交换机配置基础

写在前面：本博只为记录在某内学习的笔记，发出来也是为了记录，再有人看的话互相交流，可能都是些比较基础的知识，毕竟新人小白一个。

岗位职责：
1、负责研发内项目的统筹管理、协调项目资源，保障研发整体项目按时按质交付；并建立相关流程，修订相关制度固化成果；
2、负责研发项目（包含技术研究、产品开发等）开发流程制度的搭建及优化；完善项目开发过程中的各项交付，保障项目的效率及质量；
3、负责跨部门事务的拉通，让价值链单位共同服务研发项目开展；
4、负责集团、事业部相关事务的对接、内部宣贯、落实；
5、为提高项目质量与进度，导入项目先进管理工具，并组织内部相关人员学习和使用，推动项目管理方式的变革。

 

 

 

 

 

接口和线缆识别

认识、配置IOS

IOS ， 网络设备的操作系统；

Internet operating system ，因特网操作系统；

www.cisco.com -> 思科官网， 下载IOS；

交换机组成：

软件 - 系统文件 - IOS

配置文件 -

running-config , 正在运行的配置文件（内存-RAM）

 

startup-config ，

启动配置文件（非易失性内存-NVRAM）  

硬件 -CPU

硬盘 -> Flash ，存储操作系统

内存

电源

ROM ->只读存储器

备注：

POTS -> 加电自检；

BIOS --> 固化的引导程序；

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IOS配置

模式 -

用户模式，权限有限；

特权模式，拥有全部权限；

Switch >

前面的 switch 是设备的名字；

> 是 设备的“模式提示符；表示的是用户模式；

# ，代表的是”特权模式”

 

配置命令：

switch > enable

switch #

switch # disable -->返回到用户模式；

switch # exit ---> 退出；

命令帮助系统：

？，可以罗列出当前模式所支持的所有命令；

e? ，可以罗列出当前模式下所有以 e 开头的命令；

tab ， 可以将不完整的命令单词，自动补全。

配置 特权密码：

即通过用户模式进入到特权模式时，所需要的密码；

命令：

SW3#configure terminal

SW3(config)#enable password Cisco123

SW3(config)#enable secret  111

注意：

可以通过上述两种方式配置 enable 密码；

enable password 配置的密码是以明文的方式存在于配置文件中；

enable secret

配置的密码是以密文的方式存在于配置文件中；

两者同时存在时， secret 优先级高；

良好的配置习惯：

配置完相应的功能之后，进行验证，确保无误；

及时保存 ， 命令如下：

SW3#write

将 running-config中的内容，直接保存到

startup-config 文件中；

调试命令超时时间：

- console 0 :

SW1(config)#line console 0

SW1(config-line)#exec-timeout 0 0 ->永不超时；

SW1(config-line)#password  abc123 ->密码设置；

SW1(config-line)#login ->启用认证功能；

注意：

console 下的默认超时时间为 10分钟；

console 下默认没有启用认证；

工作环境中，不建议配置“永不超时”；

 

查看设备当前的登录用户：

show users

-----------------------------------------------------

配置IP地址：

SW1#configure terminal

SW1(config)#interface vlan 1 -> 进入虚拟端口；

SW1(config-if)#ip address 192.168.1.1 255.255.255.0   --->配置IP地址；

SW1(config-if)#no shutdown -> 打开端口；

验证命令：

SW1#show running-config

SW1#show ip interface brief

注意：

查看接口的状态，必须是 up / up  ;

----------------------------------------------------

接口：

Ethernet 0/1  ------ 10Mbps

FastEthernet 0/1  ------ 100Mbps

GigabitEthernet 0/1 ------ 1000Mbps

XGigabitEthernet 0/1 ------ 10000Mbps

0/1 分解：

0 - 模块号；

1 - 端口号；

 

X/Y/Z分解：

X - 表示的槽位号；

 

------------------------------------------------------

设置 vty 密码；

IP地址：192.168.1.X0             line vty 0 4

255.255.255.0               password cisco

 

远程访问密码：cisco

特权密码：设备名字；

--------------------------------------------------

远程访问协议：

telnet   x.x.x.x.

例如 : telnet 192.168.1.20

password : cisco

SW2>enable

password :SW2

SW2#

-----------------------------------------------

远程访问配置思路：

1、配置主机IP地址；

2、配置设备IP地址；

3、测试主机与设备的连通性；--- ping x.x.x.x

4、配置设备的 VTY 密码；-line vty 0 4 -> password xxxx

5、配置设备的 enable 密码；-- enable password xxxxx

6、在主机上远程访问设备；PC- telnet x.x.x.x

----------------------------------------------------

注意：

远程访问协议 - telnet

默认情况下，远程访问使用的都是设备的虚拟端口-vty

默认情况下，远程访问都是需要密码的（默认有login）

默认情况下，远程访问时必须配置“特权密码”；

路由器接口IP配置：

R1(config)#interface fastethernet 0/1 R1(config-if)#no shutdown

R1(config-if)#ip address 192.168.1.100 255.255.255.0

验证：

R1#show running-config ;

R1#show ip interface brief ---> up / up ;

-----------------------------------------------------------

设备恢复出厂配置：

原理： 删除启动配置文件；

实现：       R1# erase startup-config

or

R1# delete nvram:startup-config

 

查看文件存储路径：

R1# dir

R1# dir /all  

注意：

erase相当于“格式化”命令，会删除指定存储介质上的所有文件；

一定不可以 erase flash:

