费用现值比较法
C、等额年值法
D、费用年值比较法
E、差额投资内部收益率法
三、判断题
1、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（ ）
2、对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（ ）
3、房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。（ ）
4、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）
5、运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，不包括销售费用、管理费用、财务费用。（ ）
6、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（ ）
7、毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金附加。（ ）
8、城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（ ）
9、对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只在处置（转让）物业时实现。（ ）
10、投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。（ ）
11、借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ）
12、房地产投资项目经济评价指标中，流动比率属于房地产开发投资的清偿能力指标。（ ）
13、财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（ ）
14、一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）
15、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（ ）
16、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（ ）
17、项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（ ）
18、名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋实际收益率＝（1＋名义收益率）×（1＋通货膨胀率）。（ ）
19、同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。（ ）
20、计算销售利润率时，销售利润在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（ ）
21、某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（ ）
22、销售利润率的计算公式为：销售利润率＝销售利润/销售成本×100%，其中，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（ ）
23、对开发利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。（ ）
24、当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（ ）
25、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（ ）
26、某项目建设期为一年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（ ）
27、一般房地产投资项目，利息备付率通常在0～1。（ ）
28、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
29、由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（ ）
30、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。（ ）
31、差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（ ）
四、计算题
1、某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）
2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。参见教材P205。
【答疑编号10796752,点击提问】
2、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。参见教材P170。
【答疑编号10796764,点击提问】
3、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。参见教材P172。
【答疑编号10796766,点击提问】
4、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。参见教材P172。
【答疑编号10796792,点击提问】
5、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额＝1000×15%＝150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额＝当期毛利额－期间费用－增值税税金及附加－土地增值税预征＝150－30－55－20＝45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额＝45×25%＝11.25（万元）。参见教材P176。
【答疑编号10796790,点击提问】
6、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。
【答疑编号10796784,点击提问】
7、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。
【答疑编号10796757,点击提问】
8、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。
【答疑编号10796760,点击提问】
9、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。参见教材P178。
【答疑编号10796864,点击提问】
10、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。
【答疑编号10796875,点击提问】
11、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。参见教材P178。
【答疑编号10796881,点击提问】
12、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。参见教材P178。
【答疑编号10796894,点击提问】
13、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。参见教材P179。
【答疑编号10796897,点击提问】
14、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。参见教材P180。
【答疑编号10796699,点击提问】
15、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。参见教材P180。
【答疑编号10796700,点击提问】
16、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。
【答疑编号10796705,点击提问】
17、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是财务净现值。参见教材P181。
【答疑编号10796715,点击提问】
18、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。参见教材P182。
【答疑编号10796813,点击提问】
19、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。
【答疑编号10796820,点击提问】
20、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。
【答疑编号10796823,点击提问】
21、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。根据公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+16％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=3.57％。参见教材P187。
【答疑编号10796811,点击提问】
22、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。参见教材P187。
【答疑编号10796842,点击提问】
23、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。
【答疑编号10796844,点击提问】
24、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。参见教材P188。
【答疑编号10796847,点击提问】
25、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。参见教材P189。
【答疑编号10796831,点击提问】
26、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。参见教材P191。
【答疑编号10796830,点击提问】
27、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。参见教材P199。
【答疑编号10796903,点击提问】
28、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。参见教材P199。
【答疑编号10796924,点击提问】
29、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。参见教材P200。
【答疑编号10796885,点击提问】
30、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
