第二章、房地产市场及其运行（习题）
一、单项选择题
1、下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（ ）。
A、经济发展状况
B、家庭收入水平及分布
C、家庭数量及其结构
D、资本市场发育程度
2、（ ）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
A、政治环境
B、资源环境
C、技术环境
D、国际环境
3、房地产市场的（ ）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A、移动
B、异质
C、垄断竞争
D、买卖
4、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A、垄断竞争
B、寡头垄断
C、垄断
D、竞争
5、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（ ）。
A、区域结构分心
B、租买结构分析
C、供求结构分析
D、投资结构分析
6、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（ ）。
A、产品结构
B、总量结构
C、供求结构
D、投资结构
7、针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（ ）。
A、供求结构分析
B、产品结构分析
C、区域结构分析
D、投资结构分析
8、下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（ ）。
A、土地使用权转让市场
B、存量房地产交易市场
C、土地使用权出让市场
D、新建商品房租售市场
9、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（ ）。
A、居住物业市场
B、商业物业市场
C、工业物业市场
D、特殊物业市场
10、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（ ）划分。
A、城市内某个区域
B、省或自治区所辖地域
C、城市
D、中国房地产市场
11、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（ ）。
A、房地产的用途和等级划分的
B、房地产的交易方式划分的
C、目标市场细分的
D、房地产购买者目的划分的
12、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（ ）。
A、房屋施工面积
B、城市家庭人口规模
C、销售量
D、房地产价格
13、下列选项中，不属于需求指标的是（ ）。
A、国内生产总值
B、人口数量
C、就业人员数量
D、房地产价格
14、某市2016年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2015年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。
A、1
B、1.5
C、2
D、3
15、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（ ）万平方米。
A、620
B、670
C、970
D、1150
16、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（ ）。
A、9%
B、12%
C、12.5%
D、15%
17、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（ ）年。
A、0.5
B、1.0
C、1.5
D、2.0
18、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。
A、房地产租金
B、房地产实际出租量
C、出租房屋空置率
D、房价租金比
19、某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A、0.5年
B、1.5年
C、2年
D、3年
20、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（ ）。
A、开发强度系数
B、土地转化率
C、住房可支付性指数
D、住房市场指数
21、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。
A、0.40
B、0.60
C、2.50
D、5.00
22、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（ ）。
A、住房可支付指数
B、开发投资杠杆率
C、开发强度系数
D、土地转化率
23、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（ ）。
A、吸纳周期
B、城市居民消费价格指数
C、住房价格合理性指数
D、房地产价格指数
24、预售面积，是指报告期内（ ）的房屋建筑面积。
A、已正式交付使用
B、已正式签订商品房预售合同
C、已正式签订商品房交易合同
D、已正式竣工验收合格
25、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（ ）租金来表示。
A、平均数
B、相对数
C、合理
D、期望
26、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
A、1年
B、2年
C、1个月
D、2个月
27、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（ ）。
A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
28、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。
A、房地产平均价格
B、房地产中位数价格
C、房地产价格指数
D、房地产同质价格
29、报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（ ）。
A、房地产价格指数
B、开发强度系数
C、住房价格合理性指数
D、量价弹性
30、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（ ）。
A、广泛的经济外部性
B、房地产市场供给的异质性
C、土地所有权的排他性
D、土地的有限性
31、（ ）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A、负外部性
B、正外部性
C、强外部性
D、弱外部性
32、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（ ）。
A、发展房地产估价等专业服务
B、政府加强房地产市场信息的发布工作
C、加强开发商的管理体制
D、提高房地产市场的透明度
33、房地产的价格机制是通过（ ）发挥作用的。
A、市场
B、法律
C、开发商
D、房屋购买者
34、房地产市场中，引起需求增加或减少的原因不包括（ ）。
A、未来预期收益变化
B、政府税收政策的影响
C、收入水平变化或消费品位变化
D、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化
35、下列关于房地产功能的描述，错误的是（ ）。
A、配置存量房地产资源和利益
B、显示房地产市场供应变化
C、指导供给以适应需求的变化
D、指导政府制定科学的土地供给计划
36、房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A、房地产资产市场
B、房地产价格
C、房地产空间市场
D、空置率
37、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（ ）。
A、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
38、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（ ）。
A、第一阶段
B、第二阶段初期
C、第二阶段后期
D、第三阶段
39、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A、第一阶段
B、第二阶段
C、第三阶段
D、第四阶段
40、在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。
A、基本不变
B、开始下滑
C、缓慢上升
D、快速上升
41、产生房地产价格泡沫的基础是（ ）。
A、土地稀缺
B、城市化进程快
C、投机需求膨胀
D、金融机构过度放贷
42、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（ ）。
A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因
B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C、房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性
D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂
43、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（ ）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A、扩张
B、适度扩张
C、紧缩
D、稳健
44、国际上通常采取的住房保障方式不包括（ ）。
A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、鼓励赢利机构建房
D、对住房承租人补贴
45、对于土地供应政策，其核心是（ ）。
A、土地供应计划
B、外商投资控制
C、廉租住房与公共住房的并轨
D、调整畸高的租金
二、多项选择题
1、影响房地产市场发展的基本因素有（ ）。
A、社会因素
B、经济因素
C、资源因素
D、政策因素
E、技术因素