-------------------------------------------------------------

重启设备：

R1# reload

-------------------------------------------------------------

查看本地设备有哪些用户登录：

R2#show users

查看本地设备主动发起的会话：

R1#show session

在不同会话之间快速切换：

R1#resume { id }

断开/恢复指定会话：

R1#disconnect / resume { id }

跳转回本地设备：

ctrl + shift +6 , X

 

-------------------------------------------------

switch>

switch>enable  -->进入到特权模式；

switch#

switch#configure terminal ->进入“全局配置模式”；

switch(config)#

switch(config)#hostname SW3 ->更改主机名；

SW3(config)#

SW3(config)#no ip domain lookup ->关闭域名查询功能；

SW3(config)#exit

SW3#ab

translating "ab"

unknown command ....

SW3(config)#enable password  Cisco123

PK

SW3(config)#enable secret 111 (配置的密码优先使用)

SW3(config)#no enable password / se    

验证命令：

show running-config

SW3#disable

SW3>enable

password : 111

SW3#  

 

保存配置：

SW3#write

将内存中的配置文件内容保存到启动配置文件；

 

百度移动生态运营管理部创新pmo

职责描述：
-参与体系内创新机制流程的设计和实施，并在落地实践中不断迭代优化，保障创新项目有序高效推进
-追踪推动创新项目进展，及时归因、纠偏、并建议解决方案，推动问题解决
-建立与相关部门清晰、透明、高效的沟通机制，协调跨体系、跨部门合作，提高相关方整体协同效率
-针对特定创新方向进行深入分析，为管理层提供信息输入
任职要求：
-本科及以上学历，在项目管理、团队协同等领域有2年以上实践经验
-熟悉互联网行业特性，有一定的业务洞察，对新方向新领域有较强敏感度
-抗压能力强，责任心强，执行力强，严谨细致，擅长多任务管理
-具备良好的项目管理、流程设计和协调能力，优秀的跨部门沟通和问题解决能力

 

 

年轻人还有必要买房吗？

“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”

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写在2W赞。

外面狂风暴雨，电闪雷鸣。这是今夏第三场极端强对流天气了，哪怕持续了不到1小时，外面大街已成河。

 

在咱们国家，政策起到决定命运的作用。

而房子，在咱们这个地方不能只算经济账，这几面砖墙代表的东西太多了。

只说我正在面对的，教育。

六年前我大女儿上小学，我当时名下没房子，因为是父母在我婚前买的房子，房本名字是我父母。而此时学校的报名档位要求房本必须是孩子的父母才能入学，其他顺序档位根本无入学可能。如果不在此校上学，那只能跑出去城北甚至城西某小学（学校相对较差）你说咋办？对教育孩子这件事上，我觉得太多父母愿意无条件付出了，哪怕我这人从来不喜欢求人并且极度厌烦求人托人情，还是一番操作，花了钱，吃了饭，托了人情才把孩子送了进去。

还好，整个小学期间孩子各方面没让我失望。

转眼今年要上初中。初中的竞争更是厉害，学区房要求更严。

可是今时不同往日，我在最好的学区买了大房子，包括我小女儿，小学和初中都是本地最好的，哥不用求人了。

而小学时我求人才去的那所学校，老师打电话商量我，让孩子继续在那念初中（这所学校是9年一贯制学校，小学部还可以，初中部很一般）。

教育资源的不平衡，大到整个国家，小到一个城市一个县城。其他报学档位“服从分配”的结果就是，不管你事实居住在啥地方，都会把你分配到一些路程远，招生不太好的学校，而这些学校基本都是“不咋样的”，级部第一名的学生，在好学校的班级里能排20名左右，（这个名次是这两年我通过打听和对比得知，没有确定的事实依据，但大概率不差），其他名次就更不用说了，这就是差距。

至此，房子代表了什么，我想各位都懂。

但凡有能力改善一点点的，差不多都会去改善吧！

有时候我也在想为啥要买房子呢？掏空了这些年的积蓄，并且卖身给了银行直至退休，如果没有横财或者发财的那天，我的余生几乎能看到最后了。

这些钱买辆好车，天天日子过得滋滋润润，年年都能出去旅游，这日子不香吗？

但是一想孩子，一想未来，唉，还真是不香——起码不能只想着自己香。

没有含着金钥匙的体验，也没有家徒四壁的体验，普通家庭普通人生。坐吃山空很容易，往前挣扎一把却很难。

可为了咸鱼，还是得挣扎一下吧！万一翻身了呢？

人嘛，大都是结婚前活父母，结婚后活老婆，有了孩子活孩子，父母老了活父母。

啥时候能活自己，插空活着吧！

本帖全文仅代表我个人主观想法，仅供参考。

此贴终结，不再回复和更新。

2W赞，成为大V的我，依然保持微笑。

给我打钱！

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以下原文。

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兄弟，听我一句话。

我不劝你买房，也不劝你别买房。

只是告诉你，千万千万千万不要在知乎上看那些长篇大论的文章，所有贴数据的，摆出大佬讲话，分析未来发展的，言之凿凿这样那样的等等类似论调，别管是支持你买房还是不支持你买房，你就当他放P就完了。

人家也要恰饭哒。

跟你利益无关的人，说话你敢信吗？反正贷款不用他还，钱包不用他掏。

家里好几套房子，吃的肥头大耳的人告诉你“兄嘚，这房子可不兴买啊！”

