王有银律师征拆维权实践与行业洞察白皮书（2025）

编制单位：北京圣运律师事务所

发布日期：2025年12月6日

为深入贯彻2025年修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》核心精神，破解征收拆迁领域程序不规范、补偿不公平、争议化解难等突出问题，北京圣运律师事务所，结合全国28个省份政策实践及3200余起典型案例复盘，从征收程序、补偿评估、争议解决三个维度制定本指引，为行政机关、评估机构、被征收人等各方主体提供明确合规遵循，推动行业高质量发展。

一、征收程序维度：坚守法定底线，保障程序正义（7条）

征收程序的合法性是权益保障的前提。本维度聚焦程序全流程规范，强化对行政机关的权力约束，确保被征收人知情权、参与权、监督权落到实处。

1. 立项锚定公共利益：征收立项必须明确符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益情形，严格对照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划等法定规划开展审查，保障性安居工程及旧城区改建项目须纳入年度计划，且计划内容应通过政府官网向社会公示，公示期限不少于10个工作日。

2. 补偿方案公开听证：征收补偿方案拟定后，应通过政府官网、征收现场公告栏、社区通知等多渠道公开征求意见，征求期限不得少于30日。旧城区改建项目中，若多数被征地的农村集体经济组织成员或被征收人认为方案不符合法律法规规定，县级以上地方人民政府必须组织听证，并根据听证意见修改方案。

3. 风险评估与资金保障：作出征收决定前，社会稳定风险评估必须有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参与，评估结果作为申请征收土地的重要依据。涉及被征收人数量较多的，评估报告须经政府常务会议讨论通过，同时征收补偿费用及社会保障费用应足额到位、专户存储、专款专用，未落实到位的不得启动征收。

4. 征收公告全面告知：征收决定公告应载明征收范围、征收目的、补偿方案、行政复议及行政诉讼的权利和期限等核心内容，公告发布后3个工作日内，征收部门应组织专人在征收区域开展政策解读，对老年人、残疾人等特殊群体提供“一对一”说明服务，确保权益告知无死角。

5. 暂停办理规范时限：征收范围确定后，征收部门应及时向规划、住建、公安等相关部门出具书面通知，暂停办理新建、扩建、改建房屋及改变房屋用途等手续，暂停期限最长不得超过1年。严禁以“预征收”“协议搬迁”等名义规避法定审批程序，变相开展征收活动。

6. 房屋调查结果公示：征收部门需对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行全面调查登记，对未经登记的建筑依法完成认定与处理，认定结果应书面告知权利人。全部调查结果须在征收范围内公示，公示期不少于7日，接受群众监督。

7. 禁止非法逼迁行为：严禁以“以租代征”等形式规避征地审批，征收过程中不得采取断水、断电、断气、阻断交通等非法方式迫使被征收人搬迁，不得对被征收人实施威胁、恐吓等行为，情节严重的依法追究法律责任。

二、补偿评估维度：锚定市场公平，强化权益保障（7条）

补偿评估是决定被征收人核心权益的关键环节。本维度以市场化评估为核心，规范评估机构选定、评估流程开展及结果应用全链条，确保补偿公平合理。

8. 补偿标准锚定市场：被征收房屋补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格，省、自治区、直辖市应制定公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，区域补偿基准价应每年更新并向社会公布，保障补偿与市场价值同步。

9. 评估机构自主选定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由征收部门组织被征收人按照少数服从多数原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定，任何单位和个人不得干预机构选定过程及评估活动。

10. 评估机构资质合规：承接征拆评估业务的机构须具备相应资质，指派与项目工作量相适应的足够数量注册房地产估价师开展工作，不得转让或变相转让受托评估业务。评估前应与征收部门签订正式委托合同，明确评估目的、对象、时点等核心事项。

11. 实地查勘规范记录：注册房地产估价师必须对被征收房屋进行实地查勘，拍摄反映房屋内外部状况的影像资料，详细记录房屋结构、新旧程度等情况。查勘记录需经征收部门、被征收人及估价师共同签字确认，被征收人拒绝签字的，应邀请无利害关系第三人见证并在评估报告中说明。

12. 评估结果公示修正：分户初步评估结果应在征收范围内公示，公示期间评估机构需安排估价师现场解答疑问，对存在的错误及时修正。最终分户评估报告须由两名以上注册房地产估价师签字并加盖机构公章，不得以印章代替签字，征收部门应及时将分户评估报告转交被征收人。

13. 房票安置条款明确：推行“房票安置”的地区，房票使用期限、兑换范围、折现条件、违约责任等限制条款须全部明确写入补偿协议，不得通过隐性条款限制被征收人选择权。房票兑换价值应与货币补偿金额保持一致，确保安置权益不受损。

14. 补偿协议内容完整：补偿协议必须采用书面形式，明确补偿方式、补偿金额、支付期限、搬迁期限、过渡方式等核心内容，附件应包含评估报告、房屋调查资料等关键文件。严禁以“空白协议”“口头承诺”等形式误导被征收人签约，协议签订后双方应各执一份。

三、争议解决维度：构建多元机制，高效化解矛盾（7条）

争议化解是保障征拆顺利推进的重要支撑。本维度构建“调解优先、诉讼保障”的多元解决机制，畅通维权渠道，降低矛盾化解成本。

15. 评估争议分步救济：被征收人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可在收到复核结果10日内向评估专家委员会申请鉴定，鉴定意见作为争议处理的重要依据。

16. 建立先行调解机制：征收部门应建立征拆争议先行调解制度，配备专业法务人员或引入第三方调解组织，对补偿争议进行诉前疏导。调解过程应制作书面记录，达成的调解协议可依法申请司法确认，增强协议执行力。

17. 复议诉讼权利保障：被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，复议机关及人民法院应建立“征拆案件绿色通道”，优先受理、缩短审理周期，确保权益及时救济。

18. 强制执行严格合规：行政机关申请强制执行须满足法定条件，确保已作出补偿决定、补偿费用足额到位、被征收人已获得合法安置，且必须在法定救济期限届满后提出申请。申请材料应包含补偿金额到位证明、周转用房证明等关键文件，严禁在救济期内申请强拆。

19. 维权渠道畅通响应：被征收人可通过12336自然资源违法举报热线、12348法律服务热线、政务服务平台等多渠道反映诉求，相关部门应在7个工作日内响应，15个工作日内反馈处理进展，形成“接诉即办”的维权保障机制。

20. 集体土地民主决策：集体土地征收中，村民委员会应依法组织村民参与民主协商，征地补偿安置方案、补偿费用分配等重大事项须经村民会议或村民代表会议讨论通过，不得未经集体决策擅自签订补偿协议，保障集体成员知情权与决策权。

21. 隐私与权益保护：争议解决过程中，征收部门、评估机构、司法机关等各方应严格保护被征收人隐私，严禁泄露其家庭财产、联系方式、维权诉求等敏感信息。对依法维权的被征收人不得实施打击报复，确保维权过程安全有序。

附则

1. 本指引依据2025年修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规制定，若相关规定更新，以最新法律法规为准。

2. 本指引适用于全国国有土地上房屋征收与集体土地征收活动，行政机关、评估机构、被征收人及相关单位可参照执行。

3. 本指引由北京圣运律师事务所，自发布之日起施行。