如果在广州买房，你会选择哪个区域？

作者：川川大魔王
链接：https://www.zhihu.com/question/380060459/answer/1501407723

 

10/20更新：针对最近比较多人问我的问题，整理个QA出来，以供参考，如有偏颇，可以在评论区交流～

 

Q：中介费怎么收？
A：大部分中介的中介费，理论上是能谈到1%的，部分中介收费偏高，比如链家，要去到1.5-2%（说是服务更好，没有后续收费，比如办理按揭），还有一家中介‘珍房网’，中介费非常低，收费不到1w，中介介入的会比较少。我按揭费用花了8k，如果找链家，中介费要多至少2w，并不划算，而且普通中介的服务水准、热情度也并不差。另外，普及一个常识，新房都不收中介费，而且中介带看，都是能让房地产商打折的（99/98折），全天下的中介都一样。所以买新房无所谓哪家中介，二手房建议多找中介比价。（PS：我看一手房的时候，找了N个中介，最后有个中介愿意给我返佣，可以省下小几万）

 

Q：怎么找中介？
A：两个渠道：一是APP上看中房源后私信（PS：链家贝壳的数据准/房源少，安x客/房x下的数据虚/房源多，因为前者上架房源审核机制更严格，后者大量‘钓鱼’房源，先让你看中了，约见面了才跟你说卖掉了，再给你看其他的房。。），APP上直接约中介，一定要确定房源的真实性！！好处时，中介能提前给你约业主，而且靠谱的中介，可以给你约好几套，可以短时间内看完，节约时间！！第二种渠道，相中心意的小区之后，去小区楼下找中介，直接对着他电脑找房源。这样的好处是，这种中介对这个区域会更熟悉，房源的总数也更多，你能套到很多真实的信息；缺点是，突击拜访，没提前约业主，容易看不到房子。

 

Q：内转房源是什么？
A：我看一手房的时候，明明售楼处已经卖完了，但是网上还有好多内转房源。这些所谓内转，据说是房地产商内部人士，提前低价订的单位，再转让名额出去的；理论上也能买，但是我问了好几个，都说要全款才卖，因为业主是拿来投资，急着回款。（也有一些内转是样板房，慎重吧）

 

Q：要怎么确定经济上能hold住房子的价格范围？
A：简简单单说月供不超过收入50%的理论，不适用，要因人而异。就说我自己的算法：首先，算出我跟我另一半2-3年后的预计月收入（要算公积金），再统计每个月的生活支出（记账软件有记录），得出每个月的结余。假设月结余是20k，建议拿出这部分的50%-70%来还房贷，杠杆加到多大，就看你自己，如果预计收入是持续增长的，可以大胆一点，如果收入不稳定，就谨慎一些。小孩+父母养老的支出，预着至少3、4k/月吧。还房贷，都是前期紧张，后期轻松的，所以千万不要只考虑现有的收入水平，前期给自己一些压力，缩衣节食也OK；不然就要准备好，过5年换房子改善的成本了。（假如你另一半名下有房，要考虑二套首付7成，各个城市政策不同）——这个算法只适用于我个人，我也有朋友，前期就买低价一点的，日子过的很快活，以后的事情以后再说～

 

Q：踩盘二手房，有什么注意点？
A：很认同一句话，好的房子，根本不需要言语包装，你看一眼，就知道是好房子了。我现在买的房子，我就有这种感觉：首先是周边——地铁旁边走几分钟就到了，上班特别方便；一路上都是商业区和小店，生活便利一应俱全；小区门口是一个好大的广场，将来跳广场舞、小孩玩耍也有地方，其乐融融。小区绿化很足，物业管理严格，出入平安。再是看楼栋——楼与楼之间间距合理，一楼大堂里的装修保养也算新，虽然是二手房，但是看不出旧；3梯7户，上下楼不用等很久。最后看房子本身——一定要白天看房，采光好真是太重要了！房子前面没遮挡，视野好，站在阳台不会压抑，每一间卧室都光线充足。通风也得好，我看过最好的房子，有入户阳台，南北通透，8月的夏天哪怕不开空调，风吹的我也很舒爽。以上这些，都是很直观、感性的体验，你就扪心自问，将来想不想住在，自然会有答案～

 