你觉得靠谱吗？

这玩意儿，你无需考虑那么多，就问问你自己需要吗？

如果需要，你能凑到多少钱？

如果凑齐钱，你预期未来几年的收入，是不是足够还贷？

如果你还不上，是不是有什么别的地方可以给你托底？

如果没有托底的，你是不是有能力阻止一切坏的可能发生？

综合以上你考虑这么多问题，回过头来再想想你是不是需要买房？

如果是肯定答案，买。

如果哪个方面出现问题可能会让你寸步难行，那不如缓缓。

别着急，你只需要结合自己的实际情况，问问自己是不是需要就行了。

毕竟这几面砖墙确实不便宜。

 

 

 

如果买房是想投资，那当我放屁了。

第一次买房需要注意些什么？

对于第一次购买二手房或第N次购买二手房朋友来说，如果不懂得其中的门道，一个不小心就踩坑，甚至可能将一生积蓄将付诸东流。对此，购房指南为购买二手房的购房者准备了一些关于选房看房的一些基本的注意事项，希望对您有所帮助！

这可都是子安买房笔记小伙伴们买房，卖房，经营房地产血淋淋的教训啊。

挑选房源时应注意的五大基本因素

因素一：价格

购房者初次购买二手房时要能在保证自身生活品质的前提下，还需要参考月收入、还贷能力、贷款方式、利率、地段发展潜力等因素。

因素二：交通

交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位和物业管理才算物尽其用。然而很多二手房因为处在老旧小区，可能存在停车位不足、交通不便等问题，购房者一定要注意这方面的问题。

因素三：社区环境

社区环境已成为衡量二手房日后居住品质的一个重要因素，小区内的绿化、安全性、配套设施都将对您日后的生活产生重大影响。

房子如果临街，看房的时候一定要拉开窗户仔细听一下外面的噪声情况。

房子如果近设备间或电梯，留意有没有“嗡嗡嗡”噪音。

房子近地铁本来是好事，要是听到地铁共振咣当咣当的噪音影响睡眠，长期以往甚至会患抑郁症。

因素四：户型结构

户型的选择主要考虑家庭成员的构成及对房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等，值得购房者注意的是一些老旧的二手房户型结构往往存在硬伤，购房者在挑选房源时要仔细研究一下户型。

房子的采光，上午、下午都要在外面观察一下，注意一下周围有没有遮挡物。

因素五：买房风险防范

1、跟中介确定如果要买的话房主本人能不能过来签约，不建议买房主在外地委托别人代卖的。

2、跟中介确定房子里的户口能不能迁出，事先声明要留户口押金

3、跟中介确定房子还有多少贷款没还清，以及房主能不能自己还清

4、看房的时候，如果业主在家，最好当面问一下卖房的原因，一般来说，换房的都比较靠谱，单纯套现的风险会略微大一些。如果房主不在，最好也找中介打听一下卖房原因。

签约的时候要注意的几点

1，买房无非就是网签、贷款、缴税、过户这么几步，每一步的最迟办理日期都要在合同里写清楚。

2，定金不能太多，也不能太少，30-50w之间比较合适，签约当日最多给10w即可，余下的定金网签前后给就行。

如果是央产房，一定要确定上市成功之后再给大定。

3，房主的交房日期务必写清楚，并写明违约赔偿方案。一般有几个方案，要么过户当天腾房，要么过户后一个月腾房，要么收到银行放款之后XX日腾房。

一定要沟通好腾房时间。

4，如果房子有贷款需要解抵押，业主又无法自己还清，为了安全起见最好用担保公司的钱垫资，那么垫资的费用要谈清楚谁来承担，有的中介就提供垫资服务，要在合同里写清楚解抵押的最迟日期以及违约责任。

5，如果业主过户后还要继续住一段时间，要在合同里约定好房租金额、起租日期以及最晚交房时间。

6，户口押金一定要留，如果允许的话，最好签完合同之后1周内去派出所核实户口情况，北京的学区房，派出所都非常配合查询房子的户口情况。

当然每个区域情况不同，最好可以落实一下，免得心里忐忑。

户口押金多少视情况而定，学区房多留点，至少10w，其他房子可以少留点。

7，业主如果把装修和家电都留给你，务必在合同里写清楚都有哪些以及品牌，越清楚越好，我见过太多觉得自己卖便宜故意搬走一些东西的情况了。

我还见过交房拆走灯具甚至要拆走防盗门的情况，不怕一万就怕万一。

8，如果买的是学区房，认真核对业主的户口本，如果房子学位被占用，那么户口本上一定有适龄儿童的年龄。如果是新户口本就要格外注意，有可能别的孩子上过学又迁走了，这样新户口本就体现不出孩子上过学的痕迹，这时候还是去派出所核实一下才靠谱。

签完合同以后，经常催着中介点，掌握最新动向，争取早点过户完事儿，免得夜长梦多，中介一般很少有主动汇报最新情况的，必须主动跟进。

9，保障房子顺利交接的尾款是必要的，不然收房警察或者法院你全用上了，还来一次刻骨铭心的买房经历。

小伙伴就经历过，二手房交易手续办完了，卖家赖着不交房的和欠了几年水费的情况，这种事情本来是中介应该做的，可是黄中介总是让人深恶痛疾。

买房居住还是要投资房地产，咱心里有数，按自己的节奏去做就好哈。至于买房，前些天刚写的文章，可以重温一下。

自从买了二手房之后，因为本来也是投资为主，所以交房的时候也没太用心，随即就出租了。结果租户住进去之后，隔三差五报告说**坏了，**又不能用了。为此没少劳心劳财，为避免大家遇到同样的问题，整理了一份二手房交房注意事项清单。