2、影响房地产市场转变的主要力量包括（ ）。
A、金融业的发展
B、生产和工作方式的转变
C、人文环境的变化
D、社会环境的变化
E、政治制度的变迁
3、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（ ）。
A、建筑师
B、律师
C、造价工程师
D、房地产经纪人
E、开发商
4、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（ ）有关，承担的风险相对较少。
A、土地成本
B、建造成本
C、资金筹措
D、施工周期
E、市场营销
5、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（ ）。
A、价格结构
B、产品结构
C、档次结构
D、区域结构
E、投资结构
6、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。
A、按地域范围细分
B、按房地产用途细分
C、按增量存量细分
D、按交易方式细分
E、按目标市场细分
7、下列选项中，属于工业物业市场的有（ ）。
A、普通住宅
B、公寓市场
C、休闲旅游设施
D、仓储用房市场
E、工业写字楼
8、房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（ ）。
A、国有土地使用权出让市场
B、土地转让市场
C、新建商品房租售市场
D、存量房地产交易市场
E、一手房市场
9、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（ ）。
A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和
10、房屋施工面积包括（ ）几项。
A、报告期新开工的面积
B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积
C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积
D、上期已经停建本期未恢复施工的面积
E、上期开始施工跨入本期未施工的面积
11、国内生产总值有三种表现形态，即（ ）。
A、价值形态
B、收入形态
C、产品形态
D、支出形态
E、生产形态
12、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A、吸纳量
B、新竣工量
C、预售面积
D、可供租售量
E、房地产价格
13、在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。
A、房价租金比
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、开发投资杠杆率
14、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A、竞争性
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性
15、房地产价格迅速上升，产生的影响有（ ）。
A、产生负外部性
B、产生正外部性
C、影响整体经济的持续稳定发展
D、导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机
E、导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题
16、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ ）。
A、收入水平变化
B、政府税收政策的影响
C、消费品位变化
D、获得金融机构融资的难易程度
E、未来预期收益变化
17、房地产景气循环的主要原因包括（ ）。
A、生产者与消费者心理因素的影响
B、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势
C、市场信息充分
D、政策因素
E、制度因素
18、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（ ）。
A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
19、在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（ ）。
A、供给高增长
B、需求高增长
C、租金增长率开始下滑
D、租金增长率开始上涨
E、需求低增长或负增长
20、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。
A、第一阶段
B、第二阶段前段
C、第二阶段后段
D、第三阶段
E、第四阶段
21、房地产泡沫的成因主要有（ ）。
A、土地的稀缺性
B、投机需求膨胀
C、开发商之间的博弈
D、开发资金的易得性
E、金融机构过度放贷
22、从房地产泡沫的成因入手，（ ）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。
A、房价收入比
B、实际价格／理论价格
C、房价租金比
D、收入租金比
E、住房市场指数
23、国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、对住房承租人减税
D、对住房承租人补贴
E、鼓励营利机构建房
24、宏观经济周期循环的扩张过程包括（ ）。
A、繁荣
B、衰退
C、萧条
D、复苏
E、重生
25、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A、加大城市基础设施建设投入
B、调整银行贷款利率
C、调整公共住房政策
D、调整房地产税收政策
E、加快城市化进程
26、政府规范房地产市场行为的措施有（ ）。
A、健全市场准入制度
B、推动行业诚信体系建设
C、调整银行贷款利率
D、规范交易程序
E、加强产权管理
三、判断题
1、房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（ ）
2、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（ ）
3、住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。（ ）
4、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（ ）
5、房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（ ）
6、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
7、不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（ ）
8、房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（ ）
9、平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（ ）
10、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（ ）
11、报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）
12、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
13、吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（ ）
14、住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
15、土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
16、房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。（ ）
17、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（ ）
18、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（ ）
19、房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（ ）
20、房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（ ）
21、在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（ ）
22、在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）
23、如果房地产泡沫产生，就必然会引发过度开发；但过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。（ ）
24、各国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。（ ）
25、房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）
26、房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（ ）
27、土地供应政策的核心，是土地供应计划。（ ）
28、房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。（ ）
29、权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。（ ）
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。参见教材P30～31。
【答疑编号10796084,点击提问】
2、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。参见教材P31。
【答疑编号10796078,点击提问】
