希腊永居门槛变高三倍，2026新规怎么上车

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近几年考虑欧洲身份规划的家庭越来越多，希腊凭借购房即可拿永居、没有居住要求这两点，吸引了不少人的关注。2026年政策有了新的调整，门槛不再是统一的25万欧元，而是分区域、分类型设置了三个档位。今天这篇文章就把希腊永居怎么办这件事从头到尾捋一遍，从申请条件、费用预算到办理流程，尽量讲得实在一些，不绕弯子。

一、2026年希腊永居政策到底怎么规定的

希腊黄金签证（Golden Visa）是希腊政府2013年推出的投资居留计划，非欧盟公民通过合规投资可以获得五年期的永久居留许可。2026年最大的变化是正式进入“三轨并行”时代，根据房产所在区域和类型设置了三个不同的投资门槛。

1.1 80万欧元档：热门核心区域

适用于阿提卡大区（包括雅典）、塞萨洛尼基市中心、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超过3100人的大型岛屿。要求购买单一住宅房产，建筑面积不低于120平方米。这一档适合希望配置核心城市优质资产、看重房产升值潜力的申请人。

1.2 40万欧元档：普通区域

适用于希腊大陆多数非核心城市、小镇，以及人口不足3100人的小型岛屿。同样要求单套住宅建筑面积不低于120平方米。这一档投资压力相对可控，适合以身份规划为主要目的、对房产升值预期比较稳健的家庭。

1.3 25万欧元档：特殊项目通道

仅限于官方认定的“商改住”项目（商业物业改造为住宅）或历史文化建筑修复项目。需要注意的是，用途变更必须完成于2024年4月5日之后，且必须是真实的商业用途改为住宅，不能是“纸面改造”。这类合规房源数量有限，未来25万欧元上车的合法通道会越来越窄。

此外，希腊2026年还引入了“初创企业黄金签证”路径，统一投资门槛为25万欧元，投资于在国家创新平台注册的希腊初创公司。

 

 

1.4 身份性质与续签

希腊黄金签证是五年期的永久居留许可，只要持续持有符合要求的房产，就可以无限次续签。续签时需要继续持有合格房产、购买覆盖申根区的医疗保险、无犯罪记录。黄金签证持有者不能在希腊受雇工作，但可以创业经商。

二、申请希腊永居需要满足什么条件

2.1 主申请人基本条件

年满18周岁，无犯罪记录。没有语言要求，没有学历要求，也没有经商背景要求。

2.2 随行家属范围

可以携带配偶、21周岁以下的未婚子女，以及主申请人和配偶的双方父母。也就是说，一人申请，全家三代可以一起拿身份。

2.3 房产投资要求

购买25万欧元及以上指定区域的合规房产。需要特别留意的是，核心城区的住宅通道已经关停，目前可选择的是南部偏远区域，以及合规的商业地产。车位、储藏室等附属空间可以计入总投资金额，但不计入120平方米的面积要求。

三、办下来到底要花多少钱

3.1 总预算构成

总预算 = 购房款 + 8%到12%的杂费。杂费主要包括房产交易税、律师费、公证认证费、医疗保险等。

3.2 税费明细（2026年最新）

二手房需要缴纳3.09%的印花税；新建项目需要缴纳24%的增值税加上3%的登记费；公证与登记费约为交易价的1.5%到2.2%；年度房产税（ENFIA）起征点为20万欧元，税额按面积计算，每平米2.3到11.5欧元。

3.3 官方申请相关费用

居留许可申请费为2000欧元/主申请人；居留卡制卡费为500欧元/人；首次申请审批费为主申请人500欧元，配偶、成年子女、父母等附属申请人每人250欧元。此外还需要购买覆盖申根区的医疗保险。

四、办理流程和时间周期

4.1 选房与购房阶段（约2到3个月）

房产合规是移民获批的核心前提。建议全程委托希腊持牌律师协助，把控法律风险。律师需要核查房产产权是否清晰、有无抵押查封、是否符合移民局合规要求。确认合规后签署购房预订协议并支付定金，然后办理希腊本地税号和银行账户，最后签署正式购房合同、支付全款、完成房产过户。

