REITS介绍

核心结论：支持买卖和认购，但不支持申购赎回

公募REITs的交易方式和普通基金有显著差异，不能简单等同。

普通开放式基金：除了可以买卖，还支持随时申购（向基金公司买入）和赎回（向基金公司卖出）。

公募REITs：采取封闭式运作，发行期结束后不再开放申购和赎回，只能像股票一样在二级市场通过买入卖出进行交易。

下面分阶段详细说明。

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一、发行期：只能"认购"，不能"申购"

在公募REITs的募集发行期内，投资者参与的方式称为认购，分为两条渠道：

• 场内认购：通过证券公司使用场内证券账户（即股票账户或封闭式基金账户）认购，上市后可直接在场内买卖交易。

• 场外认购：通过基金管理人直销、银行、第三方平台（如支付宝）等使用场外基金账户认购，上市后不能直接在场内交易，需先办理转托管或通过基金通平台才能卖出。

注意：公募REITs不存在"申购"的概念。申购（Subscription）通常指基金成立后向基金公司申请买入，而REITs封闭运作，成立后不再接受向基金公司的申购申请。

此外，普通公募基金通常按1元面值发售，而REITs的发行价格需要通过网下询价确定，每只产品认购价格各不相同。

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二、上市后：只能"买卖"，不能"赎回"

公募REITs在交易所上市后，投资者只能通过二级市场买入/卖出进行交易，不再支持向基金公司赎回份额。这意味着一级市场退出通道完全关闭，只能通过二级市场交易退出。

场内外交易逻辑有所不同：

• 场内直接买卖：使用场内证券账户，像买卖股票一样直接通过券商APP交易。
• 场外份额变现：场外账户持有的份额必须先处理才能卖出，主要有两种路径：
  • 转托管至场内卖出：将场外份额转托管至场内证券账户，再在二级市场卖出；
  • 基金通平台退出：通过已开通该业务的银行、第三方销售机构直接转让给做市商，无需转托管，但投资者之间不能相互转让，且并非所有产品都支持。

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三、REITs的交易规则要点

项目	具体规定
涨跌幅限制	上市首日：±30% 非上市首日：±10%
最小申报单位	竞价交易：100份或其整数倍 大宗/询价交易：1000份或其整数倍
单笔最大申报	不超过10亿份
最小价格变动单位	0.001元
T+1交收	当日买入的份额，下一个交易日才能卖出
能否做日内回转	不能
交易方式	竞价交易、大宗交易、报价、询价、指定对手方等

数据来源：

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四、一个对比表：REITs vs 普通基金

对比项	普通开放式基金	公募REITs
发行期认购	✅ 支持	✅ 支持
上市后申购（向基金公司买入）	✅ 支持	❌ 不支持
上市后赎回（向基金公司卖出）	✅ 支持	❌ 不支持
上市后二级市场买卖	部分支持（如LOF、ETF）	✅ 主要交易方式
封闭运作	大部分不封闭	✅ 封闭，不开放申赎

用户的核心疑问在于"申购/赎回"与"买卖"的概念混用，实际操作时需要特别注意两者的本质区别。

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五、实操提醒

1. 首次交易前需签署风险揭示书：普通投资者首次认购或买入REITs前，必须签署纸质或电子形式的风险揭示书，确认了解产品特征和主要风险。

2. 转托管需要时间：从场外转托管至场内可能需要1—2个交易日，期间份额暂时无法交易。

3. 存在折价风险：场外转场内交易时，若场内价格低于场外参考净值，可能面临折价损失。

4. 封闭期较长：REITs至少封闭运行5年以上，缺乏流动性，资金被锁定期长。

5. 投资门槛：深交所场内认购最低1000份，上交所场内核购最低1000元，具体以各产品公告为准。

以上即为REITs交易机制的核心要点，投资前建议仔细阅读相关基金的招募说明书和基金合同。