城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

等着咧!伍家篇什么时候出?这就出。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

城东C位之路!- 诸葛磊

好几个粉丝已经在催了,诸葛磊决定改变下写作策略,伍家岗篇分版块用小篇幅来写,这样文章不至于太长,否则又是一篇洋洋洒洒上万字的文章,粉丝看着也累。好了,言归正传,这是北漂IT男返乡2年的三线楼市观察之宜昌伍家岗上篇,这篇主要详细剖析伍家岗城东板块的C位崛起之路。

为什么先写城东板块,诸葛磊觉得伍家岗城东板块跟东山板块有相似之处,比较接近,当然也有不同之处。上一篇才写了东山篇,这一篇来写城东篇,正好有个对比分析。

城东与东山的相似之处

1、两个板块均属于近郊板块,均在大西陵商圈5公里辐射范围之内。

诸葛磊备注:

城东核心板块,圆心为兴发广场(城东大道与中南路交汇处),中轴线为中南路,辐射半径大约3公里左右;

东山核心板块,圆心为水悦城(城东大道与发展大道交汇处),中轴线为发展大道,辐射半径大约3公里左右。

两大板块距离市中心都很近,所以老城区的配套基本属于触手可及。直线距离上看,东山略近市中心一点。而城东的区位也很好,距离江边也比较近,去伍家岗万达商圈也是非常方便的。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

城东核心板块与东山核心板块对比图- 诸葛磊

2、两个板块都有自己的片区级商业体。

城东有:兴发广场、长江国际文化广场、德成都汇君泊(之前的月星国际广场)、新华广场。

东山有:北大资源商业综合体、水悦城、璟里中心(之前的康龙2+1广场)、森地广场。

两大板块的商业体量大致相当,均属于片区级的商业体,由于东山这边建设的早,所以东山的商业综合体开业面积略领先城东。城东商圈在2019年大有赶超之势,沉寂已久的四朵金花,第一朵金花新华广场华丽绽放,虽说体量不大,但是满铺开业的景象确实很亮眼。同样是街区式商业的中建宜昌之星首期开业后我也去看了下,对比之下明显人气不足、开业商铺过少,不过中介门店倒是挺多。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

兴发广场 - 城东商业的希望

另外的三朵金花正在加紧建设中。兴发广场的招商运营团队聘请的是水悦城的团队,之前的东山篇已有所提及。长江国际文化广场由北大资源操盘。月星国际广场由来自武汉的商业地产德成来操盘运营。

城东与东山的不同之处

1、城东偏居住少产业,东山偏产业少居住

城东片区整体规划的就是生态居住新城,没有过多的产业布局规划。它的区位恰到好处,到高新区,西陵市中心,伍家岗五一广场、东站以及江边都非常方便。这块居住确实不错,位置很讨巧,向左夷陵广场5公里,向右五一广场也是5公里,妥妥的C位。劣势可能就在于居住功能占据了核心功能,产业太少,大多数的人工作不在本片区内。这个特点跟汉口后湖、武昌南湖板块有点类似。

东山原先规划的是高新科技园区,所以它之前的有很多产业园区和厂房,东山的写字楼也比较多,国营、民营大企业比较多,建材家居市场金东山和居然之家等等吸纳了不少就业机会。而居住区这块之前大多集中在水悦城附近,目前正在往北侧发展。东山的优势可能就在于:产城融合比较好。

2、城东建设火力集中,东山建设偏市场化

城东片区沿中南路一路向北,一系列大盘,无论是团购房、安置房还有商品房,建设速度异常迅速,配套落地跟进的也非常之快。能有今天的成绩,在于大佬对这块的集中火力建设。入驻的人群消费实力也很强,沿街商铺基本都开满了,空铺较少。

东山的建设更偏市场化一点,中途火力没有集中,东搞一下,西搞一下,因为涉及到退城进园,所以规划上不如城东一张白纸起高楼那样的具备整体性、高效性。东山的市场化还有一个迹象也能表明,目前已经有好几家大品牌开发商(北大资源、保利、恒大和阳光城)入驻东山,加上本土大佬民生,形成了五虎闹东山的格局。