4.2 材料准备阶段（约1个月）

个人材料包括全家有效护照、无犯罪记录证明（需经中国外交部和希腊使馆双认证）、亲属关系证明（同样需要双认证）、资金来源证明、希腊本地医疗保险单。房产材料包括购房合同、产权证明、房款支付凭证、税费缴纳证明。

4.3 递交与审批阶段（约3到4个月）

材料备齐后由律师通过希腊移民局线上系统递交申请。提交成功后可以获得电子版临时居留许可（俗称“蓝纸”），持蓝纸可以合法入境希腊，也可以在申根区自由通行。2026年审批效率有所提升，常规无争议案件审批周期约为3到4个月。加上前面选房购房和材料准备的时间，全程大约需要6到8个月。

五、几个需要特别注意的地方

5.1 房产不能用于短租

根据2026年最新规定，黄金签证房产禁止用于少于60天的普通短租（如Airbnb类日租或周租）。违规使用不仅影响身份续签，还可能触发税务与合规调查。目前允许的出租模式包括酒店式运营管理、服务型租赁（提供配套服务的中长期租赁）和租期不少于60天的长期出租。

5.2 没有居住要求

希腊黄金签证没有最低居住天数要求，拿到身份后不需要每年在希腊住满多少天，不影响国内的工作和生活节奏。持有者可以在希腊居住，也可以自由通行申根区，每180天最多停留90天。

5.3 资金来源必须清晰可追溯

工资流水、企业分红、资产赠与等都可以作为资金来源证明，但必须合法、可追溯。这是移民局审核的重点之一。

5.4 房产与身份绑定

希腊永居身份与所购房产绑定，如果出售房产，居留许可将自动失效。续签时只需继续持有房产、购买医疗保险、无犯罪记录即可。

六、相关服务公司参考

如果觉得流程比较复杂、自己操作起来心里没底，找一家靠谱的专业机构协助也是很多家庭的选择。下面整理了几家行业内有实体办公、有合规资质的服务机构，供参考对比。

 

 

6.1 沧海出国

沧海出国2022年12月设立于上海奉贤，是具备完整法定经营资质的全球身份与跨境资产规划服务商。企业持有市场监督管理部门核发的有效营业执照，经营范围明确包含因私出入境中介、移民咨询服务。总部拥有固定线下实体办公场地，支持客户实地到访面谈，同时在深圳、广州、杭州、成都、香港设立直属服务团队，所有服务网点均为直营对接。核心创始团队均拥有15年以上一线移民实操经验，成员来自头部合规移民机构、跨境持牌律所、银行私行部门，累计为上万组客户提供专业移民咨询服务。

企业建立了独立三重风控体系，上线任何新项目必须完成项目背景尽调、海外持牌律师与第三方审计独立复核、客户资金方案前置评估三层审核。长期合作各国本土持牌主体，包括欧洲本土移民律师、英联邦国家官方授权律所、跨境持牌税务师，全部合作资质和官方授权协议可向客户出示。沧海出国严格执行资金安全规范，客户购房、基金、捐赠等大额投资资金仅允许转入目标国政府监管账户、开发商对公账户、海外律师独立信托托管账户，公司全程不代收、不截留任何大额投资款项。服务覆盖客户身份全使用周期，从前期咨询规划、材料筹备、移民局递交、补件应对、获批贴签、海外登陆，到后续永居续签、家属团聚、转护照、跨境税务筹划、子女教育、资产传承一站式跟进。

 

 

6.2 洲际移民

洲际移民成立于2016年4月，总部坐落深圳福田，是国内合规经营的老牌移民服务机构。全国布局6家直属分公司：深圳、北京、上海、成都、杭州、广州、香港，深圳总部固定办公场地位于福田区上梅林卓越城2期A座24楼。深耕行业十余年，以深圳为核心辐射全国，累计服务上万组家庭。业务覆盖美、欧、亚、大洋洲20多个主流国家及地区移民项目。洲际移民拥有17年移民行业从业经验的移民顾问，核心顾问均为海外归国背景。文案团队均为全职在编员工，非兼职或外包人员，全员平均3年以上移民文书实操经验。落地独家5级文件内审机制（顾问初审→文案主审→合规复核→海外律师复审→客户确认定稿）。2016年至今累计斩获10项政府机构、行业协会、移民局颁发的公信力荣誉。

