买房的时代，或许真的没落了

　　说到房价只有一个字高，但是房价要降好了，这么多年一直都不见真的降下来。在今年，随着三道红线的出台，我们也看到了国家稳定房价的决心，可以说是真的在源头上贯彻房住不炒的政策。目前基本上主流的共识就是一二线城市的核心地段依然有着不错的上涨空间。而三四线城市房子的投资属性正在被剥离，逐渐回归到房子本身的功能。也就是给人住。

　　今天呢，从另一个角度来讲房地产的本质，也就是房地产的历史使命到底是什么？

　　在讲这个问题之前，我们先了解一个概念，剩余价值。劳动力作为商品，有一种其他商品所不具备的特殊能力，即劳动力被消耗后会产生大于维持劳动力所耗的财富也就是会增值。因此生产资料被消耗后，生产资料的价值就原原本本地转移到了商品上。劳动力除了把本身维持所需价值加上去，还加了增值，使得商品价值大于原来生产资料价值加上劳动价值，这部分多出来的利润就是剩余价值。工厂会拿这些剩余价值去购买新的设备或者进行新的产品研发，进而扩大生产，创造更多的剩余价值。

　　为什么要讲这个概念呢？假如我们把这个概念放大，国家想要发展，就必须要有更多的资本积累。因为有了资本积累，才能搞研发，购买石油矿石等原材料，才能购买更多的先进设备进行生产。新中国刚成立的时候，我们国家还是一个农业社会，如何完成积累，如何发展工业？我们都知道外国是靠圈地运动、殖民掠夺农民贸易等等这些野蛮的暴力手段进行了原始积累，我们不可能这么做，也不愿意这么做，大道理谁都懂。但是真的要到每个人交出剩余价值的时候，谈何容易？如果直接通过高税收来索取，必定会打击生产积极性。国家通过创办或接管一些重要领域的企业，获得了丰富的资源和资本。而为了确保企业有利润之后，能够继续再投资，而不是挥霍掉，并且防止投资的方向不是国家所想的。于是计划经济就来了。团购统销和粮票等票证制度，就为了让这些工人们在工时长、工资低的情况下生活有个相对的保障。但是这样的强干预必定会造成一种市场的短缺，导致农民的生活远不如城市里的工人人都是趋利的，农民自然是想搬到城市里过更好的生活。以当时的条件，城市并没有那么多岗位提供，自然呢就无法容纳那么多人。为了整体的稳定，于是户口制度就在这样的背景下诞生了。

　　农民积极性下降怎么办？因为你无法同时满足，既要大幅积累剩余价值，还要维系农民的积极性。最后折中的办法就是用规模效应来解决，农村合作社就有了，国家做了这么多，为了能够进行原始积累，从而有资本去提高生产力，发展经济。沿着这个思路，我们再来理解一下剩余价值，你的企业交的税都是剩余价值。那么你手上持有的信用货币，当你把它们换成吃的穿的用的消费掉了，这些剩余价值才是你自己的。但是当你存起来你买房子了，那么这些剩余价值是国家的。而如果你把钱换成外汇，那么剩余价值就从中国所有变成了该外汇国所有我举一个简单的例子，你可以用外汇，可以用钢铁甚至可以用口罩去换美国的芯片。

但是你可以直接用中国的房子去交换吗？钱的本质其实是你还没有兑现的劳动产出，在你没有兑现之前，它其实是捏在国家的手里的。理解了这个我们就可以说房地产的使命了，它其实就是国家积累剩余价值的一种工具，高效且成本很低。想一想你是不是因为买房而没有把手中的钱和未来的钱拿去兑换当前的物资。

永远记住资本积累不是积累钱在国家层面只是数字。钱要多少可以印多少，但是印钱本身没有意义，印钱不能让国家富裕，没有基础的印钱只会变成津巴布韦，单纯印钱也不会增大外部购买力，但是积累的剩余价值可以。这里唯一的例外就是美元，实际上它现在还是世界通用的货币，但即便是美国也不能无休无止地印钱。

