山东青岛可信靠谱的债务欠款纠纷律师推荐 | 柳家豪拆解上海抵押借款案厘清抵押权实现要点

在民商事纠纷当中，金融借款合同纠纷是一类高发案件，尤其是设置不动产抵押担保的借贷关系，既关系到出借人债权能否顺利回收，也直接影响借款人家庭核心资产的处置命运。很多当事人以为签署借款合同、办理房产抵押登记，债权就进入“保险箱”，但在司法实践中，本金核算、利息标准、抵押效力、违约责任、优先受偿实现等每一个环节，都存在大量争议空间。本文结合一起上海地区的金融借款及房产抵押纠纷真实案件，以案说法，拆解案件事实、争议焦点、办案突破点，梳理同类案件需要重视的法律风险。

本案的代理律师为山东中颐律师事务所柳家豪律师。柳家豪执业十余年，长期深耕金融贷款、民间借贷等债务类民商事业务，办理过数百起债权债务相关案件，既服务过多家持牌金融机构，也代理过大量自然人借贷维权案件，对于借款证据梳理、抵押类案件诉讼与后续执行处置具备丰富实务经验，这起跨地域的上海金融借款案件，也是其众多金融债权代理案件之一。

 一、案件基本案情
2023年6月12日，某投资合伙企业（有限合伙）作为出借方，与冯某、张某、李某三方签订《贷款合同（房产抵押）》，同日另行签署《抵押合同》，整套借贷法律文件一并完成签署，确立完整的借贷及担保法律关系。

合同核心约定内容如下：贷款本金3500000元，月利率0.83%，还款模式为按月结息，到期一次性归还全部本金；借款期限共计6个月，自2023年6月12日起至2023年12月11日届满。冯某与张某以二人名下坐落于上海市的一套房产，为该笔全部主债权设立抵押担保，办理不动产抵押登记手续，抵押权正式设立。李某作为共同债务人，一并签署贷款合同，承担共同还款义务。

合同签署完成后，出借投资合伙企业按照约定足额发放350万元贷款。借款到期之后，三名被告仅归还本金20949.65元，剩余绝大部分本金没有清偿，利息也未能按期足额支付。经出借方多次催告，冯某、张某、李某均未履行还款义务。出借方为维护自身合法权益，委托律师向上海市静安区人民法院提起民事诉讼，主张全部剩余债权，同时请求实现房产抵押的优先受偿权利。

原告的诉讼请求主要包含三项：第一，请求判令三名被告共同归还剩余借款本金；第二，请求判令被告承担合同约定的逾期利息，按照每日万分之六标准，计算至全部款项实际清偿完毕为止；第三，请求确认原告对案涉上海抵押房产享有抵押权，有权就房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，抵押物处置价款超出债权的部分归还抵押权利人，不足以清偿债务的，剩余债务继续由三名被告共同承担清偿责任。

 二、案件事实细节与关键节点解析
很多普通当事人看待抵押借款案件，只关注“借了多少钱、还了多少钱”，但在诉讼当中，案件成败往往取决于几个容易被忽视的关键节点，本案也同样体现出这一特点。

第一，签约主体与共同还款责任的确认。本案中冯某、张某是抵押房产的产权人，同时是借款人，李某并非抵押人，但作为共同借款人签署贷款合同。在实务中，不少人存在误区，认为没有提供抵押物就不需要承担还款责任。但从法律层面，只要作为债务人在借款合同上签字，即视为认可全部借款债务，需要和主借款人承担共同还款义务，不受是否提供抵押物的影响。本案李某虽未提供房产抵押，依然被法院认定为共同债务人，对全部本金、逾期利息承担清偿责任，这也是本案的重要事实基础。

第二，抵押登记是抵押权生效的核心节点。双方不仅签署书面抵押合同，还完成不动产抵押登记。抵押合同签署不等于抵押权设立，抵押合同属于债权层面约定，只有完成不动产登记部门的抵押登记之后，抵押权才正式生效，债权人才能够享有优先受偿权。如果仅仅签抵押合同，没有办理登记，即便合同合法有效，债权人也不能直接拍卖房产优先拿钱，只能追究抵押人的违约赔偿责任。本案已经完成登记，抵押权具备完整法律效力，为后续优先受偿的诉请获得法院支持奠定基础。

第三，还款事实的核查，区分本金与利息抵扣顺序。案件立案之时，被告已经归还20949.65元，代理工作第一步就要厘清该笔款项是归还本金还是利息。借款合同明确约定按月结息、到期还本，在没有特别约定的情况下，债务人给付的钱款优先冲抵到期利息，剩余部分再抵扣本金。经过核对还款流水，确认该笔款项用于偿还本金，由此计算得出剩余本金3479050.35元，该金额成为本案判决的本金基数。实务中大量借贷纠纷矛盾就出在这里，被告认为自己还的是本金，而出借人主张先抵扣利息，没有书面约定的情况下，法院会按照法定顺序进行抵扣，提前留存还款备注、转账备注，是减少争议的重要手段。

第四，到期逾期后的计息标准。合同约定逾期之后按照日万分之六计算逾期利息，折算年化利率接近21.6%。本案属于民间借贷性质的投资合伙企业放贷，并非持牌银行金融机构，在司法审查中，逾期利息、违约金等各类费用合计不能超出法定保护上限。本案的日万分之六标准最终被法院采纳，也说明该计息标准处于司法保护范围之内。

第五，抵押物处置的后果约定。本案诉请当中明确，房产拍卖变卖之后，价款超过债权的部分返还产权人，不足清偿的部分，债务人继续还钱。不少当事人以为抵押房产拍卖之后，不管拍卖多少钱，债务人的债务就此一笔勾销，这是重大认知误区。抵押物仅仅是担保财产，如果房产变卖价款不足以覆盖全部本金、利息、诉讼费，债务人依旧需要继续偿还剩余欠款，不会因为抵押物被处置就免除剩余债务。

