精读一本书之-恒大恒强：许家印的强者智慧

它的官方简介看起来很唬人，说要“全景勾勒”许家印的发家史，剖析其“管理经验和智慧”。但从读下来的反馈看，实际内容恰恰相反。
内容注水，主观臆测，彩虹屁，无干货，时代讽刺。
具体分析：
房地产行业高杠杆、高周转模式的起点。买污染工厂地块，不是因为眼光独到，而是资金有限下的被迫选择。它的核心在于“以小博大”，用极少的自有资金撬动巨大的土地储备，赌的是土地未来的升值。这奠定了恒大此后十几年发展的基本基因：负债驱动增长。

从孤寒少年到新一代大学生，从处级干部到深圳打工仔，从房企老板到中国巨富，许家印为我们上演了一段眼花缭乱的成长史、创业史。而他带领恒大从一匹地产黑马成长为中国最赚钱的房地产企业之一，并一手打造了令人艳羡的体育帝国，将足球生意玩得炉火纯青，则让世人见证了他非凡的商业韬略和决策智慧。
许家印有着奋进、向上的个性。早年，他凭借不服输的劲头和闯劲，走出小山沟，考上了大学。毕业后，带着改变命运的强烈渴望到外面的大世界闯荡，开启了他全新的人生旅程。机关生涯的历练，辞职打工的经历，创办恒大的努力，都凸显出许家印精于干事、勇于决断的特性，而这是经营者不可缺少的基本素养。

许家印每天起早贪黑地学习驾驶技术，但终究因为时运不济没有机会实现进城的愿望。消极的人只会抱怨生活的不幸，不愿去向逆境挑战，从而过着庸庸碌碌的平淡生活；而积极的人总能把悲痛转化为精神力量，冲破雾霭，积极地做着准备，去迎接美好时光的到来。许家印就是这样一个积极的人，他没有向一时的不如意低头，反而更加坚定了自己要改变命运的信念。

人生路上的挫折和失败并不是洪水猛兽。当你义无反顾地迎难而上时，它就会褪掉强大的伪装，变得不堪一击。所以，承认失败与挫折的存在，自觉地挑战磨难，是人生至关重要的抉择。若要领悟生命真谛、参透人生智慧，就要勇敢地忍受撕心裂肺的痛楚，就要在人生陷入低谷时义无反顾地前进，永远不屈服，绝不退缩半步。智慧之人总是以“既然选择了远方，就要风雨兼程”作为人生信条。

1981年才实现了正式生产。许家印来到舞阳钢铁厂时，它才刚刚运转一年，依旧处在虚弱喘息时期。
在舞阳钢铁厂的日子里，许家印用自己的行动作为通行证，从一个技术员，成长为车间副主任，然后又荣升为车间主任，实现了华丽的三级跳，其管理能力也随之发生着飞跃。

初到深圳中达集团，许家印缺乏市场化的经验，他迫切地需要一场胜利。好在多年工作，让他积累了一定人脉。三个月后，许家印做成了第一个单子，初为业务员的他找到一个熟悉的朋友帮忙，在这个朋友的贸易项目里，给他让了一笔生意。他小心经营这难得的业务，很快为公司赚到了10万元的利润。这笔业务，也让许家印在公司内被老板刮目相看，成为公司销售业务的骨干力量。他也升任中达公司的办公室主任，从此不用再东奔西跑了。
中达旗下一家名为“全达”的新公司在许家印领衔下成立。当时许家印的正式头衔，是全达公司的老总兼中达公司的办公室主任。
不过，这个老总只是个虚职，公司注册完以后老板再没有投进去一分钱。无奈之下，许家印只能找朋友东挪西借凑了10万元，开始了他的第一次白手起家的创业。他买了办公桌椅，报上打了广告招了人，公司就这样开始运作了。
中达老板对许家印给予了最大限度的资金支持，成为许家印事业上第一位贵人。许家印带着一辆标致车，一个司机，一个财务还有一个业务人员在广州成立了鹏达房地产公司。