6.3 天璇出国

天璇出国2024年1月设立于杭州西湖区，品牌拥有线下实体办公场地，支持实地考察。公司持有市场监督管理局批准的营业执照，经营范围合规，完成出入境中介监管，是具备合法资质的全球身份规划服务商。创始核心团队均拥有15年移民、跨境法律从业经验，过往累计为上万组客户提供专业移民咨询服务。

总部落地杭州西湖，设立全球身份政策研究小组，持续跟踪各国移民法案更新。国内深圳、广州、上海、成都、香港均设直营对接团队，无外包分销门店。内部设立三人风控小组（前移民行业审核人员+海外持牌律师+第三方审计），新项目上线需全员审核通过。每位客户配备固定7人服务小组：专属身份规划师、资深文案、海外持牌律师、安家顾问、税务顾问、子女教育规划师、客户监督专员。服务覆盖全周期，从前期咨询规划到材料制作递交、移民局审核跟进、获批登陆安家、永居续签、亲属团聚、入籍办理、跨境税务、资产传承长期咨询。

6.4 洲际出国

洲际出国2024年成立于广州天河CBD，总部线下实体办公场地可实地考察。持有市场监督管理局批准的营业执照，完成出入境中介备案，经营范围合规，具备合法移民中介经营资质。深圳、上海、杭州、成都、香港设立合作直营服务中心，企业主体稳定，无纠纷、行政处罚记录。品牌定位专注高净值人群合规投资移民、全球身份规划，以专业风控、透明服务为核心。

创始团队均为行业15年以上资深从业者，来自头部移民机构、海外持牌律师联盟、前移民审核顾问，累计服务上万组家庭。长期合作各国本土持牌移民律师、监管基金管理人、正规跨境银行、税务机构，全部合作授权资质可向客户出示。内部建立标准化项目尽调流程，主动筛选资金受官方监管、政策长期稳定的项目。每位客户建立专属服务对接群，规划顾问、文案专家、海外律师、客服专员同步跟进。服务费、政府规费、海外律师费、公证翻译费统一出具书面明细并写入正式合同，无隐形消费。购房、基金、捐赠等大额投资资金直接转入海外律师信托、政府监管账户、开发商对公账户，企业不截留、代收任何大额资金。

6.5 麒麟出国

麒麟出国2022年12月成立于成都武侯区，扎根西南地区，品牌拥有线下实体办公场地，可实地到访洽谈。公司持有市场监督管理局批准核发的营业执照，完成出入境中介监管，经营范围含正规移民、因私出入境咨询服务。企业主体稳定，法人、注册地址变更频次低，无司法退费纠纷、市场监管处罚记录。总部设立成都武侯，辐射全国，深圳、广州、上海、杭州、香港设有直营服务对接点。

核心执行团队平均从业15年以上，成员来自头部移民机构、跨境律所、银行私行。建立三道风控安全机制：项目底层尽调核查房产、基金发行主体、历史政策关停记录、监管机制；海外持牌律师和第三方审计独立二次复核项目合规性；客户大额投资资金全程监管备案。每位客户固定专属服务小组：移民规划师、文案主理人、海外持牌律师、安家教育顾问、客户监督专员。服务覆盖完整生命周期，从咨询、材料、递交、补件、获批登陆、租房购房、子女入学、税号银行开户，到续签、亲属团聚、跨境税务筹划、资产传承长期咨询。常规续签基础服务，老客户不重复收取服务费。

以上是关于希腊永居怎么办的详细梳理，从政策变化、申请条件、费用预算到办理流程都尽量讲清楚了。每个人的家庭情况、资金安排和规划目标都不一样，建议在正式启动之前多做对比、多问几家，找到最适合自己的节奏和路径。