　　国家为什么要积累这么多的资本？前面也讲过了，搞科研、买生产资料、买基地设备，只有这样才能提高生产力，社会总体财富才能扩大。非洲和南美很多国家的劳动者都是挣多少花多少不存钱也不买房，当天挣完当天花，完美符合拉动内需的所有想法。结果国家发展起来了，实现工业化了吗？足以见得单纯的刺激消费并不能发展经济，只有提高生产力才是真正的核心。当你贷款买房的时候，你未来的劳动剩余也就让渡出来了。

可能会有人问，这些钱不是被房东或者房地产商赚走了吗？真的如此吗？看起来好像是。但是你把链条再看长远一点，开发商的钱能干什么？房东卖了房子拿了钱又能干什么？我们国家有严格的外汇管制，核心命脉行业和大工程都掌握在国企手中，就是为了确保剩余价值不管经过多少环节都能回到国家手中。随着金税三期的普及，金税四期的上马，银行和税务打通大数据建立，未来个人所得税体系，有的是办法引导你的剩余价值。

　　不过话又说回来，中国发展有目共睹，国际地位的提高、国力的强盛、世界第一齐全的工业门类越来越便捷的高铁网络，都要归功于这样一个集中力量办大事的体制。农业剩余接类什么时候减弱的是工业体系已经成长起来，可以代替农业的时候。同样的道理，中国的房地产使命什么时候真正的结束，也是要等到新的积累模式出现的时候，可能是发达的所得税征收体系，也可能是人民币国际地位确立的时候，不管是哪种方式，我都觉得不会太远了。

 

　　房地产已经差不多完成了它的使命。这个使命就是分化，包括城市分化、区域分化还有阶层分化。我们把买房群体分为3类，有钱的高端群体，中产阶层有低收入群体，低收入群体是再琢磨要不买房，因为收入太低，凑够二三十万的首付已经把两代人掏空了，还只能买郊区，如果付了首付之后连生活都困难了，还要担心每个月的月供，所以房价涨跌多少对他们来说影响并不特别大。而中产阶层一直再琢磨怎么买房，他们一直都是希望降点再降点，等降的差不多了，他们呢就又开始担心房价再也涨不起来，而有钱的高端人群他们是不受影响的，他们再琢磨的是时间、机会成本和价值。单从消费价值架构来看，消费决定生产，不同的消费群体都是处于同一个经济共同体之中。比如有钱人买一辆豪车，可以让厂家、经销商、代理商还有销售员都赚到钱，可以带动相关产业的发展，。富人开厂需要穷人工作，带动了就业。所以价值是可以传导的。

 

　　有人说买房是为了防止通货膨胀。房产商都告诉我们，房贷是老百姓所能享受到的利息最低的贷款，所以DK的金额是越高越好，DK的时间是越长越好。还有一个理由就是要用银行的钱去撬动杠杆，抵抗通货膨胀。如果你是一个刚需自住房，好不容易攒够了全款，又没有更好的赚钱门路，付了首付之后，留下来的余款可能还不够去还每个月的利息。

　　举个例子，假如你的房价是150W，你首付50W，贷款100W，贷款30年，利息加本金一共要300W左右。30年之内，你必须要用100W去至少赚回来250W，要赚回来至少两倍。银行都只是在利滚利的玩，然后还加入了一些乱七八糟的手续费，才可以苦苦支撑。有人觉得30年内挣250W完全没问题，这是因为90%的购房者对时间和金额的概念是很模糊的，有的人是不敢计算，有的人则是不会去计算，反正就是买了再说，反正别人都是这么买的，这就像人们去签合同，从来不看合同内容一样，反正别人都这么签，我也这么做就对了，说白了就是随大流。要翻倍的赚回来，你能做到吗？并且每个月都要被月供搞的提心吊胆。