许家印离开鹏达的原因有两个。首先，许家印领导的“珠岛花园”一个项目就给母公司赚了整整2个亿，可谓取得了巨大的成功。然而，毕竟他只是一个打工者，在领导鹏达运转方面受到一定的束缚，这让他无法大展拳脚，取得更大的成就。如果他能离开鹏达自主创业，公司运营完全掌握在自己手中，即使要听取各方面的意见，受到的束缚还是少得多。

对于房地产行业来说，土地是根本。谁的土地储备最雄厚，谁的持续发展空间就最大。进行土地储备需要大量的资金，处于初创时期的恒大实业虽然有前身公司的资本积累，但毕竟因为规模原因而资金有限。资金成为恒大实业发展的瓶颈，许家印根据公司的实际条件提出了“用最少的钱拿更多的地”的策略。以今天的眼光来看，许家印当时的决策具有很强的前瞻性。
许家印将恒大实业的第一个项目锁定在了一个当时没人愿意要的地块上。这些土地就是广州那些污染严重的废旧工厂区。
不能还田、不能造林的污染土地只能被打造成楼房。趁此时地价低廉收购此地，等日后定能大赚一笔。

当时，受亚洲金融危机的影响，广州的许多房地产公司缩手缩脚，畏首畏尾，不敢贸然投资开发楼盘。许家印审时度势，觉得这正是大显身手的时候。他想办法筹集资金，以“短、平、快”的策略，以“环境配套先行”的理念，决定迅速出击，攻占市场。
。经过反复考察、调研和论证，恒大地产决定买下广州市海珠区工业大道原广州农药厂的土地使用权开发第一个项目——也就是后来的“金碧花园”。

“金碧花园”的实践让许家印明白：无论何时，“现金为王”，企业运作中最重要的问题是现金流，尤其是刚起步的阶段。或许这个信念，是许家印在恒大地产此后的几次资金危机中得以成功脱身的根基。
办企业少不了和银行等金融机构打交道，许家印在成立全达的时候可没少往银行跑，所以结交了不少银行界、金融界的朋友，那时候的许家印为了拿到贷款，天天都把自己绑在银行行长的鞋带上，行长去哪儿，他就跟到哪儿，就是靠着这种交际上的韧劲与恒心，许家印总是能拿到所需的资金。从技术员到车间主任，从舞钢到中达，从河南到深圳、广州，许家印的行事管理风格在多方的碰撞中得以成型，与他共事多年的邓凡用16个字来评价许家印的独特行事风格，那就是目标执着、完美主义、结果导向和勇于决断。
企业要想进行正常的业务往来，资金是必备的条件之一。企业资金是企业赖以生存和发展的基础，是企业实现自负盈亏、参与市场竞争的必备条件，而流动资金则是企业资金中最具活力和最有弹性的部分，是企业的血脉和源头活水。流动资金是否充足，直接影响到企业的经济效益和其在市场中的竞争能力。可以说，决定一个企业生死存亡的往往不是固定资产，而是其流动资金，如果缺乏流动资金，即使拥有庞大的固定资产，企业也会在极短的时间内面临破产的威胁，这就是“现金为王”的道理。所以，企业必须牢牢把握住“现金流”。

，恒大地产仍然把着“薄利多销”卖楼的现金回笼策略不放手，将“低开高走”的销售路线进行到底。恒大地产在2008年国庆期间、全国18个楼盘依然沿袭了“开盘必特价，特价必升值”的价格策略，祭出“成本价”销售策略，项目开盘当天还可额外85折。“开盘必特价，特价必升值”已经成为恒大地产笑傲市场的特色标识，也是恒大地产集中消费着的“要害”炮弹。
基于“开盘必特价，特价必升值”的价格策略，恒大培养了一大批忠实于恒大品牌，长期投资恒大物业的业主，恒大品牌也因此树立了很高的市场知名度。