此地定有大佬居住

虽说东山开发的早,城东是后起之秀,但是不得不否认,城东板块崛起的非常之快。东山核心板块达到目前的成熟度用了差不多20年,而城东只用了不到10年。而与城东板块同一时期开始建设的发展大道梅子垭片区相对比,我们就能发现城东板块的速度之快。

城东的居住楼盘无论是在城东大道沿线还是在中南路沿线,交叉线的四个方位上居住用地基本已经开发完毕,目前城东板块已进入最后的综合体商业兑现阶段,板块已趋近于成熟。夷陵区梅子垭板块,发展大道左侧居住用地已开发殆尽,右侧居住用地依然在加紧建设之中,中途出现了诸多坎坷,与发展大道交叉的东方大道于2018年才进入建设的高峰期。整体来看,发展大道梅子垭板块比城东慢半个节拍。

发展的快自然是有原因的。仔细发现城东板块这几年的楼市,你会发现楼盘大多是本地开发商所建。而且去周边的中介咨询,你会发现中介会时不时给你提及GWY小区这几个词。喔!这可能是这个板块建设较快的一个原因之一。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

城东神盘 - 东辰二号

此地定有大佬居住!我估计不少人对城东的一些楼盘没实地考察,可能对一些隐匿大佬盘都还不了解。中南路沿线有两个盘,一个东辰一号,在城东大道南侧,一个东辰二号,在北侧。在宜昌本地有个比较有特色的现象,大佬一般住二号,显的低调。

诸葛磊实地去城东神盘东辰二号看过一次,光从围墙外立面,就感觉高一个逼格,用的是很森严的黑灰色,小区里面植被绿化茂密丛生,庭前院落花团锦簇,唯一的缺憾是没有人车分流。而且这个盘基本都没啥新闻,是不是很低调,这才是大佬盘的特点。东山神盘半岛花园其实也是大佬盘,那别具一格的几栋小洋房可能住的就有大佬。

还有个事实也侧面印证了大佬盘的特点,那就是户型。我们来看一下东辰二号的户型,东辰二号有四种户型仅3个面积段,107的两房139的三房,155有两种户型,一种是三房一种是四房。妈耶,居然只有3个面积段,很明显107的两房属于鸡肋户型,只能用来过渡。这里面最好的当属155面积的户型,150平一般是大佬的最爱。江南点军的江南星城还有这样专门的大佬楼栋,两梯两户,也是这种大户型。

虽说是城东神盘,但我估计东辰二号卖的应该不是最好的,因为面积太大,货值太高,接盘的少,同时放盘的也少。所以这里的神盘,指的是神秘,而不是销量神话。

没有大品牌开发商是唯一的缺憾

城东板块很多楼盘都不是品牌开发商,物业也没什么可说的。诸葛磊去看了下上善谷小区,发现守门是老大爷,小区内景观平淡无奇,前段时间还有新闻爆料说这个小区现在一直还在用临时用电导致经常性的停电,开发商至今拖欠国家电网费用。真是厉害了,电老大的钱也敢拖欠。上善谷的位置其实也挺不错的,可惜了,开发商和物业是软肋。

兴发广场,诸葛磊也去实地了解过,它的街区式商业一直都是不温不火,小区位置很不错,未来的城东商业扛把子可能要由兴发广场挑起大梁。小区环境主打东南亚风情的景观特色,略强于上善谷。物业据说一般,因为有业主卖了兴发广场的住宅区去买保利时代,最开始我还挺看好兴发广场的,不过物业这个是不住不知道的,再加上本地物业大多都是非科班出身,所以基本不抱太大的希望。兴发广场目前的二手住宅据说很抢手,低价笋盘,抢的也很快,毕竟商业综合体就在家门口,适合懒癌晚期的肥宅。

新华广场是第一个进驻城东片区的外地开发商,虽说是外地,但是也不算远,来自省会武汉。16年我也去实地看过,户型、采光实在不敢恭维,体量也比较小,且小区没有内部环境,因为它的前面做了广场。我觉得它的街区式商业能满铺开业真的很厉害,不得不佩服武汉拐子的招商实力,用武汉话来说,这叫有板眼!不过话说回来,新华广场商业占据了天时地利人和,时机正好赶上了大牛市这一波,位置处于城东核心十字路口,人口大量聚集的城东给新华广场的落地提供了人气支持。这个盘的二手房适合在附近做生意的人群购买,需要提醒的是,这也是一个维权过好几次的盘。