1. 产权，房屋性质

2. 房屋面积，确认房屋的准确面积，测一下地毯面积，核实建筑面积与实际面积

3. 房屋结构，是否有占用屋顶、平台、走廊情况，屋内是否有搭建的小阁楼，是否改动过房屋内外部结构，如阳台改成卧室或厨房，一间分隔成两间，阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题，与房东协商，请房东进行查档，了解住宅的内部结构图，包括管线走向、承重墙位置，以便重新装修

4. 不同时段多次验房，晴天看通风采光和外墙情况，晚上看物业管理、小区噪音情况，雨后看房检查墙壁、墙角、天花板是否有渗漏，确认阳台、卫生间地面附近是否有潮湿发霉

5. 查验物业管理水平，电梯品牌、速度及管理方式，小区是否封闭保安，保安人员数量和责任心，小区绿化工作

6. 房屋历史与邻居组合，哪些人住过，是否发生过不好的事情，在不同时间在社区看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度

7. 户口迁移

8. 厨房，橱柜门，螺丝，洗菜池放水排水，看是否有堵塞

9. 天花板，是否有渗水，墙壁是否有爆裂脱皮等明显问题

10. 地板，看是否起翘，听地板是否空心，是否有明显的缝隙不平整，地板与踢脚线的结合是否紧密，尤其地板靠近墙角及门口的位置，可以在每个房间慢慢走一遍，仔细听听有无咯吱咯吱的响声；将家具、床或其他大型物品遮掩的地方，地面是否存在缺陷

11. 门窗，看窗户和阳台门是否密封，尤其是窗，查看密封胶条是否完整牢固，避免雨天渗水，门窗开关是否灵活，插销、门锁是否太长太紧

12. 瓷砖，是否有破损或不平整

13. 水龙头，看水的质量、水压

14. 水、电、开关、洗衣机、空调、热水器，能否正常使用

15. 水、电、煤、电视、电话、网络、物业费、车位费结清及过户，原房主是否结清，有线电视过户，一户一卡制，提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证；电表过户；煤气过户；宽带过户；了解居住后的费用，水电煤的价格，物业管理费标准，车位费用

16. 钥匙，是否所有房门钥匙都在，单元门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙、房间门、入室门、地下室钥匙等，清点好

17. 附送物心中有数，包含品牌、成色、数量、使用状况等，附送品通常也包含在购房费用里

 

以前也没想过自己会成为有房一族，在认识我先生并决定喜结连理，共度余生之后，才正式把买房作为一项日常规划。18年12月份开始看房，1月份火速下手，约房东中介谈价，之后陆续一个多月把手续办完，中间一直担心像网上被骗的案例一样，最后还是顺利结束，拿到房本，其他也都过户，正式拥有了属于自己和先生的一个小家。在这里，我很感谢我的先生，一开始带我去土地规划局看土地规划建设，明确买房区域，还有一次半夜陪我去中介那里确认房本等，他掌控大局又无比耐心的陪伴，让我全过程少了很多焦虑感。

下面是我整理出来的流程，因为我是本地户口，买的是二手毛坯房，所以少了迁户，宽带，家具等问题：

 

一、看房

1、看房时间：工作日、休息日、晴天、雨天、上午、傍晚

2、看整体小区：保安门卫（安全性）；环境（垃圾桶、公用面积）；安静或吵闹（周边环境）

3、看物业：有无物业？在什么地方？态度？得到小区用地规划图/建设项目规划条件（看小区内是否存在代征用地？即有没有市政的路：看一期二期之间分界处的路是不是市政的路？）

Ps：私下在物业处或者周边房产公司了解有无其他公司中介出这套房，选择多个中介看房

4、看房子：电梯怎么样？不同时期有无噪音？墙体是否是承重墙？墙面有无明显的漏水痕迹？室内采光如何？

5、顶楼房：上面无遮挡（冬冷夏热）；雨天刮风天很吵；容易漏水！！

6、看房子时，打开百度地图，定位周围

7、拍照

 

二、中介

1、找多个不同中介看同一房（选择大的中介公司，丑闻少的）

2、谈费用：佣金在看房之后签合同之前谈（小于等于1%）

3、看房确认书（防跳单）：暂时不签，可在确定买房签合同时再说

4、看房后向中介计算确认：房子税费

5、房子中意，则表露出愿意谈成的意向：借此催中介去做资格审查/购房资格（房子权属以及能否过户，最好与中介一起去房管局或地方公安局查明房子情况权属以及能否过户？）资格审查最好安排在签合同之前，防止是违卖房

 

三、房子（查清确认）

1、情况权属、能否过户

2、贷款有无还清

3、存不存在租赁合同

4、过户时间

5、抵押房——解押之后才能过户

6、问清物业费的情况

买二手房验房后不要着急入住，应问清物业费是否缴纳，同时办理物业更名手续。一般来说，交房前的物业费由老业主缴纳，交房后由新房住缴纳。

7、房屋维修基金过户

在购买房屋时业主都需要缴纳房屋维修基金，而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。

8、户口迁移

部分人买二手房是因孩子上学，这就要老房主将户口迁出房屋所在地，新老房主应到房屋所在地的派出所办理户口，若忘记此事，新房主迁入户口时会发现名下有户口，可凭房屋购买合同追究老房主责任。