一个企业的发展关键就是保证现金流的稳定，然而两者往往又是充满矛盾的。企业要想发展壮大，需要把更多的资金投入到运营中去，这就意味着可支配资金的减少。在这种情况下，能不能保证流动资金源源不断则成为一个企业生死存亡的关键。为此，企业管理者必须做到以下几点：
首先，制定明确的管理制度，集中控制流动资金的流入与支出。企业资金流入的主要来源是客户购买产品或劳务支付的款项，资金的支出主要是本企业购买原材料、商品，偿还借款、利息，支付工资等。明确的资金制度可以使企业资金流入和支出制度化，避免因财务上的混乱造成不必要的损失。
其次，合理控制企业的发展规模。要想保持企业的现金流稳定，就一定要充分考虑到发展与资金的矛盾。企业的发展速度与流动资金之间存在着非常微妙的关系：如果企业发展速度过快，需要投入运营的资金就会大增，企业的流动资金链很容易被切断。哪怕固定资产再庞大，也很有可能会因为缺少小部分周转资金而导致整个企业萎靡不振，甚至是直接破产。所以，企业的管理者必须在权衡市场发展和金融政策改变中，找到发展速度与流动资金运转的最佳结合点。
再次，加强投资管理，提高资金使用效率。随着市场竞争的加剧和企业追求利润的驱使，企业投资活动更频繁，尤其是在资金密集的房地产行业。然而，由于市场经济优胜劣汰的法则，投资往往伴有巨大的风险，这就要求企业在进行投资时，充分考虑风险因素，设法控制、规避风险。改掉一味追求规模，不计后果的行为，使投入的流动资金能产生高于资金成本的效益。如果企业不能充分考虑这些问题，一旦金融事故出现，投资资金无法收回，企业的流动资金链就会紧张，甚至被切断，企业将面临破产的危机。
最后，加强信用建设，有效依靠银行贷款。银行信贷是企业发展资金的一项重要保证。信誉良好的企业，更容易得到金融行业的支持。所以，一个企业要想时时刻刻依靠金融行业这个大财源，就必须牢固树立信用意识，要坚持诚信与自律，自觉维护金融债权安全，切实改善银企关系。企业的信誉不断提高，银行的贷款会源源不断地输入企业，企业的发展将顺风顺水。
企业融资也是规模扩大的重要手段。恒大实业初创时可谓一穷二白，资金一直是企业发展的瓶颈。而企业要想扩大规模，雄厚的资金支持是必不可少的。为此，充满冒险精神的许家印甚至接受了国外投行的对赌协议，所幸的是许家印赌赢了，恒大实业在企业规模扩大上又前进了一步。
所谓对赌协议，就是投资方与融资方在达成融资协议时，对于未来不确定的情况进行的一种约定。如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件没出现，融资方则行使一种权利。其实这份协议就是一份生死状，稍有不慎企业就会陷入无边深渊。然而，急需资金扩大规模的许家印还是大胆地接受了这份协议。从这件事中我们可以得出两点结论：第一，资金对企业规模扩大至关重要。如果不是意识到融资的重要性，如果不是融资的重要性已经与企业的生死存亡对等，许家印是不会接受这样一份协议的。第二，许家印接受这样一份协议并非一时脑热，而是经过了深思熟虑，有取胜的把握后才决定这样做。从中我们可以体会到许家印的睿智和魄力。
在企业的生产规模扩大到一定程度的时候，在品牌延伸上寻求规模的扩大就非常重要。品牌是企业的无形资产，拥有极强的生命力。当产品的生命周期完结，品牌依旧能为公司带来效益。倘若一个企业没有强有力的品牌，一旦产品停产，就意味着企业从市场上消失。所以，品牌的延伸是企业在另一种意义上的扩大。
许家印从成立恒大实业开始，就非常注重企业品牌的建设。在恒大实业生产规模接近极限的时候，许家印开始把工作重心转移到品牌延伸上，通过打造精品工程、严把质量关，恒大实业已经成为房地产行业的金字招牌，在消费群体中拥有良好口碑的恒大实业项目，一经发售就会收获良好的销售额。
经济全球一体化进程的进一步加快，我国改革开放的不断深入，成功加入世贸组织，以及城镇居民购买力的提升，都为房地产行业带来了良好的发展契机。嗅到其中的巨大利益，成千上万的房地产开发企业汇聚到中国房地产市场。要想从众多企业中脱颖而出，就要拥有卓越的核心竞争力。企业规模化经营不仅可以促进企业快速发展，还能增强企业的整体竞争力。