【答疑编号10796913,点击提问】
31、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P201。
【答疑编号10796914,点击提问】
32、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。参见教材P201。
【答疑编号10796918,点击提问】
33、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。其中：
税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10－1]＝71.19（万元）；2013年的利息＝500×7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值＝71.19－35=36.19（万元）；2014年利息=（500-36.19）×7%=32.47（万元）；2014年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。参见教材P201。
【答疑编号10796921,点击提问】
34、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/[1-1/（1+i）n]= 200×7.5%/[1-1/（1+7.5%）30]=16.934万元，2014年利息：200×7.5%=15（万元），2014年偿还本金：16.934-15=1.934（万元），2015年利息：（200-1.934）×7.5%=14.855（万元），2015年偿还本金（投资者权益增加）：16.934-14.855=2.079（万元），年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+2.079）×25%=11.286万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500×（1+3%）×3%=15.45万元，投资回报率=（31.78+2.079+15.45）/300=16.436%。本题选项C最接近计算结果。参见教材P201。
【答疑编号10796907,点击提问】
35、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。参见教材P202。
【答疑编号10796740,点击提问】
36、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。
【答疑编号10796746,点击提问】
37、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是利息。当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）×贷款利率=（10000+300+5000/2）×7% =896（万元）。参见教材P202。
【答疑编号10796747,点击提问】
38、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/12×10000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=20×12=240，求P，P=A/i×[1-1/（1+i）n]= 3205/1%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。参见教材P203。
【答疑编号10796721,点击提问】
39、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。230×12000/10000=276（万元），贷款总额=276×60%=165.6（万元），P=165.6，n=10，i=10%， A=P×i/[1-1/（1+i）n]= 165.6×10%/[1-1/（1+10%）10]=26.95（万元）。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。参见教材P203。
【答疑编号10796723,点击提问】
40、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。
【答疑编号10796890,点击提问】
41、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。参见教材P203。
【答疑编号10796888,点击提问】
42、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=2。参见教材P205。
【答疑编号10796753,点击提问】
43、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。参见教材P205。
【答疑编号10796800,点击提问】
44、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P206。
【答疑编号10796754,点击提问】
45、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是速动比率。速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2500-1500）/1250×100%=80%。参见教材P206。
【答疑编号10796756,点击提问】
46、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。参见教材P207。
【答疑编号10796737,点击提问】
47、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【答疑编号10830303,点击提问】
48、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。
【答疑编号10831296,点击提问】
49、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，Δ IRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；Δ IRR2-3=12%和ΔIRR3-4 =14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。参见教材P209。
【答疑编号10831305,点击提问】
50、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。参见教材P210。
【答疑编号10796850,点击提问】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 CD
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。参见教材P172。
【答疑编号10796794,点击提问】
2、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。
【答疑编号10796771,点击提问】
3、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。
【答疑编号10796855,点击提问】
4、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。参见教材P176。
【答疑编号10796861,点击提问】
5、
【正确答案】 CD
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。参见教材P177。
【答疑编号10796879,点击提问】
6、
【正确答案】 ADE
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。
【答疑编号10796865,点击提问】
7、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。本题必须采用排除法。选项CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。选项D是动态盈利能力指标。参见教材P178。
【答疑编号10796870,点击提问】
8、
【正确答案】 AC
【答案解析】 本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。参见教材P180。
【答疑编号10796707,点击提问】
9、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是动态盈利能力指标和静态盈利能力指标。选项A错误，基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率；选项B错误，FNPV大于或等于0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的，小于0则项目不可接受；选项D错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。参见教材P180～201。
【答疑编号10830332,点击提问】
10、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182。
【答疑编号10796821,点击提问】
11、
【正确答案】 BCE
【答案解析】 本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。参见教材P201。
【答疑编号10796910,点击提问】
12、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。参见教材P202。
【答疑编号10796744,点击提问】
13、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。参见教材P204。
【答疑编号10796720,点击提问】
14、
【正确答案】 ABE
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【答疑编号10796739,点击提问】
15、
【正确答案】 ADE
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案比选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B错误，内部收益率不能用于互斥方案的比选；选项C错误，动态投资回收期只能用于单一方案的评价。参见教材P209。
【答疑编号10831302,点击提问】
16、
【正确答案】 BD
