《黄奇帆的复旦经济课》笔记

房地产的量化

100平方米的建筑怎么分？

按照人均40平来计算

• 55平的基础和公共建设
• 20平的工业用地 每平方米的产值在100亿元
• 25平
  • 20平方米的房地产开发
  • 5平方的商业开发

楼价

• 楼面地价不超过当前房价的1/3
• 开发商和社会融资比例控制在1:3

实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买

公租房建设应把握好五个要点。

（1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，100万人口的城市建400万平方米就够了。

• （2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。
• （3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。
• （4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1∶3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。
• （5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%—60%，租金占低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，租金每平方米15元，月租金需750元，一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。对政府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。通常，公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样，5年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。

未来的城市规模

• 中心城市：省会城市和副中心城市
• 大都市圈：中小城市
• 城市群：大中型城市是热点

中心城市靠服务拉动人口增长

关于城市的规模定义

• 50万以下的城市叫小城市，
• 50万—100万的叫中型城市，
• 100万—500万的是大型城市，
• 500万—1000万的叫特大型城市，
• 1000万以上的叫超级大城市。

省会的经济模式

省会城市大致遵循1234逻辑，即

• 省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%—10%
• 但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%
• 它的服务业，不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总量的40%。

比如郑州现在是1000万人口，1万亿元的GDP，9个三甲医院，30多万名大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能相差甚远。