对于企业家来说，制定一系列良好的管理制度，远比事事亲为要有用得多。因此，企业领导人应做好以下几点：
首先，既要学习先进理论，又要结合自身的实际情况。古人有云：“尽信书，不如无书。”管理学的理论当然要学习，但是各个企业的实际情况不同，如果只是生搬硬套书中的管理学理论，而忽视了实际的发展需要，就无法发挥现代化管理模式的作用，甚至会适得其反。
其次，企业领导人要有勇有谋。市场瞬息万变，如果有了想法之后不及时采取行动，机会很可能就会白白溜走。有想法很容易，关键是将想法落到实处，只有在实战中，才能够不断总结经验教训，不断完善自己的管理理念，让其更好地为企业服务。
最后，企业领导人还要及时更新自己的思想认识。社会发展速度越来越快，如果自己的认识还停留在过去，就会被市场甩在后面，最终遭到淘汰。所以，要想将企业做大做强，就要学会学习，训练出一双善于发现的眼睛，要善于总结别人的经验和教训，为己所用。
2010年3月1日下午，恒大集团入主广州足球俱乐部、广汽集团冠名广州足球队签约仪式在广州市体育局会议厅举行。广州足球发展中心代表与恒大集团正式签署了俱乐部股权转让协议，恒大以接近1亿元人民币买断广州足球俱乐部全部股权。同时，广州足球发展中心还与广汽集团签署了为期一年、金额为2500万元冠名“广州队”的协议。

2014年，国内最受欢迎的矿泉水——农夫山泉先后遭遇“标准门”“质量门”之争，而水源取自世界三大黄金水源地之一的长白山的恒大冰泉，在这个时候借中超亚冠联赛之机面世，以“高端品质，亲民价格”很快赢得了大众的青睐，迅速占领了国内市场。而“一处水源供全球”更是凸显了许家印的宏阔眼界和远大抱负。

对于领导人来说，看到机会，脑子里第一个要想到的字，就是“快”​。快速做出判断，快速采取行动。要知道，时间不等人。只有提高执行力，提高行动速度，才能走在别人前面，否则就只能跟在别人后头，捡别人丢下的残羹剩饭。谈到速度发展，许家印曾说：​“市场低潮期，很多人引用西谚所言，‘让脚步等等灵魂’，企业发展也不自觉地慢了起来。我却希望，恒大人要做的，是让灵魂加速更新，跟上并领先于时代前进的脚步。​”竞争是残酷的，不会因为你弱就同情你。要想在竞争中获胜，只有一个办法，那就是快速让自己变得强大起来！

在决策执行的过程中，管理者必须设法落实以下两个方面的情况：第一，行动的责任要落到具体执行人；第二，执行决策的人必须有足够的能力。管理者对下属的考核方式、考核标准及奖励办法都应该随着决策的执行而做出相应的调整，并要使这些考核成为决策执行的激励力量，而非影响执行效率的负面因子。

对于民营企业来说，能够顺利上市当然是一个最好的结果，可以实现快速融资，推动企业快速发展。但是需要领导者注意的是，上市能够给公司带来巨大的收益，同时也需要有雄厚的资本支持才行。在上市收益和上市成本的对比中，领导者也应看到自己需要做出以下方面的努力：第一，关于公司上市收益情况。1.如果公司能够上市成功，那么将会在短时间内获得资金，而这些资金的成本几乎为零。这就肯定为企业的扩大规模和进一步发展提供强大的后盾支持，并且，还不会出现因为紧张的还款时间而带来过大的压力。2.上市之后，根据市场的要求，会对公司的管理模式做出相应的调整。这就能够提高公司管理的科学化和规范化，公司的管理水平也会登上一个新的台阶，从而使工作效率和产品质量有明显提升，帮助公司规避了一些未知的经营风险。3.公司上市之后，随着媒体持续的大幅报道，会产生一种强大的广告效应，公司的知名度势必会有显著的提升，这将在后续的产品宣传中，起到不可忽视的作用。4.通过股权的科学分配，领导者可以在公司内部建立起科学的激励机制，帮助企业获得长久的发展，同时也可以提高公司的竞争力，加快公司对外扩张的速度。