3、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。参见教材P36～37。
【答疑编号10796094,点击提问】
4、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。
【答疑编号10796098,点击提问】
5、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。
【答疑编号10796099,点击提问】
6、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。参见教材P37。
【答疑编号10796089,点击提问】
7、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。参见教材P37。
【答疑编号10796090,点击提问】
8、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。参见教材P38。
【答疑编号10795996,点击提问】
9、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。参见教材P38。
【答疑编号10796010,点击提问】
10、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。参见教材P38。
【答疑编号10830262,点击提问】
11、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。参见教材P39。
【答疑编号10795995,点击提问】
12、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是供给指标。选项B属于需求指标，选项CD属于市场交易指标。参见教材P39～43。
【答疑编号10796106,点击提问】
13、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。参见教材P40～42。
【答疑编号10796027,点击提问】
14、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期＝（60＋20）÷80＝1（年）。参见教材P40～41。
【答疑编号10796109,点击提问】
15、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。参见教材P40。
【答疑编号10796111,点击提问】
16、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。参见教材P40。
【答疑编号10796112,点击提问】
17、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。参见教材P40～41。
【答疑编号10796118,点击提问】
18、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。
【答疑编号10796119,点击提问】
19、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是供给指标。评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积/新竣工面积=（90+30）/80=1.5（年）参见教材P41。
【答疑编号10796103,点击提问】
20、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P42。
【答疑编号10796012,点击提问】
21、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。
【答疑编号10796026,点击提问】
22、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。参见教材P43。
【答疑编号10796018,点击提问】
23、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场监测与预警指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。参见教材P43～44。
【答疑编号10796020,点击提问】
24、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。参见教材P43。
【答疑编号10796124,点击提问】
25、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。参见教材P43。
【答疑编号10796125,点击提问】
26、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期＝1/吸纳率。参见教材P43。
【答疑编号10796131,点击提问】
27、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。参见教材P43。
【答疑编号10796133,点击提问】
28、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。参见教材P43。
【答疑编号10796139,点击提问】
29、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。参见教材P44。
【答疑编号10796014,点击提问】
30、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。参见教材P44。
【答疑编号10795966,点击提问】
31、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。参见教材P45。
【答疑编号10795974,点击提问】
32、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。参见教材P46。
【答疑编号10795958,点击提问】
33、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。参见教材P46。
【答疑编号10796063,点击提问】
34、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P46。
【答疑编号10796064,点击提问】
35、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。参见教材P46～48。
【答疑编号10796068,点击提问】
36、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。参见教材P49。
【答疑编号10795944,点击提问】
37、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项A错误，租金和空置率非同向变动，如自然周期的第二阶段初期，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。参见教材P51～52。
【答疑编号10795977,点击提问】
38、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。参见教材P51。
【答疑编号10795980,点击提问】
39、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。参见教材P51。
【答疑编号10795987,点击提问】
40、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。参见教材P51。
【答疑编号10796076,点击提问】
41、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。
【答疑编号10796058,点击提问】
42、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。参见教材P54。
【答疑编号10796050,点击提问】
43、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。参见教材P57。
【答疑编号10796033,点击提问】
44、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P57。
【答疑编号10796034,点击提问】
45、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。参见教材P59。
【答疑编号10796145,点击提问】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。
【答疑编号10796088,点击提问】
2、
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。参见教材P32～33。
【答疑编号10796143,点击提问】
3、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。参见教材P35。
【答疑编号10795953,点击提问】
4、
【正确答案】 BD
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。参见教材P35。
【答疑编号10795949,点击提问】
5、
【正确答案】 BDE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。参见教材P37。
【答疑编号10796092,点击提问】
6、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。参见教材P38～39。
【答疑编号10796004,点击提问】
7、
【正确答案】 DE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。参见教材P38。