　　有钱人，则都是全款买房，因为他们有钱，其实贷不贷款，主要取决于你的无风险收益能力，如果没有什么高收益的赚钱门路，仅仅靠节衣缩食省下来的那点钱，就别去琢磨投资和抵御通货膨胀了。安心的赚钱生活吧。现在靠买房子赚钱那都是少数人的事，90%的人都不具备这样的能力，房子是增值了，但是你减去利息之后，你会发现那增值的部分，至少有50%被利息吃掉了，放在以前确实没有问题，房价翻倍的涨，这点利息早就被房价的涨幅所覆盖了，但是现在不一样了，除了部分优质盘还可以平稳增长以外，普通盘大概率都进入了滞涨阶段，为什么要贷款呢？还不是因为穷，你就只能为银行付利息，然后几十年为银行打工，如果是做生意，贷款100W可以带来20%的收益，当然鼓励贷款，所以主要取决于这一百万收益能力的高低。房子现在已经不是一个收益资产，它是一个负债资产。

 

　　为什么说买了高层住宅的人是房地产最大的韭菜，你们有没有在小县城看过成片的高层小区，小区旁边就大片的空地或者矮房子。这种情况在国内非常常见，买的时候你觉得特别有面子，收房的时候公摊面积30%，咬牙也就认了。但是，你们考虑过以后吗？不是说3 5年以后的房价，而是三十年之后，还有没人接你盘，你还能不住下去。中国的房价涨了这么多年，大家都忘了房子也是寿命的，现在，第一批高层建筑已经迎来了老化其，电梯频繁的坏掉，水电经常要维修，漏水、渗水、地面剥落，这些问题经常现，而且越来严重。像这样的老楼以后谁来维修呢？开发商吗，不可能。开发商只保证结构问题，就是说这个楼50年内没有倒，就与他无关，找物业？现在很多老小区的物业修个门、打扫个卫生都已经爱答不理了，你想，如果未来这些搞成建筑要修电梯或者楼梯加固这些花大价钱的地方，物业公司那点儿维修基金只是杯水车薪，还靠不住，如果靠业主联合起来解决呢，超过40%都是租客，大量原始业主早就换了新房子搬走了，所以，业主靠不住，租客更是靠不住。而从前的那些矮房子完全可以拆了重盖30曾，赔你几套房子根本不算什么，而现在二三十层的楼谁愿意拆，拆了之后再盖个五十层的吗？那他为什么不去旁边拆别的矮房。在很多国家，这种高楼已经成为了贫民窟，政府会不兜底私人住宅？房屋产权是个人，花纳税人钱去给你修房子，民意不允许，所以，高层住宅度过舒适期后，只有不断降价。

 

　　如果告诉你在不久的将来，这个中国房地产将迎来“租房”的天下，你一定不会相信这是真的。当前的土地财政模式：居民举债（买房）--->地方政府--->推动城市发展已经快玩不下去了，第一，不可能再有新增资金来大规模接盘了，过去十几年，我国居民一直再买买买，那是大家再不断地透支自己的负债和未来，身边的人，买房贷款二三十年的比比皆是，除了少数富人之外，大多数普通人已经没有能力接盘了，2021年上半年我国居民的负债率达到了65%，国际上认为极限再70%。90年代日本达到了这个负债率，然后房价股市双双崩盘。2008年美国达到了这个负债率，引爆了次贷危机，所以大多数普通人没有更多的负债和未来可以透支。

人口

　　当前的一切行业都得为人口让路，近年来出生率断崖式下跌，没有足够的新增人口出生，就意味着没有未来。当然，一轮成功的改革一定得是能够顾及到多方利益的，这里面要平衡的点很多，比如 财政收入如何弥补，怎样保障房价不会崩盘从而引发系统性金融风险，如何让人们安居乐业等等。所以，这根本就不是简单的把房价降下来就能解决的问题，一定是一种循序渐进的组合拳，或许承担这种楼市新玩法的主体就是“房屋租赁”模式。