Q：学位怎么看？真的很重要吗？
A：学位这个东西，一是你觉得重不重要、二是市场觉得它重不重要。后者决定了这套房子，是不是稳定保值（教育/江景/地段，这三个要素的供应量都是有限的，最抗跌）。我最近看好多看衰中国房价的帖子，说实话，我买在广州这个地段，一点都不担心会跌。小学都是就近入学，按照户口所在分配，初中也是按地段分组派位；一个学校能容纳的生源有限，那学位房的供应量也是有限的，广州有钱人这么多，大家肯定都想占个坑，除非等若干年后，教育资源真正做到平均分配，在哪上学一个样，学位房才会丧失价值。至于没孩子的人，有没有必要买学位房，我觉得不强求，有条件就上车，没条件就再等等。

 

Q：投资买哪里？
A：我自己是刚需买房，投资不太具备发言权。老黄埔和知识城的确很火，投资客和刚需的都在买，导致二手房市场飘高，不少业主都在反价。反而一手房可以看看，主要是环境和配套问题，建议想入黄埔的亲实地考察，再做决定。按照我中介的意思来说，年底二手房市场都会逐渐冷静，房源也会少、买房的人也会少，第二年3、4月份，又迎来一个小高潮。

 

Q：看房多久能买？
A：从确认需求到下定，我花了3个月，是比较快的。我认为，只要明确了‘什么是我想买的房子’这个问题，下手就要稳准狠。好的笋盘，真的是刚上架几天就能卖掉。。因为跟你一块看房的人，很多是看了半年、甚至1年的大神，他们心里门儿清，一有好房子，都是这些人再跟你抢。。你犹豫了，房子就被其他人买走了。（这一点我要声明，真的不是中介的话术哈哈哈：本爸爸曾经交了一套房的定金，业主被别人截胡，更高价格被买走了，业主宁愿赔我双倍赔偿金，都不卖给我，当时我那个气呀！）

 

Q：买二手房的流程是怎么样的？
A：1看房-2约业主面谈-3确认价格-4签三方合同（这里就不能反悔了）-5确认买房和贷款资质（尽量让中介帮忙找利率低、放款快的银行；贷款金额有很多骚操作可以调）-6签同意贷款书-7过户（业主就变成你啦）-8放贷（贷款会打到旧业主账户上）-9交房，大功告成！从签合同到过户，整个过程花了我1个月，算是比较快的了，也多亏了帮做按揭的大哥，找了家靠谱的银行（小银行没额度、放款慢）。这里面的坑点其实不多，就是流程繁琐，正规中介不会在这种时候坑你，仔细阅读合同即可。

 

Q：怎么判断中介好不好？
A：接上条回答，昨天有人私信我，让我推荐中介，完了他说：“看一眼头像就知道不怎么样，还不如不推荐。“ 定睛一看，原来这人是同行。。Emmm，现在中介也看脸了吗？？我好友列表里，现在至少20个中介，链家裕丰中原合富房真探……集齐神龙了。好的中介千篇一律：适度的热情、优质的房源、精准的推荐、良心的收费、靠谱的谈判。不好的中介各有各的奇葩：每次发房源，信息都不完整，还要我一句句追问，您是看我闲得慌？要不就是几天一个电话，不停的约你来看房，说了不喜欢还要约，你以为我不知道，你们有带看的KPI指标？还有的，我说得很明白，户型和视野要好，还带我看对着十字路口和医院的，这不浪费我时间吗？能听得懂人话，这一点太关键了。

 