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。参见教材P210。
【答疑编号10796853,点击提问】
三、判断题
1、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。参见教材P209。
【答疑编号10831303,点击提问】
2、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P170。
【答疑编号10796775,点击提问】
3、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。
【答疑编号10796777,点击提问】
4、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。
【答疑编号10796780,点击提问】
5、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。参见教材P172。
【答疑编号10796773,点击提问】
6、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。参见教材P173。
【答疑编号10796796,点击提问】
7、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金附加－土地增值税。参见教材P173。
【答疑编号10796798,点击提问】
8、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。参见教材P175。
【答疑编号10796786,点击提问】
9、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。
【答疑编号10796860,点击提问】
10、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。参见教材P177。
【答疑编号10796762,点击提问】
11、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。参见教材P178。
【答疑编号10796872,点击提问】
12、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。流动比率属于房地产置业投资的清偿能力指标。参见教材P178。
【答疑编号10796863,点击提问】
13、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。参见教材P178。
【答疑编号10796893,点击提问】
14、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。参见教材P180。
【答疑编号10796899,点击提问】
15、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。
【答疑编号10796702,点击提问】
16、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。
【答疑编号10796809,点击提问】
17、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。参见教材P183。
【答疑编号10796804,点击提问】
18、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋名义收益率＝（1＋实际收益率）×（1＋通货膨胀率）。参见教材P187。
【答疑编号10796819,点击提问】
19、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是动态投资回收期。由于动态投资回收期考虑资金时间价值，故动态投资回收期往往较静态投资回收期更长。参见教材P187。
【答疑编号10796849,点击提问】
20、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和菅业税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。参见教材P189。
【答疑编号10796837,点击提问】
21、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。参见教材P189。
【答疑编号10796838,点击提问】
22、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率＝销售利润/销售收入×100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。参见教材P189。
【答疑编号10796743,点击提问】
23、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。对开发成本利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。参见教材P192。
【答疑编号10796742,点击提问】
24、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。参见教材P192。
【答疑编号10796827,点击提问】
25、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。参见教材P199。
【答疑编号10796925,点击提问】
26、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。参见教材P202。
【答疑编号10830357,点击提问】
27、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。参见教材P203。
【答疑编号10796889,点击提问】
28、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。参见教材P205。
【答疑编号10796802,点击提问】
29、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。参见教材P206。
【答疑编号10796751,点击提问】
30、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选及其作用。不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。参见教材P208。
【答疑编号10796734,点击提问】
31、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。
【答疑编号10831297,点击提问】
四、计算题
1、
【正确答案】 1.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）
2）第二年：1120×40%＝448（万元）
3）第三年：1120×35%＝392（万元）
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）
2）第二年：990/3＝330（万元）
3）第三年：990/3＝330（万元）
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）
2）第二年：1200×50%＝600（万元）
3）第三年：1200×30%＝360（万元）
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为100×1.04V=104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
|
|
0 |
1 |
2 |
3 |
|
一、现金流入 |
|
|
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|
商品住房销售收入 |
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18240 |
54720 |
18240 |
|
保障性住房销售收入 |
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|
|
43200 |
|
二、现金流出 |
|
|
|
|
|
土地价格 |
104V |
|
|
|
|
商品住房增值税和税金及其附加 |
|
1003.2 |
3009.6 |
1003.2 |
|
土地增值税 |
|
182.4 |
547.2 |
182.4 |
|
前期工程费用 |
|
800 |
|
|
|
建安成本 |
|
13866.67 |
22186.67 |
19413.33 |
|
管理费用 |
|
330 |
330 |
330 |
|
其他工程费用 |
|
280 |
448 |
392 |
|
销售费用 |
|
240 |
600 |
360 |
|
三、净现金流 |
-104V |
1537.73 |
27598.53 |
39759.07 |
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
104V=54078.22
V=519.98（万元/亩）
【答疑编号10796718,点击提问】
2、
【正确答案】 （1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元/m2）。
【答疑编号10796727,点击提问】
3、
【正确答案】 【甲方案的现金流量表】
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3－7 |
8 |
|
工程费用 |
1800 |
|
|
|
|
|
运行费用 |
|
350 |
350（1＋0.05%） |
…… |
350（1＋0.05%）7 |
|
净残值回收 |
|
|
|
|
-180 |
【乙方案的现金流量表】
|
|
0 |
1 |
2 |
3-9 |
10 |
|
工程费用 |
2400 |
|
|
…… |
|
|
运行费用 |
|
220 |
220（1＋0.05%） |
|
220（1＋0.05）9 |
|
净残值回收 |
|
|
|
|
-240 |
甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
【答案解析】 ■首先判断两个方案的关系，两个方案是互斥关系，只能是二选一，互斥方案可以采用净现值法、差额内部收益率法、等额年值法、费用现值法和等额年费用法五种方式。
■由于方案中管道的使用寿命不同但效益相同，因此采用等额年费用法，选择等额年费用较小的项目为最优。
【答疑编号10831304,点击提问】
浙公网安备 33010602011771号