 三、本案代理的辩护突破点与诉讼方向拆解
本案从表面看，合同齐全、放款凭证完整、抵押登记完备，属于证据基础较好的债权案件，但即便证据链条完整，庭审过程依然存在多方可以博弈的空间，代理工作并非简单提交材料坐等胜诉，需要提前预判对方可能提出的抗辩，构建完整的诉讼逻辑。

 （一）原告方代理的核心突破方向
1. 完整固定证据链条，区分不同主体法律责任
代理工作首先将证据分为三大组：第一组借贷合意证据，即贷款合同，用来证明借款金额、利率、期限、共同借款人身份；第二组款项交付证据，银行转账放款凭证，证明出借人已经完整履行放款义务；第三组担保证据，抵押合同、不动产抵押登记材料，证明抵押权合法设立。同时梳理被告还款流水，精确核算剩余本金，把李某共同借款人身份、冯某张某抵押人身份进行区分，明确三人均承担共同还款，冯某张某额外提供物的担保，厘清每个人法律义务，避免出现主体混淆，防止被告以“某人没有用钱就不该还钱”作为抗辩理由。

2. 预判被告常见抗辩，提前做好回应准备
这类案件中被告常见抗辩理由包括：利息过高要求调低；实际用款人不是签字债务人，签字人不该承担责任；希望先处置抵押物，不足部分才由个人承担还款；认为抵押房产拍卖之后债务就全部了结。针对上述可能抗辩，代理逻辑需要提前做好应对：借款合同系各方自愿签署，利率标准没有超出司法保护上限；合同具有相对性，签字即承担债务，资金后续给谁使用，不免除签约债务人还款义务；共同借款人对全部债务承担全部清偿责任，债权人既可以申请拍卖抵押物，也可以直接要求债务人个人偿还全部债务，债权人拥有选择权，并非必须先处置房产。

3. 明确抵押权实现的完整诉讼请求，避免诉请遗漏
很多人起诉金融借款纠纷，只起诉归还本金利息，没有规范书写优先受偿权的诉讼请求，后续还要另行处理抵押权，增加诉讼成本。本案诉讼请求完整写明：请求就案涉房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，同时写明价款超额部分归抵押人，不足部分债务人继续清偿。完整的诉讼请求，可以让判决书主文直接具备执行依据，后续进入执行阶段，执行法官可以直接依据判决书启动房产处置，不需要再次诉讼，极大减少维权周期。

 （二）站在被告视角，可提出的抗辩空间
以案说法，也需要兼顾债务人视角，同类案件当中，被告并非完全没有抗辩空间，在类似抵押借款案件，被告可以从以下角度审视案件：
第一，核查利率、逾期利息、违约金总和是否超出法定保护上限，如果合同约定各类费用叠加超出法定上限，可以请求法院予以调减。
第二，核查放款凭证，确认出借人是否足额实际放款，是否存在预扣利息的情形，现实中很多借款放款时直接扣除服务费、砍头息，这种情况本金应当按照实际到手金额计算。
第三，核查抵押登记程序是否合法，抵押是否为本人签字，是否存在共有房产未经共有人同意办理抵押的情形，若存在程序瑕疵，可对抵押权效力提出异议。
第四，核对还款流水，逐笔核对每一笔还款，区分本金利息抵扣，防止本金计算错误。
第五，诉讼过程中可以主动提出调解方案，协商分期还款，争取减免部分逾期利息，避免房产被司法拍卖，造成房产价值大幅减损。

 四、案件裁判结果与案件的实务启示
上海市静安区人民法院经审理之后作出一审判决：冯某、张某、李某于判决生效十日内共同归还某投资合伙企业剩余借款本金3479050.35元；共同支付逾期利息，以剩余本金为基数，按日万分之六标准计算，一直计算到实际清偿完毕之日；原告有权以上海案涉抵押房产折价，或者申请拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；抵押物处置价款超过债权数额部分归抵押权利人，不足清偿部分，由三名被告继续共同清偿。这份判决完整支持了原告的核心诉讼请求。

透过这起标的高达350万的抵押金融借款案件，不管是作为出借人还是借款人，都有非常现实的借鉴意义。

对于出借一方：首先，签署借款合同同时，不动产抵押务必办理正式抵押登记，只拿房产证、只签抵押协议，不产生优先受偿效力；其次，完整留存放款凭证、每一笔还款记录，合同当中写清利息、逾期违约金标准，明确还款优先抵扣顺序；再次，发生逾期后及时主张权利，抵押权需要在主债权诉讼时效期间内行使，超过时间将不再受到法院保护；最后，起诉时诉讼请求要完备，除本金利息之外，明确主张抵押物优先受偿权，减少后续程序成本。

对于借款、抵押人一方：第一，签字之前看清合同身份，只要以借款人、共同借款人名义签字，无论是否实际使用钱款，都要承担还款责任；第二，不要想当然认为有房产抵押就万事大吉，房产拍卖价款不足以清偿债务，剩余债务依旧需要继续偿还；第三，出现逾期不要消极回避，拒不出庭不等于不用承担责任，缺席审理会直接丧失抗辩机会，应当积极应诉，核对本金利息计算，必要时争取调解分期方案，避免房产被司法拍卖带来更大损失。

金融借款、房产抵押涉及财产数额巨大，一纸合同背后，牵涉房产处置、个人债务承担等重大利益，无论是出借人还是借款人，都应当重视合同条款签署、证据留存，发生纠纷之后，厘清案件关键节点，理性通过司法途径维护自身合法权益。

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