 

四、业主

1、查证业主的工作单位

2、看房本：产权性质（商品房）；土地使用年限（70年、划拨还是出让？划拨需要补交土地出让金）；共有情况、抵押贷款、建筑面积、房产图纸

3、房产证上业主的姓名和身份证号须和见面业主一致（出示身份证），签合同时，必须是房产证上所有人的签字；（房本上两个人必须是两个人签字）如有特殊情况，须有公证委托书证明

4、全程录音

 

五、合同

1、存量房买卖合同（官方版）

2、居间协议：中介费由违约方出

3、补充协议（最为关键）：提前联系中介写好自己的条款

（1）删掉所有税费由买家承担，让中介算出税费，合同的条款写要承担（）元以内的税费，多处该部分则由对方承担；

（2）规定户口迁出时间，过时不迁出，则赔偿500/天；若出现无法过户的情况，则解除合同，退还首付和定金

（3）房子不存在查封、抵押、租赁合约或出现一房二卖，否则算作违约

（4）在买家支付首付时，买卖双方去银行开设“资金监管流程”，买家将首付打到银行监管账户，在业主还清贷款或者过户后，才具有提取资格

（5）房款：在房款后面应该有一条:此费用包含前期物管费,水电气费。且中介方应该在签订合同的时候预留卖方物业交割押金,如果卖方不去结清之前的费用,中介方可以用这个押金去结。

 

六、银行

1、开设“资金监管流程”

2、买家首付+贷款（面签）

3、卖家过户、迁出户

 

七、过户（最重要）

一、水电煤气过户

新老业主一同去水电气三大公司办理过户手续，并且新房主要向老业主问清是否有欠费，如果有，则应要求老业主缴清费用。如果欠费不缴清，在购房后容易引起新老业主的纠纷。

双方还应该根据最后一次老业主缴纳费用的单据核对房屋表上的数额，确定两者的差额并算到房价中。

二、问清物业费的情况

买二手房验房后不要着急入住，应问清物业费是否缴纳，同时办理物业更名手续。

一般来说，交房前的物业费由老业主缴纳，交房后由新房住缴纳。

三、房屋维修基金过户

在购买房屋时业主都需要缴纳房屋维修基金，而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。

四、有线电视、电话、宽带过户

新老房主应同时持开户卡到相关单位办理过户手续，若有欠费，同样要求老房主缴清欠款。

五、清点钥匙

验房时，要问老房主家里所有门的钥匙是否都在，单元门、防盗门、房间门、入户门等等，要当面清点所有钥匙，并保管好。

六、清点屋内设施

一般二手房是带装修，甚至于有部分家具、家电会一起出售，所以这就要求新房主要记清楚哪些赠送，哪些出售，都是什么价格，当在签订房屋购买合同时，设施的品牌、型号、颜色、能否正常使用都应写入合同，以方便商谈价格。

七、户口迁移

部分人买二手房是因孩子上学，这就要老房主将户口迁出房屋所在地，新老房主应到房屋所在地的派出所办理户口，若忘记此事，新房主迁入户口时会发现名下有户口，可凭房屋购买合同追究老房主责任。

 

补充一点：如果买房和小孩教育有关，如何防范过户与迁户口的问题？

如果防范和解决这一问题笔者提出如下建议：
第一：无论是否是学区房或者普通的二手房，购房者都应当高度重视户口问题，因为中国的现有户籍体制下，很多的社会生活都和户籍有着千丝万缕的关系，如果无法落户会给自己的将来造成各种麻烦和损失，因此谈判的重点不光是房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面还应当包括户口问题，
第二： 预先全面调查核实房屋内所有的户口。无论卖方承诺房屋内是否户口，购房者都最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。如果是通过中介买房的，也可以委托中介代为核实的房屋的户口，核实后应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。
第三：必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。
第四：根据实践来看，户口的迁出时间最好约定在房屋登记过户之前。
第五：通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对买方施加压力。迫使其诚实守信，按期迁出。
其中预留房屋尾款应当在合同总明确说明先迁移户口然后再交付房款，约定一个明确的先后履行顺序防止对方恶意违约，而且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时应当注意能够适用于迁移户口。
第六:如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议
第七：进入诉讼途经后最好能通过双方调解的方式结案，通过法院施加压力促使对方迁移户口，履行义务，并且能够和对方进行良好的沟通，已达到诉讼目的，防止关系僵化，对方拒不迁.
第八：诉讼过程中应当和法官良好的积极的沟通，告诉他诉讼的目的仍然是促使对方履行义务迁出合同，请求法官施加压力做好对方的工作，是本案能得到很好的解决。

 

买房是一件人生大事，毕竟半辈子的积蓄和生活都在里面，一定要慎重！还有能录音尽量录音！

 

