房价从 200 万回调到 105 万！还是没有人接盘，如果当初不贪就好了

该文档是发布于 2024 年 12 月 29 日、由 “小健谈楼市” 公众号推出的房产分析内容，核心围绕中国房地产市场调整期的房价走势、市场困境、典型案例及未来预判展开，同时附带关键城市成交数据，具体内容可拆解为以下维度：

一、核心观点与市场现状

1. 房价下跌与流动性难题

文档以 “房价从 200 万回调至 105 万仍无人接盘” 为核心案例，指出当前楼市打破 “只涨不跌” 的传统认知 —— 全国平均房价回落达 23%，个别区域跌幅甚至 30%-60%，且部分房源即便降价至低于 100 万仍难成交，凸显市场流动性不足的问题。

2. 购房者与业主的双重困境

• 购房者观望情绪：因过去三年房价大幅回落，且当前房价未止跌，叠加 “挣钱难” 的经济环境，购房者担心 “现在买房明年再降价”，普遍选择持币等待，不愿轻易入场。

• 业主压力加剧：一方面，部分业主面临 “卖房不够还银行贷款”“不卖则月供压力巨大” 的两难局面；另一方面，法拍房数量超 200 万套，反映出大量业主因收入减少、裁员等问题无力供房，最终选择断供。

3. 市场周期与调整趋势

文档强调房地产市场的周期性，指出中国房价此前已上涨 20 余年，当前仅回调 3 年属正常规律，且对比国际案例（美国房价跌 5 年、日本跌 16 年、香港核心区跌 6 年），认为国内市场仍有持续回调空间。

二、近年市场情绪与政策效果演变

文档梳理了 2022-2024 年市场对房价走势的认知变化，以及政策刺激的短期性特征：

• 2022 年：多数人认为房价下跌是 “暂时性回调”，问题不大；

• 2023 年上半年：疫情放开后，市场预期调整结束、恢复向好；

• 2023 年下半年：房价下跌幅度 “止不住”，预期转向悲观；

• 2024 年：部分业主选择降价卖房，但 “卖不掉” 成为普遍问题（要么价格不够低，要么无力偿还银行贷款）；同时，政策刺激仅短期释放刚需，如 2024 年 12 月第 2-3 周成交数据已开始下滑，市场未进入 “有效恢复周期”。

专家观点指出：若一二线城市成交能稳定至 2025 年春节后，市场或逐步回暖，否则当前复苏仅为 “昙花一现”。

三、70 城重点城市 11 月成交数据（CRIC 中国房地产决策咨询系统）

文档通过表格呈现 10 个重点城市（一线 + 强二线）11 月一二手房成交规模变化，核心数据亮点与差异如下：

城市	新房成交（面积 / 环比 / 同比）	二手房成交（套数 / 环比 / 同比）	关键特征
上海	67.95 万㎡/1.3%/14.0%	24333 套 / 10.4%/70.9%	二手房同比涨幅显著，市场流动性较强
北京	96.98 万㎡/35.0%/17.8%	18873 套 / 8.0%/49.3%	新房环比大涨，政策刺激效果明显
深圳	96.65 万㎡/79.6%/204.3%	7614 套 / 14.9%/104.5%	一二手房同比均翻倍，市场活跃度最高
杭州	73.6 万㎡/4.0%/-18.0%	9138 套 / 5.9%/11.0%	新房同比下跌，二手房小幅增长，市场分化
成都	182.18 万㎡/54.7%/12.2%	26216 套 / 32.4%/36.5%	新房成交面积居首，一二手房环比均大涨
厦门	29.36 万㎡/-14.0%/56.2%	2389 套 / 21.0%/40.3%	新房环比下跌，二手房增长稳健
武汉	83.04 万㎡/-8.2%/65.3%	12082 套 / 3.2%/56.5%	新房同比高增但环比下滑，二手房稳步增长
天津	74.48 万㎡/-23.9%/8.9%	14166 套 / 13.6%/9.3%	一二手房同比微增，新房环比跌幅大
重庆	56.21 万㎡/-5.7%/75.6%	9708 套 / 26.5%/1.0%	新房同比大涨，二手房同比几乎持平
宁波	53.78 万㎡/-11.6%/5.8%	6148 套 /-1.9%/——	一二手房环比均下跌，市场复苏乏力

四、区域分化与购房建议

文档明确提出 “楼市结构性分化” 的核心结论，并给出针对性建议：

• 核心城市核心区域（一线 / 强二线核心地段）：未来价值仍有上升空间，参考国际经验，房价下跌后核心区域会成为 “上涨动力集中地”，建议持有优质资产；

• 三四五线城市：若非自住或本地发展需求，建议 “能卖则卖”，未来市场分化会加剧，这类房源可能出现 “白菜价”“鹤岗化”（即价格大幅下跌、流动性丧失）。

五、市场调整的外部诱因

文档认为，此次楼市深度调整受多重外部因素叠加影响：口罩事件（疫情）打乱市场节奏，贸易战加剧经济压力，叠加长期上涨后的周期拐点，最终导致楼市 “撑不住”，提前进入调整阶段。