【答疑编号10796005,点击提问】
8、
【正确答案】 BC
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。参见教材P38。
【答疑编号10830323,点击提问】
9、
【正确答案】 BCE
【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。
【答疑编号10796116,点击提问】
10、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。参见教材P40。
【答疑编号10796107,点击提问】
11、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。参见教材P41。
【答疑编号10796029,点击提问】
12、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。
【答疑编号10796127,点击提问】
13、
【正确答案】 AE
【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。参见教材P43～44。
【答疑编号10796021,点击提问】
14、
【正确答案】 BCE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。参见教材P44～46。
【答疑编号10795971,点击提问】
15、
【正确答案】 ACDE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P45。
【答疑编号10795962,点击提问】
16、
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P46。
【答疑编号10796069,点击提问】
17、
【正确答案】 ABDE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。选项C应该是市场信息不充分。房地产景气循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教材P49～50。
【答疑编号10796074,点击提问】
18、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P50～52。
【答疑编号10795984,点击提问】
19、
【正确答案】 ACE
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给增长，需求低增长或负增长，在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。参见教材P52。
【答疑编号10830324,点击提问】
20、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。房地产市场自然周期和投资周期的关系：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期的变化（预期市场不好，先不投资）。参见教材P53。
【答疑编号10795994,点击提问】
21、
【正确答案】 ABE
【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。参见教材P54。
【答疑编号10796055,点击提问】
22、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。参见教材P56。
【答疑编号10796047,点击提问】
23、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P57。
【答疑编号10796040,点击提问】
24、
【正确答案】 AD
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。参见教材P57。
【答疑编号10796035,点击提问】
25、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P59～P61。
【答疑编号10796153,点击提问】
26、
【正确答案】 BDE
【答案解析】 本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。规范房地产市场行为的措施：推动行业诚信体系建设；规范交易程序；加强产权管理。参见教材P61～62。
【答疑编号10796046,点击提问】
三、判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。参见教材P31。
【答疑编号10796087,点击提问】
2、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。参见教材P31。
【答疑编号10796083,点击提问】
3、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。参见教材P33。
【答疑编号10796144,点击提问】
4、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。
【答疑编号10796093,点击提问】
5、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。参见教材P36。
【答疑编号10795950,点击提问】
6、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。
【答疑编号10796000,点击提问】
7、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。参见教材P38。
【答疑编号10796007,点击提问】
8、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。
【答疑编号10796009,点击提问】
9、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。参见教材P40～41。
【答疑编号10796113,点击提问】
10、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。参见教材P41。
【答疑编号10796031,点击提问】
11、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P42。
【答疑编号10796123,点击提问】
12、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见教材P42。
【答疑编号10796136,点击提问】
13、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。参见教材P43。
【答疑编号10796135,点击提问】
14、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。参见教材P43。
【答疑编号10796017,点击提问】
15、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。参见教材P44。
【答疑编号10795973,点击提问】
16、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。参见教材P45。
【答疑编号10795964,点击提问】
17、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。参见教材P46。
【答疑编号10795972,点击提问】
18、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P46。
【答疑编号10795975,点击提问】
19、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。参见教材P47。
【答疑编号10796066,点击提问】
20、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。参见教材P49。
【答疑编号10795938,点击提问】
21、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。参见教材P49。
【答疑编号10795941,点击提问】
22、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。
【答疑编号10795985,点击提问】
23、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。参见教材P56。
【答疑编号10796057,点击提问】
24、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P57。
【答疑编号10796036,点击提问】
25、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。参见教材P57。
【答疑编号10796154,点击提问】
26、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。参见教材P58。
【答疑编号10796042,点击提问】
27、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。参见教材P59。
【答疑编号10796151,点击提问】
28、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。参见教材P61。
【答疑编号10796147,点击提问】
29、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。参见教材P62。
【答疑编号10796045,点击提问】
浙公网安备 33010602011771号