二手房是目前房价疯狂上涨情况下的一种性价比非常高的购房方案，但购买二手房却也容易遇到各种坑，所以在二手房收房验房之前一定要了解一下这方面的知识。

一、购买二手房收房注意事项

1、谨慎交付定金

交付定金之前，要求中介公司出具其与卖家签订的售房委托协议，并确认房屋出售价格、期限等基本状况。

2、确定房屋面积

如果房屋实际面积和产权证注明面积不符，那么售房合同中的面积应以产权证注明面积为准。

3、确认房屋所有权与转让权

购买二手房之前一定要确认卖房者是否拥有房屋所有权证件和转让权，是否有其他债权、债务纠纷，如果卖房者不能提供房屋所有权证件，一定不要贪图便宜购买，防止后期纠纷。

4、了解二手房交易程序

一般步骤是买卖双方签订《房屋买卖合同》，然后到房管局办理住房出售登记、过户，最后缴纳相关税费。

5、确定房屋合同交验细节

在房屋交接验收过程中，一定要把各个方面的细节都写进合同里，不要轻易听信口头承诺，比如列清楚附送家具物品清单、交房具体时间、定金和尾款付款方式、违约责任等细节都要注意写进合同。

6、确认各项费用与过户手续

购房时，需要确定原业主已经结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，并确认过户税单、有线电视、电话、网络等过户手续是否办理。

7、确认原户口全部迁出

购房时需要确保原户口全部迁出，这样才能顺利迁入户口，并且建议将这一条件写进购房合同。

 

二、二手房验收注意事项

1、不同时段多次验房

在晴天验房观察房屋通风采光与外墙情况、在晚上验房查看小区物业管理情况、小区噪音情况，在雨后看房，检查房屋墙壁、墙角、天花板等处是否出现渗漏状况，确认阳台、卫生间地面附近是否有潮湿发霉现象。

2、二手房墙地面验收

二手房需要补做墙面防水，建议刷3遍防水层，并且重新铺一次墙地砖。从外观角度检查砖面平整程度，砖面缝隙是否规整，有无破碎、崩角现象。从内部角度检查墙地面局部空鼓率要低于5%。

3、二手房电路验收

电路测试需要准备专业的工具，一定要注意安全。强电验收采用500V绝缘电阻表测试各回路绝缘电阻值。用专用网络测试工具测试网络是否畅通。还要检查插座接线是否牢固正确。建议向装修公司索要管线图，这样方便以后故障排查。

4、二手房水路验收

用软管连接已改造的冷热水管，保证是整个室内管道的冷热水管同时打压；安装好打压器，打压器充满水，管内空气放掉，使整个回路里面全是水；关闭水表及外面闸阀（一定要做好保护）。然后开始打压，实验值为工作压力的1.5倍，30分钟不渗不漏，掉压不超过0.05MP为合格。还要检查地面是否出现局部积水现象，检查地漏、马桶、面盆下水是否通畅。

5、二手房木工验收

检查木门开启方向是否合理、开闭是否灵活，木门上方和左右门缝不能超过3mm，下方门缝正常应为5-8mm。检查柜门开闭是否正常、开启是否轻便，把手和锁具安装是否合理。

6、二手房油漆验收

油漆验收主要采用目测和手摸。检查油漆品种、颜色是否和样板一样，检查油漆表面是否平整光滑，墙面乳胶漆应无脱皮、漏刷、透底等现象。

7、查看是否有私搭私建部分

检查二手房是否占用屋顶平台、走廊等情况，检查房屋内外部结构是否改动，是否有隔间或人为封闭的阳台。

8、小区物业管理水平考察

向物业咨询水电煤暖等费用如何收取，观察公共楼道整洁程度与布局、并考察保安人员数量和水平、小区绿化水平，最好还可以拜访一下邻居，了解周围情况。

 

买房是人生绕不过的话题，虽然房价年年涨，但年龄到了，该买房时还是得买。对想买二手房的小伙伴来说，了解二手房贷款买房流程，不仅省时省事省钱，还能避免踩坑。

下面小晨梳理了按揭贷款买二手房中交易过户的整个流程。精彩即将开始，各位看官，请往下看!

二手房交易过户12大流程

买二手房比新房要费时间，买新房证件齐全，可能1个月就能搞定。但按揭贷款买二手房，正常进度也要个2个月，如果赎楼和贷款耗时就更多了。

 

按揭贷款买二手房，从开始到结束有12个步骤，分别是：

了解买房政策 → 选房看房→ 签合同、交定金→ 房产评估 → 办房产委托公证 → 首付资金监管 → 按揭贷款 → 卖家赎楼 → 签过户合同 →交税领新证 → 房产抵押贷款→ 交房

接下来，小晨将依次说每个步骤的要点。

按揭贷款买二手房流程详解

1. 了解买房政策

现在的房子，不是有钱就能买。一二线城市基本实行限购政策，二手房也在限购范围。所以，买房第一步，要知道自己有没有购房资格。

拿深圳来说吧，外地人在深圳买房，至少要交5年社保或个税。深户在无房的情况下，亿万富豪顶多也只能在深圳买2套。

按揭贷款买二手房流程-限购政策

除了超一线城市深圳、北京、上海、广州外，其他热门城市同样实行限购政策，如：杭州、南京、武汉、长沙、佛山、珠海等。当然，不限购的城市和区域，可以忽略这条。

2. 选房看房

当你有资金、有资格买房，接下来就可以选房和看房了。

选房可通过买房网站或app选，一般从地段、学校、交通、小区环境、户型、楼层等方面综合考量。选好后，可以线上联系房东或中介，进一步了解房源信息。对有意向的房子，可以实地看房。

3. 签合同、交定金

挑选到满意的房子，价格也谈妥后。接下来就要签合同，交定金了。不过在签合同之前，还有一个重要的步骤：查档。

查档的目的落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。查档可以去国土部门，拿身份证在窗口或自动查档机器上查。

