购房

首付 50% & 70%

普通住宅应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住宅。

• （1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
• （2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
• （3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

 

 

 

 

 

 

购房需要交的税

购房需要交的税费有 增值税、个人所得税、契税  ；

一：产证不满两年，是指拿产证之日算起，产证年限不满两年，税费如以下：

• 增值税：合同价的5.28%左右（普通和非普通都一样）。
• 个人所得税：普通住宅合同价的1%，非普通住宅合同价的2%。
• 契税：90平以下1%，90平以上（含90平）1.5%，二套3%。

二：产证满两年，是指拿产证之日算起，产证年限满两年，税费如以下：

• 增值税：普通住宅免，非普通住宅需要交差额（合同价减去卖家买进价）的5.28%左右。
• 个人所得税：普通住宅合同价的1%，非普通住宅合同价的2%。
• 契税：90平以下1%，90平以上（含90平）1.5%，二套3%

三：产证满五唯一，是指拿产证之日算起，产证年限满五年且上海名下只有这一套房子，税费如以下：

• 增值税：普通住宅免，非普通住宅需要交差额（合同价减去卖家买进价）的5.28%左右。
• 个人所得税：普通和非普通住宅都免。
• 契税：90平以下1%，90平以上（含90平）1.5%，二套3%。

贷款

1. 商业贷款

上海自2021年7月24日起房贷利率将上调！

1. 首套上浮35个基点（4.65+0.35=5%）
2. 二套上浮105个基点（4.65+1.05=5.7%）

2. 公积金贷款

　　首套房：

1. 在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）;
2. 夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房;

　　二套房：

1. 在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录;
2. 在上海有1套房，人均面积≤37.3m²，无上海公积金贷款在使用;

限贷的认定方式

1. 在上海有1套房，人均面积＞37.3m²;
2. 在上海有2套或以上的房产;
3. 有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录;

• 购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例不能低于30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平的首付比例不能低于20%;
• 调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元，个人最高可贷40万;
• 停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款;停止向在上海有1套房，人均面积＞37.3m²的家庭发放贷款
• 借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;
• 严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%;

公积金可带额度

根据规定，上海地区家庭住房公积金的最高贷款额度为100万元，个人为50万元。如果借款人有补充公积金的话，家庭公积金最高可贷款额度为120万元，个人最高贷款额度为60万元。

如果借款人购买的房屋为二套房，那么家庭公积金最高贷款额度为80万元，个人最高贷款额度为40万元。如果有补充公积金，家庭公积金最高可贷款额度为100万元，个人最高贷款额度为50万元。

上海地区借款人公积金贷款额度的计算方法主要根据四个因素决定。计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数 * 40%*12个月*贷款期限

不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存金额的倍数(公积金账户余额的30倍、补充公积金账户余额的10倍)确定的贷款额度；不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；不高于家庭按照还款能力确定的贷款额度；不高于最高贷款额度。

公积金贷款利率

首套房利率：

• 1-5年的公积金贷款年利率为2.75%;
• 5-30年的公积金贷款年利率为3.25%;

第二套房利率：

• 1-5年的公积金贷款年利率为3.025%;
• 5-30年的公积金贷款年利率为3.575%;

可贷年限

A房龄计算：（房龄=2022-竣工日期）

• 五年内的房龄：可贷30年
• 6-19年的房龄：35-房龄
• 超过20年房龄：可贷15年

B主贷人年龄计算：

• 男性：65-年龄=可贷年限
• 女性：60-年龄=可贷年限

三价合一，取其低（成交价、评估价以及网签价）

首先，三价合一，是指的哪三价呢？三价合一，就是以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。