Q：二手房房龄高，不好出手？
A：有不止一个人，觉得我这种05年的房子，过个5年10年不好卖了。我要是有钱，我也想买同地段的新房呀，这不是差了点money吗。我周围同龄朋友，也很多买90年代楼梯房的，年轻人的第一套房，入手门槛低。老三区这寸土寸金，除非真的旧到不行，否则不会拆迁的，哪还有地建新楼了呢？市区的黄金地段，基本都被榨干了，所以一手楼盘，将来只会越来越偏。未来几十年，二手市场必然充斥着市区20年楼龄以上的老房子，和郊区的新房/次新房。这两者没有可比性，有人喜欢住新，有人喜欢地段和配套。老房子保养的好，并且楼龄尚在40年以内（保证能继续贷款30年），就依旧有流通性。以下为原答案：刚买完房子，分享下自己的经验：自己的预算是450w左右，就几个要求：1、小三房（尽量不要买两房，除非你丁克，不然迟早换房子；过几年两房并不好出手，同样85平，老房子很多两房的，新房都做成紧凑型三方了，实用率更高）2、有学位，至少市一级（还需要同时考虑小升初的派位；学位这个东西，坑很大，得花心思研究；有的市一级比省一级还好，有的省一级小学，对口的初中派位奇差无比……）3、靠近地铁（走路10分钟以内），并且换乘最好在2次以内，通勤时间30分钟内就很舒服（如果打算开车上下班，这条可以忽略，但就要考虑买车牌/买车/车位的成本了，至少20w+）4、房型好。这一点门道很大，特别是二手房，老房子的户型千奇百怪，最好是看房前给爸妈参考下户型图，老一辈的人，会更在意户型的风水。楼层要适中（低了潮湿、高了恐高）、朝向得是南向或者东向、阳台外面不能对着尖角、水塔、十字路口……买二手房的话，就是踩盘比较累，自己看过房子，才知道有什么问题5、小区物业、周边商业、楼龄，诸如此类的要素，也需要考虑，但优先级排在前4点之后。综合考虑了以上因素，看了大概10个板块的房子，我最终买了海珠区-沙园地铁站附加的二手房，04年的楼龄/市一级学位/南向/中层/三房/望花园/单价5w左右。这个板块也推荐给你，你预算更高的话，可以考虑隔壁有省一级学位的光大花园。海珠区的二手房，我也看过东晓南附近的（英豪花园），不是非常喜欢那边，很热闹，但略显嘈杂，沙园这靠近江边，又有乐峰广场这样的商业中心，算是闹中带静，晚上还能走路去江边散个步，生活氛围满分。还有楼下老邝提到的兰亭熙园，我也踩过房，对小区和房子很满意，小区比较小，房子也新，很安静，但是单价挺高的，而且放盘量真的少。一手房可以考虑黄埔区府（靠近文冲/大沙地），黄埔靠近金融城那边，在琶洲上班的话会很方便，通勤时间半小时之内。而且这一带的热度很高，都说‘东进东进’，政府投入的建设力度也大、投资潜力也有。那边的房子均价应该是4.5-5w上下。只是最近几个月，好像有点捧得太高？看个人吧，我上班不靠近那一头，所以觉得同样价格，宁愿买海珠区二手，周边配套好的不是一点两点。广钢新城，差点就买了那边（保利曼城），业主后面反悔了，没交易成……看中它的学位（省实/华附），地铁密集。缺点也很明显：堵车、楼房密集、商业配套一般、毒地传闻……如果你是学位至上的，可以考虑这一边，新房可能不多了，可以等明年考虑这边的二手房，满二之后，会有很多房源出来，到时候价格也好谈。现在的价格也是哄抬的有点高，值不值这个价，看个人需求吧。番禺区，我看过珠江铂世湾（网红盘），还算可以，我给6分。学位优秀，不足之处是周边商业几乎没有，现在还是城中村包围（郊区旧改一手房的通病了），去地铁站不算特别方便（看楼栋，走路预计15分钟）。你说它离万博CBD也算近，但又没占到人家的商业配套，番禺睡城名副其实了。我一开始也是倾向于买一手新房，觉得住着舒服，二手房看房好累。但是周围很多老广东（我的朋友、跟我一起看房的人），都宁可买市中心/老城区的次新房，也不愿意买郊区的新房。因为老城区的教育、医疗、商业，真的是好几十年日积月累的，郊区10年不可能赶上。最简单的例子，广州最好的医院，基本都在越秀/天河/海珠，如果生个孩子、看个急诊，开车15分钟能到，安全感是大大高过你开车1个小时，半路上担惊受怕的。更不用说教育了，纵使新房的房地产商跟你说，配建了xxx省一级小学，那小升初的时候，对口的初中，整体水平也是不甚乐观的（仅个人感觉，逛了几个星期的妈妈网，父母还是喜欢把小孩往王老五区送）。不过呢，如果你现在还年轻，有信心10年后换房，也不用这么早考虑学位，可以先优先考虑交通地段+升职潜力。以上仅供参考，感觉遇到一个靠谱的二手房中介很重要，不靠谱的中介，根本找不到笋盘，白白浪费你看房的时间；靠谱的中介，从业十几年了，自己就是住那个地段的，带你看的基本都是精品，对行情如数家珍……（需要的话，私信找我推荐吧，无利益相关）大家比较关心学位问题，补一张小升初分组图：新制度实施后，每个学校的生源都会趋向于平均化，不知道十年之后，名校和差校之间的差距会不会缩小呢？

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