4. 房产评估

房产评估是为了去银行申请贷款。

一般，银行会指定评估机构对房子估价，评估机构出具专业的评估报告。等结果报告出来，买家就可以拿着去银行申请按揭贷款。

银行会根据评估报告和买家的还款能力，审批一定的贷款额度。还款能力没问题，一般可以申请到房子估价的7成。

5. 办房产委托公证

因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。

办理委托公证委托人和受托人带齐资料，由委托人（买家）亲自携带房产委托书到公证机关提出申请。

6.首付资金监管

资金监管是指买房把钱放到第三方（房产中介）存管，办理资金监管，对买家来说，可以保障资金安全；对卖家来说，可以确保对方有付款能力。

具体操作方法是：买家把首付打到中介公司的专项银行账户，等买家拿到房产证后，中介公司出示过户完成凭证，银行再把钱打给卖家。

7. 按揭贷款

去银行申请按揭贷款，需要买卖双方都到场。需要带的证件有：身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。银行审核后，进行贷款协议面签，并开具贷款承若书。

银行审批的贷款额度可能会比想申请的少，所以准备的首付需要充足。

8. 卖家赎楼

如果卖家的房子在抵押中，还有一个赎楼的步骤。赎楼是指卖家自己或找中介公司赎出不动产权证书(房产证）的过程。

卖家付清抵押贷款的本息后，将房产证赎出，赎出房产证注销抵押登记，赎楼完成。

9. 签过户合同

卖家赎出房产证，买家交完首付后，就可以去房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，进行过户了。

买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。合同不建议自拟，可以在当地房管局官网下载。

10. 交税领新证

房屋买卖都需要纳税，税费的征收部门是国土局，交税后，会给买家发新的房产证。

二手房需要交纳的税费有：契契税、增值税、个人所得税、印花税等，由买卖双方谁交纳，可在合同里标明。

11. 房产抵押贷款

买家拿到新的房产证后，新证需要到银行办理抵押，买家可复印新证留底。银行在国土局办理抵押手续后，会给卖方打余款，买方每月按时还贷。

12. 交房

当以上手续办完后，就可以交房了。二手房交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。卖家把欠费交清，把缴费账户过户到买家名下，完成交房。

上面就是是整个二手房按揭贷款的交易流程，在实际交易过程中，需要注意的细节很多，小晨日后将在【小晨说财经】和大家分享，期待与你的下一次相见！

最后，祝你买到满意的房子

 

二手房交易中真正最容易碰到的问题，你绝对想不到！

自从我开始做房产中介那一天起，就经常被身边朋友啊，家里长辈啊，问起一个问题

“二手房交易这个事安不安全啊，我买房子（卖房子）会不会被骗啊，买房子最容易碰到的麻烦是什么啊？”

坦白说，二手房交易中资金安全这个事确实是很重要，可以说是重中之重！

比如什么给了首付房东消失的，

比如房东还贷了房东失踪的，

比如一房多卖的等等等

这些事情，你绝对是有可能碰到的，但是，那都是低概率事件，我写这篇文章不是为了拿个别案例来吓你们的，要看吓人的！你去看《今日说法》就好啦，那里面个个都是人才，案例又好玩

而且，这些真的不是二手房交易中最容易碰到的事，我从业10年，其中9年在带团队，大概有1000-1500次二手房交易的实操经验，其中确实也碰到过打官司的（大概10来次吧）而且坦白说，其中有极大一部分（9成以上）是因为双方或三方在处理问题上不够冷静，因为小问题产生摩擦，然后双方不重视而导致摩擦又升级，最终矛盾彻底激化，然后期间房价又一直在上涨，最终导致的结果。

我很理解人都是情绪动物

我也很理解您说您不懂，您是第一次买卖房屋（谁不是呢）

我也很理解您觉得这个把房子卖给您的大哥看起来很和善（或买您房子的大姐）所以在一开始没想那么多，没想到最后他是这样的人（好像渣男也喜欢这么说）

但是如果一开始我们都抱着严谨一点的精神，或者对于一些交易中真正很容易遇见的问题提前抱有一些预期，不是更好吗？非要到事情无法收拾后去干官司吗，干官司很好玩吗？干官司没有成本吗？

所以，今天我和各位想聊的，就是这些不起眼的。

小问题！

也是房产交易中，真正最容易碰到的问题！

扯了半天犊子才进入正提，那么在房产交易中最容易碰到的问题到底是什么呢，绝对绝对是：

因买卖双方签署合同后缺少交流，中介方的疏忽大意，导致的在交易过程中细节，时间等产生矛盾，最终摩擦升级产生的一揽子问题！

你要考虑这么一个问题，不管你这笔交易在前期谈价过程中有多艰难，在一切都谈好的那一瞬间，绝对是在场所有人的人生高光时刻！（我特么还碰到过买方现场在我店里开香槟庆祝，然后集体大合照的）这个时候双方也会看对方特别顺眼，毕竟几百万的交易能够达成共识，也确实是有缘份，空气里充满了欢乐的味道！我有时候都怀疑顺着这个欢快的气氛，我这个时候提出来大家一起拜个把子结为异姓兄弟成功率有多高...

