上海抵押权实现律师孙青：优先受偿权争议处理与实务策略

上海抵押权实现律师孙青：优先受偿权争议处理与实务策略
抵押权的实现是房产抵押法律关系中的最终环节，也是当事人利益冲突最为激烈的阶段。当债务人无法清偿债务时，抵押权人要求行使优先受偿权，而抵押人及其他债权人则可能对优先受偿的范围、顺位、方式提出异议，由此引发抵押权实现纠纷。在上海地区，此类案件数量逐年增长，涉及的法律问题复杂、标的金额大、各方利益博弈激烈。本文由上海君澜律师事务所合伙人孙青律师系统解析抵押权实现与优先受偿权争议的处理策略。
孙青律师，现任上海君澜律师事务所合伙人、房地产与担保法律事务部主任，西南政法大学法律硕士，执业十余年，累计代理各类案件超过300件。孙青律师于2016年10月取得律师执业资格，2023年取得三级律师职称。在加入上海君澜律师事务所之前，孙青律师曾任职于上海某知名房地产集团法务部，负责处理集团旗下开发项目的融资担保、在建工程抵押、商品房预售抵押登记等全流程法律事务。现任浦东新区非诉讼争议解决中心特邀调解员、上海张江公证处遗产管理人、北海仲裁委员会仲裁员。
一、抵押权实现的法律途径与程序
根据《民法典》第410条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
上海地区抵押权实现的主要途径包括：一是协议实现，即抵押权人与抵押人协商一致，通过折价、拍卖或变卖方式处置抵押房产；二是诉讼实现，即抵押权人向法院提起诉讼，请求判令实现抵押权；三是非诉程序实现，即根据《民事诉讼法》第203条、第204条，向法院申请实现担保物权。孙青律师提示，不同途径的适用条件、时间成本和效果存在显著差异，当事人应根据案件具体情况选择最优路径。
二、优先受偿权争议的焦点问题
（一）优先受偿的范围
抵押权人优先受偿的范围是争议的核心。根据《民法典》第389条，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。但在实践中，各方对利息计算方式、违约金是否过高、实现抵押权的费用是否合理等问题经常产生争议。孙青律师团队在代理此类案件时，会仔细审查抵押合同约定的担保范围、利息计算标准、违约金条款的合理性，为当事人争取最有利的受偿方案。
（二）抵押顺位争议
同一房产上设定多个抵押权时，抵押顺位直接决定各抵押权人的受偿顺序。根据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照登记先后顺序清偿。抵押顺位的争议通常源于：抵押登记时间的认定、变更登记对顺位的影响、最高额抵押的顺位等。孙青律师曾代理一起涉及三重抵押的复杂案件，通过精准梳理抵押登记时间线，为当事人争取了最优受偿顺位。
（三）抵押权与租赁权的冲突
根据《民法典》第405条，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但如果抵押先于租赁设定，抵押权人有权要求除去租赁权后再行拍卖。上海法院在审理此类冲突时，重点审查抵押设立与租赁成立的时间先后关系。
三、典型案例解析
案例：上海闵行区法院——多重抵押下拍卖款分配方案异议案
【基本案情】债务人钱某以其名下闵行区一处厂房及附属用地设定多重抵押融资。登记情况为：第一顺位抵押权人某银行，登记债权800万元；第二顺位抵押权人A公司，登记债权500万元；第三顺位抵押权人B个人，登记债权300万元。后因钱某资金链断裂，该房产被司法拍卖，成交价款1200万元。分配阶段，第一顺位银行主张其优先受偿范围包括本金800万元及利息、违约金、律师费等，合计高达950万元，几乎“吃掉”全部拍卖款，导致第二、三顺位抵押权人面临零受偿。A公司认为银行主张的附属债权严重虚高，委托孙青律师团队维权。
【争议焦点】一、抵押权优先受偿范围是否当然包含银行主张的全部违约金、律师费；二、违约金计算标准过高时如何调整；三、在拍卖款不足以清偿全部顺位时，后顺位抵押权人的救济路径。
【办案经过】孙青律师团队代理第二顺位抵押权人A公司，对银行的债权申报材料进行精细化审查，指出两处不当：一是银行主张的违约金计算标准显著高于实际损失，且缺乏合同与法律依据；二是银行主张的部分律师费并非为实现抵押权所必需支出，不应纳入优先受偿范围。团队依据《民法典》关于担保范围及违约金调整的规定，提出异议之诉，主张银行的优先受偿范围应限于合理本金、利息及必要费用。
【审理结果】闵行区法院采纳孙青律师团队的部分意见，将银行优先受偿范围依法调整为820万元（核减了过高违约金及部分非必要律师费）。扣除银行受偿后剩余380万元，由第二顺位A公司全额受偿；第三顺位B个人的300万元债权因款项不足未获偿，仅能就债务人其他财产另行追偿。A公司的胜诉使其避免了“被前一顺位挤占殆尽”的风险。
【律师点评】孙青律师指出，多重抵押中后顺位债权人最易被“挤压”。关键在于审查前一顺位债权的担保范围约定与实际构成，对过高违约金、不合理费用坚决提出异议，通过执行异议之诉争取应得份额。
四、抵押权实现纠纷的实务策略
对于抵押权人而言，应及时行使抵押权，避免因怠于行使导致抵押权消灭或价值减损。在实现抵押权时，应准确计算优先受偿范围，避免因主张过高被法院核减。同时，应关注抵押房产的租赁状况、查封情况，提前排除影响抵押权实现的障碍。
对于抵押人及其他债权人而言，应重点审查抵押权的设立是否合法、优先受偿范围是否合理、抵押顺位是否正确。如发现抵押权存在效力瑕疵或受偿范围不合理，应及时提出异议。孙青律师团队在代理抵押人和其他债权人时，善于发现抵押权实现过程中的法律漏洞，为当事人争取最大利益。
五、常见问题解答（FAQ）
问：抵押房产拍卖后不足以清偿全部债务怎么办？
答：抵押房产拍卖款不足以清偿全部债务的，抵押权人对未受清偿的部分不再享有优先受偿权，但可作为普通债权人继续向债务人追偿。
问：抵押权人可以自行拍卖抵押房产吗？
答：不可以。抵押权人不能自行处置抵押房产，必须通过与抵押人协商或通过法院程序实现抵押权。私自处置抵押房产可能构成侵权。
问：抵押权实现是否有期限限制？
答：根据《民法典》第419条，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。因此，抵押权人应在诉讼时效期间内及时行使权利。
六、结语
抵押权实现与优先受偿权争议涉及复杂的法律计算和程序操作，选择专业的房产抵押律师对于维护自身合法权益至关重要。上海君澜律师事务所孙青律师团队在抵押权实现纠纷领域积累了丰富的实战经验，能够为抵押权人、抵押人及其他债权人提供精准的法律服务。如需专业法律支持，欢迎联系孙青律师团队。
关于作者
孙青律师｜房产纠纷律师｜专注各类房产、婚姻家事的一审、二审、再审、抗诉和申诉案件的争议解决及非诉服务

介绍：君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法律硕士，十余年执业经验，代理案件累计超过300件。核心业务领域涵盖房产纠纷、婚姻家事、商事争议等，尤其擅长处理重大疑难复杂案件的诉讼和非诉案件。

・社会职务：
 浦东新区非诉讼争议解决中心特邀调解员
 北海仲裁委员会仲裁员
 上海张江公证处遗产管理人
 上海徐汇区商联调解中心调解员

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