广州地税出台个人转让房产所得税补充文件，资料齐全者实行据实征收，否则最低按房管部门的《房地产价格审核书》所定价格实行核定征收

　　近日，广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件，明确从2006年1月1日（税款所属期）起，对个人转让房产可实行据实征收，按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税。文件还规定了我市个人转让房产适用的应税所得率。其中转让住房的应税所得率为5%，转让非住房的应税所得率为7.5%。

　　确定住房转让应税所得率

　　据了解，现行的从今年6月1日实施的个人转让房地产征税办法中规定只有核定征收一种方式。市地税局出台的这份名为《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》（穗地税发２００５３１７号）的文件首次明确，个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种，而售楼者能否提供完整资料成为确定计征方法关键。并对个人自用、购买、转让房产住房时间的界定标准作了重新明确。同时，文件还规定了我市个人转让房产适用的应税所得率。其中转让住房的应税所得率为5%，转让非住房的应税所得率为7.5%。

　　据实征收按实赚多少征２０％

　　文件规定，如果纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据税法的规定按“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。该文件规定的证明材料包括：

　　（一）合法、有效的售房合同；

　　（二）合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证；

　　（三）支付合理费用相关凭证；

　　（四）个人转让已购公有住房的，还应提供所有扣除项目相关资料凭证；

　　（五）主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见。

　　据实征收的公式为：应纳税额=应纳税所得额（即转让房产收入额－房产原值－合理费用）×20% 。

　　对于个人转让已购公有住房（房改房），“应纳税所得额”为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额，适用税率同样是20%。其中经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

　　核定征收按售房收入全额计

　　文件还规定了实行核定征收方法的情形和计算方式。个人在转让房产过程中，如果有出现下列情形之一的，实行核定征收：

　　（一）未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的

　　（二）未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；

　　（三）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

　　（四）申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；

　　（五）个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；

　　（六）在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

　　核定征收的计算公式为：应纳税额=转让房产收入额×应税所得率（住房为5%，非住房为7.5%。）×20%。

　　资料不全最低按《审核书》定价

　　文件明确，个人转让房产收入额一般按实际成交价格（指开具售房发票所载金额）确定；但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的，按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。

　　实行据实征收方法的重要环节是确定房产原值和合理费用。纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证，经税务机关审核后才能进行减除；发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。

　　市地税局有关负责人对记者表示，如果纳税人能够提供上述要求的完整的证明材料，而计算出来房产转让没有所得的，则不用交纳个人所得税。

　　明确自用住房时间界定标准

　　根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。补充文件重新明确了个人自用、购买、转让住房时间的界定标准：

　　●购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；

　　●购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；

　　●自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；

　　●个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。

　　个人自用房屋的终止时间，以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。广州地税表示，如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。

　　偷税漏税最高按５倍罚款

　　根据现行政策规定，个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。文件也对申请退税的房屋买卖时间作出了明确规定。

　　个人重新购买住房时间是以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则来确定重新购房的时间。而个人转让自有住房时间则以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

　　广州地税还表示，如有逃税的行为，罚款最高可达五倍。

　　据实征收与核定征收比较

　　例1市民甲之前花20万元（合理费用计算在内）买的一套商品房，现在以30万元的价格卖出。市民甲向地税部门提供齐全的证明材料，地税部门按据实征收方式计算其应交转让房产所得税额。

　　据实征收：

　　按照公式，则甲的应交税额＝（３０－２０）×２０％＝２（万元）

　　例2市民乙之前花200万元（合理费用计算在内）买的一套商品房，现以210万元的价格卖出。由于未能提供齐全的证明材料，经房管部门审核后，地税部门按核定征收方式计算其应交所得税额。

　　核定征收：

　　按照公式，则乙的应交税额＝２１０×５％×２０％＝２．１（万元）

　　据实征收审核所须资料

　　凡纳税人按“据实征收”方法计算缴纳个人所得税款的，还必须在办理个人所得税完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”的审核确认手续。所需的相关资料包括：

　　房产权所有人身份证；

　　《房地产证》；

　　《广州市房地产买卖、登记申请表》；

　　售房合同、房管部门出具的《房地产价格审核书》；

　　购房合同或自建房建造合同、构成房产原值的相关合法、有效凭证（包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等）；

　　支付合理费用相关的合法、有效凭证，发生中介服务费的还须提供相关合同、协议；

　　《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》；

　　主管地税征收机关要求提供的其他有关表格及证明材料。

　　■名词解释房产原值是指：

　　（１）自建房：报建及建造过程发生的费用；

　　（２）购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用（包括契税、印花税、权证综合费等，下同）；

　　（３）受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费 用。

　　合理费用

　　合理费用是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。（记者 叶静 通讯员 王凌）