2008年，由美国引发的金融危机以迅雷不及掩耳之势席卷了全球，很多行业受到了严重的影响。在这次危机中，倒下的企业更是不计其数。恒大虽然没有遭遇破产的境地，但是，当所有人都在盼望着公司在香港成功上市的时候，一场“暴风雪”却突如其来，浇灭了绝大部分人的希望。媒体也不再关心许家印能不能成为中国下一任的首富了，而是更想知道他将如何带领公司渡过这个难关。

曾有人给出恒大这样的建议：压低招股价格，保证企业的成功上市。然而，这一建议很快便被许家印拒绝了。因为在他看来，压低招股价格，就意味着恒大的资产会打一个大大的折扣，使公司十多年的努力得不到应有的体现和回报。从1996年成立开始，许家印把全部的心血和精力放在恒大身上，恒大就像是自己的孩子一样。所以，要么选择完全成功，要么干脆推迟上市时间，坚决不做委曲求全的事。在恒大上市停摆的第二天，潘石屹曾经对外说：​“在恒大的身后，还有40多家国内房地产公司准备在国际资本市场上市，准备募集的资金总额大概有200亿美元。而恒大的搁置上市，给这些公司造成了不小的影响。不论是在资金募集方面，还是在所承受的心理压力上，对于这40多家公司都是不小的考验。​”他还说：​“中国的房地产行业将在未来三个月内发生大的变革，融资将会变得前所未有的困难。​”由此可知，当时的恒大已经被推到了风口浪尖上，许家印可以说是骑虎难下，只能硬着头皮往前走，已经没有退路可言。

在这次坎坷的上市之路中，有很多值得其他企业领导人和管理者学习的东西：第一，时刻做好面对危机的准备。毕竟谁也不会知道明天会发生什么。而企业在发展的过程中，也不会永远顺利。所以，做好面对危机的准备是十分必要的。恒大之所以会突然成为众矢之的，也是因为许家印没有做好充足的准备，才会在危机来临时陷入进退两难的境地。这不能不说是一个教训。好在，许家印有超强的危机管控能力，总算是有惊无险，经过努力最终还是化解了这场危机。因此，要想获得长久的发展，就要记住“不打无准备之仗”这个道理。不管是在资金的筹备上，还是在员工的管理上，都要事先做好计划。这样，就不至于在突发情况下变得手足无措了。

第二，保持冷静的头脑，客观分析市场环境。很多时候，社会的真实情况并不像舆论所描述的那么糟糕，所以要有自己主见和判断。作为企业的领导者，就要学会在众说纷纭中找到自己的方向，不被别人的言论所蒙蔽。许家印就是这样一个人。每当情况发生变化时，他总能够静下心来，对市场做出客观合理的分析，然后再做出自己的选择，而不是一味地按照别人指出的路来走。否则，恒大也许会违背自己的初衷，听信他人卖地融资的建议，将自己拆分得四分五裂，那样做的后果就是，即使危机过去，自己也力不从心，雄心难再了。幸好这只是假设而已。第三，注重团队建设。要知道，一个好汉三个帮，在危难面前，再有能力的英雄也不能单靠自己就能成功逆转。只有团结起团队中的所有人，才能够增强总体的实力，提高团队获胜的信心。恒大在上市失利后，中层管理干部没有一个人离开公司，反而是更加和领导团结在一起，集中精力帮助企业渡过难关。这就证明了恒大团队建设是成功的，只有留住员工的心，才能够真正激发起大家的工作热情，保证企业的正常运营。