城东核心板块这些年的建设,唯一的缺憾是没有大品牌开发商的参与,前期的优质地块全部被本地企业开发完毕,所以整体品质和物业水平上都有所不足的地方。这种情况,和武汉汉口片区的后湖板块很相似,大量的本地开发商占据优质地块,安置还建团购房扎堆。外来的品牌开发商所能竞拍的地相对较少,有的只能跟本地企业合作开发地块。所以这不得不说是一个遗憾。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

城东、东山地价统计表 - 诸葛磊

好消息是北大资源操盘的长江国际文化广场,还有刚拿地不就的联投,这两大品牌开发商将会在不久入市,一解城东楼市新房供给不足之渴。坏消息是价格不会便宜,这基本上不用预测。因为这里啥都有了,你还想指望5K买城东?

三线城市,优质教育是刚需

最后来说上上城,城东的经典老盘。本土的宏峰地产就靠它滋润的生存了将近10年,有点像江边的泰江置业,他们都有共同的一个特点,学区房。提到上上城,与之想关联的那肯定是30中,虽说今年的30中考的也不咋地,但是放在宜昌整体上看,还是不错的。

透过上上城的热销,让诸葛磊认识到自己之前的一个认知误区,我之前一直认为在三线城市,商业综合体是最稀缺的,但现实是优质教育才是最稀缺的。准确的来讲,小年轻在没小孩之前,商业综合体对他们来讲是刚需,因为那是消费和社交的主阵地;有小孩之后,优质教育是刚需,最好是离家近一点,因为年轻人时间有限。年轻的这一代,大多都懂得了教育的重要性,所以基本都会给孩子在教育上最好的支持,你看时下最火热的商业无一不是跟孩子教育相关的。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

三线城市,优质教育是刚需 - 诸葛磊

说实话,诸葛磊本人对学区房有点无感,我不会去追求带有严重学区溢价的房子。我倒是倾向于自己多花心思多带一带孩子,对孩子的教育不能全靠学校的老师以及砸钱给辅导班来解决。

上上城整个地块属于狭长地形,位置和商业配套上其实略差于中南路,他家的物业也还可以,进去看房需要确认业主身份。小区环境和品质算不上有多好,但这些似乎都不重要,买家可能一点都不care,30中才是买家最care的关键点。所以说咯,房子的价值不仅仅在房子本身,还在房子外的配套。

上上城的二手报价普遍较高,过万是很常见的事,即使过万,也有人买,也说明了市场认可它的价值。这就是市场的魔力,5千没人买,卖1万的时候还打抢。

城东板块的地已经越来越少,未来即将入市的长江国际文化广场和联投的项目可以增加一点新房供给,不过前者体量偏小,后者一看容积率基本就是洋房类产品无疑,价格上万应该是妥妥的。

城东未来3-5年的“顶”和东山的“顶”差不多,都在1.5。城东的土地供给未来几年可能会向中南路延伸路段(桔乡路北侧)发展,那边的几个安置房已经开建的差不多了。

城东片区正值芳华,是目前宜昌所有新区里面的C位担当,这从该片区二手房成交量极高的活跃度就能印证。这也从侧面说明了,板块进入到发展的中后期阶段。这个片区未来有两个利好兑现完毕之后,就基本结束了,一个是十字路口的商业综合体,一个是轨道交通,预计还有至少5年的成长期。

透过宜昌城东片区的C位崛起之路,诸葛磊总结了三线楼市板块能做起来的3大核心基因:1、位处近郊近享繁华;2、大佬入住保证配套;3、开发建设火力集中。

接下来,会推出伍家岗第二篇,东站板块。提前放一张海报,如下。

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因

预告:探秘东站楼市的异军突起!- 诸葛磊

近期诸葛磊所写的大文如下:

东山五虎共生长!论宜昌版光谷的楼市进化

蝶变!三线城市高新产业与人口的深度观察(上篇)

蝶变!三线城市高新产业与人口的深度观察(下篇)

北漂IT男返乡2年的三线楼市观察(宜昌夷陵篇)

posted @ 2019-08-05 22:25  谦信君  阅读(...)  评论(... 编辑 收藏