开发商负债12万亿，买房人负债35万亿，房产市场的钱被谁赚走了？

四年前，哏都一朋友买了套房，当时房价高，现在满是抱怨，房子大致情况如下: 单价3.5万元/平米，面积1０0平米，总房款为350万元； 支付契税维修基金合计约10万元；
首付30%，金额105万元，剩余245万贷款，贷款期限为25年，等额本息，当时贷款利率尚在高位，首套利率4.9%； 购置投入合计360万，自己支付了115万，贷款245万！
如今，还了四年贷款，每年还款17万，四年下来支付本息68万，其中还本约21万，利息47万，尚欠银行224万元。

 

然而，和中介沟通完，懵了，一脸茫然，不知所措的感觉: 房子目前单价22000左右，想快速出手，大约能卖210万，妥妥打个六折！ 最关键的是，房屋有贷款224万，房子回收210万，卖掉还需要支付现金14万！
心疼，肉疼，加头疼，直呼卖不起！ 但这朋友还是比较冷静坚决，铁了心，割肉离场，最终214万卖掉，自己又搭进去10万，及时止损！

 

从头到尾，亏了115+68+10=193万！ 房子所有投入360+68+10=438万，这438万都去哪了呢？
前面提到，银行拿走了47万的利息，归还 本金31万（加售房款214万合计245万），税务局和住建部门拿走了10万的购房款和维修基金，剩下350万的购房款去哪里了呢？ 贷款利息和税费比较容易理解，相比之下350万购房款的组成复杂一些，资金流向主要涉及开发商、承建商、银行和国土税务等各方，需要拆解下开发商的售价和成本构成:

 

 

如上表所示，房款主要被以下几个部门瓜分: 1. 国土税务部门：237.8万，占比68%‍     当时售价3.5万的商品房，楼面价大概2万。向国土局支付土地出让金和大配套费205.2万（购房时尚未取消），向税务支付税费合计32.6万（包含契税、土地增值税、增值税、所得税等）。
2. 银行：12万元，占比3.4%
银行获得的收益主要是项目开发贷款利息分摊到这天套住房约12万元，加上前文按揭贷款利息47万，四年时间拿走了59万。 （项目开发贷利息，假设贷款金额为土地价款60%，贷款利率5%，贷款使用2年，计算得到贷款利息12万）
3. 承建商：58.5万元，占比16.7% 前期费用：指开发前期所发生的勘察、测绘、设计及三通一平等费用，按照，每平米350元考虑，约3.5万元。 工程成本：主要包括基础及配套设施工程费和建安工程成本。基础及配套设施工程费指建筑物以外红线以内的配套工程以及配建的各种非盈利性的配套公共服务设施的建设费用；建安工程成本，主要指建筑物土建、安装及装饰工程发生成本。 广告 3000%加速，800%爆率，刀刀烈火，怪怪光柱，挂出100万元宝! 破日开天 立即玩 以高层住宅为例，按照可售面积计算，工程成本单方成本约为5500元/㎡，建安工程费为55万元，加上前期费用合计58.5万元是房子实实在在的建设成本。（其中仍一部分乙方要用于缴纳税款）
4. 开发商利润：25.9万，7.4% 再看开发商，但是这个民众口中的暴利行业，开发商只拿走了这位仁兄购房总成本的7.4%！ 除上述四部分外，员工工资、办公费以及广告策划等销售费用占了总支出的4.5%。
土地楼面价越高、单价越高的项目，第1项占比会越大。开发商投入金额巨大，但是利润真的很微薄甚至一不小心可能亏损，以这位仁兄房子所在项目为例，开发商开发一个项目大概要三年以上周期，净利率总计只有收入的7%。
如果遇见市场下行，打价格战，分分钟利润被吃掉；如果再被中介渠道绑架，各种扇贝、牡蛎等中介公司，开口就要几个点中介费，那更是雪上加霜！房价如此之高，开发商还不赚钱甚至亏损面临暴雷倒闭！
✔首付比例，套牢工具
分析完上述数据，不由得陷入沉思…… 这位朋友有十万存款，还算卖得起，如果没有钱呢，那真的是卖不起了，结果如何呢？
每年要继续偿还17万房贷，就算出租，每年租金也不过四万左右，还要承受房价继续下跌风险！ 有人说，万一房价涨了呢？ 如今城镇化率已超64%，出生人口每年不足千万，从哪里看到了房价上涨的动力呢？
对于卖不起房子的朋友，真的是被按在地上摩擦，被掐住脖子收割了，想跑都跑不了，贷款一直还，一直给银行打工！
不由得想到，目前最低首付15%，一旦房价下跌20%，购房人可能就卖不起了，就被永久套牢了！ 降低的首付比例，成了套牢购房者的工具！比股市还狠，想跑不容易！ 这真的是: 地产有风险，投资需谨慎！