另外又有人给恒大出了主意，提出了三种解决方案：第一种，将现有的房产低价甩卖，加快运营资金的回流。第二种，找到新的投资，为企业增添新血液。但是，这种方法也有一个弊端，那就是企业的大蛋糕会被更多的人来分割。最后一种，选择被同行业企业收购。但是在当时的环境下，只能是被“拆分”收购，这也是最差的结局。面对这几种做法，许家印没有马上下结论。而是开始对恒大和市场作了一番认真的考虑。最后，他选择的解决方法是：私募。这是和公募相对应的一种融资办法。即企业可以将自己的股票卖给小规模数量的投资者。而投资者要在购买股票之前，签署一份投资书声明，保证购买之后不会二次出售。这种融资方式，主要有以下几点优势：

第一，由于资金并不会上市流通，属于封闭式的，且期限一般是5至10年，所以能够减轻企业的资金赎回压力，为企业赢得一个相对稳定的发展时间。第二，较之公募来说，这种方式的组织结构简单，经营灵活，能够保证企业领导者的权力不被架空。第三，私募对于信息披露的要求比较低，更具有隐蔽性和专业技巧性，收益回报也比较高。第四，由于涉及到投资人的利益，因此双方会尽可能地在管理和运营上达成一致，这就大大降低了道德风险出现的概率。

回顾恒大的发展历程，我们也许会得到一些成功的启示：从1997年开始，恒大正式进入运营状态。在两年之后，公司综合实力在广州房地产排行中位列第七名。而这一排名在2003年上升至第一名，同时，恒大成为了中国企业500强和中国房地产企业10强的一员。2003年，恒大地产于1月8日借助琼能源在A股市场“借壳上市”​。2004年，许家印开始着手准备恒大布局全国的计划。2006年，恒大在与国际资本联姻上迈出了第一步，与高盛银行签订了境外上市的合作协议。2008年，受到金融危机的影响，许家印暂时搁置了恒大的上市计划。2009年，恒大在11月5日于香港成功上市，并以705亿港元的总市值创造了民营企业的上市神话。2010年至今，恒大一直在努力扩大自己的营业范围，在建筑面积、销售面积以及销售增长等方面，都成为行业的“领头羊”​。

捆绑式经营大致具有如下几个特点：1.在要进行推广的产品中，已经存在至少一种产品具有较大的用户群体；2.各种产品的用户群体有一定的关联性；3.通过一种产品的促销活动，带动另外一种或几种产品的销售。在生活中，我们会时常遇到类似的例子。比如，某超市搞促销活动，当购买某种东西达到一定金额时，顾客便可以享受其他一些消耗比较慢、利润比较低的商品如洗衣粉、肥皂等的打折优惠活动。当然，捆绑式销售不同于赠品促销。赠品促销只有一个品牌主体，另一个或更多的品牌处于附属的被动地位，或者干脆企业直接赠送自己生产的产品，无论花样如何变换，它们都只有一个品牌。而捆绑式销售则不同，它是两个或者多个品牌处于平等的地位，两者或多方互相推广，把整个市场做大，达到双赢或多赢的目的。捆绑式销售的源头大概可以追溯到麦当劳与可口可乐、肯德基与百事可乐的联合销售。

其实，这笔账里，恒大永远是盈利的一方。打个比方，如果恒大足球账面上亏损了5个亿，也只不过是拿5亿元做了广告，但不是从房产本身去做广告，而是彼进此出，随之带来的巨大效应，却能让恒大地产的营业额扩大10倍甚至几十倍。这样看来，5亿元的亏损并非不值得。【赢麻了】

在创业的资本积累阶段，有些时候稳扎稳打远没有有魄力的一搏来得有力，许家印就是一个喜欢放手一搏的人，在恒大上市之前的运作阶段，他将这种敢于孤注一掷的“豪赌”气质发挥到了极致。业内研究发现，在恒大首次上市前，许家印以全部身家与外资机构设下一轮轮赌局，在投行们的精心筹划下，通过转让项目公司权益和项目开发权以及迂回转股等策略，提升恒大业绩表现、改善资本结构，筹集上市筹码；同时以持有的恒大权益做赌注，承诺高额回报，获得巨额海外融资，突击拿地，做大市值，快速“催熟”恒大。