接下来呢，大家往往都特别好说话（可能刚才谈价的互怼，也有一点不好意思）

对比之前谈价时的唇枪舌战，在这个时候，关于什么时候交房啊，房子里的家具家电留不留啊，留的话留哪些啊，约定办手续的时间等等事情上就显得很儿戏了。

虽然一般二手房合同内是会约定一个具体的交房日期的（一般都是过户完成之后或卖方拿到尾款之后）但是如果这个时候买方提出来，能不能稍微早一点交房，卖方大部分情况下也会表示“放心吧哥们儿，我火速搬家，然后让你开开心心的住进新房子（或者让买方提前装修）这个时候，问题就来了！魔鬼都藏着细节之中，古人诚不欺我也！

是这样的啊，首先呢：二手房交易，只要你不是全款一次性付清，那肯定都是会有个交易周期的，而且我负责任的说，这个交易周期，绝对！绝对！是不可控的，再厉害的经纪人，也只是能相对的给出一个大概的时间周期，了不起就是我比较资深，我给的周期相对准确一点，而且到今天，我也不敢说一笔单子百分之百会在我的预期时间内完成。

再者，二手房交易，在要贷款的情况下，后期还是需要双方出面配合做几次手续的，而这些手续都是需要预约时间的（比如在贷款面签啊，提前还清前业主的贷款啊），这些手续的时间一旦超出预期，都是很容易让双方产生不满的，而且大部分中介公司在交易流程中，相对不会那么认真了（毕竟马上钱要到手了）这几方原因加起来，往往就会导致最终，在交房的时候（甚至导致交易无法往下走了），三方特别的不愉快。

我说几个我碰到过的最奇幻的例子

三方合同签的特别顺利，买方表示能不能提前进去装修，业主当场表示没问题，然后在交易过程中，买方因为其爱人的银行贷款合同签约的时间问题，导致比预期的延长了一周（毕竟去银行签贷款要工作日，大都市，大家的时间有时候确实不好确定，然后那段时间房价又还在上涨）然后中介在这个过程中传达的也比较魔幻，导致业主觉得自己被故意拖时间了，觉得我本来房子就卖亏了，现在拿钱时间还要被拖，这不能忍啊，就自己跑去房子里把门锁换了（一房子的装修材料啊）然后买方这哪能忍呢，果断打电话痛骂了房东一堆，这业主也是爆脾气...就把房子里的很多材料砸了，油漆倒的满房子都是...最后这个单子是我出面调解的，双方的那个火药味...说实话我都怀疑我不在这里双方肯定要现场干起来。

同样合同签的很顺利，谈好的家具家电全部留下（全新家具家电一整套），然后也是因为在交易过程中买方的贷款审批被拒了一次（没办法需要评估的价格太高，我也提前告知了这个价格不一定能过，但是我可以试一下，如果不成功，就要重新签一次，会导致时间周期变长，然后业主也表示没问题）然后一个银行面签两次耽误了两个多月时间（期间房价一直在上涨），导致在交房时业主把房里的所有全新家具家电换成了二手的（也难为他了到哪找到的这套二手家具家电），并为放话，“我合同只写送你家具家电，没写是哪种，你不满意就去法院告我吧，你官司打赢了我就还给你”，最后我硬在店里听买方跟我吐槽了半个小时冬天没有洗衣机有多不方便以及冬天如何洗大棉袄和二棉裤...最后我只能自掏腰包送了个洗衣机他，才避免了卖方接受法律的重拳教育，但是也避免了我被买方当场重拳教育...

这种例子我真是不知道碰到了多少次，什么说好了东西全送，中途又说要拿走一个床，或者桌子，或者柜子，反正都是说是他的心爱之物，跟他很多年了，买方没答应呢，就故意推迟几天交房，你真为这几天时间去打官司，可能你开庭前他已经搬家了...只是有的时候情况了解的相对早一点，矛盾没有被激发到特别严重的程度，但是在这些事件中绝对是有一方受到了一些损失。

在最后

我希望所有即将买房卖房的朋友切记，房屋交易，并不是一瞬间的事（您有钱您不贷款当我没说哈）在合同签完后接下来的时间，双方都需要一起配合完成一些手续，请提前预估好自己的时间！把交房的细致细节约定好，哪些家具家电是随房赠送的，是什么牌子的，最好拍照，都写合同里！

如果真的在房产交易中碰到了一些问题，不要急，放平心态

不要一开始就火速站在道德制高点上（咱又不是键盘侠）

不要一出现一点时间上的耽搁就觉得别人不懂法，张口闭口要去告他（您自己去过法院吗？）

不要觉得合同一定是不能违约的（违约方愿意承担相应的违约责任，那合同就可以违约）

如果真的出了什么预期之外的问题，放下身段，第一时间想办法约对方见面谈！面谈！面谈！您有多急迫买这套房子，他就有多急迫想尽快拿到这笔钱！您二位的立场在这笔交易中是一样的！收起你的情绪，坐在一起把问题摆出来，然后寻求解决方案！！！（小声逼逼：平时老板一个电话都吓得赶紧接，生怕被罚款200块，几百万的交易出问题了居然开始高姿态了）

 

当然，如果真的碰到那种又要违约，又不担责，又不懂法，还告诉你“我最不相信的就是法律”的暴躁法盲头铁大哥，别惯着他！！！第一时间去咨询专业房产律师，并火速起诉他！！！

咱们看看法律能管到他不！

 

最后，如果我的一点小小心得能帮到您，请点个赞，谢谢啦！（双击一下屏幕就行了）

如果您有关于二手房的问题，也欢迎私信我！

微信搜索“房产小二郎”关注我的公众号，每天更新简单易懂的房产小知识，10年从业经验帮各位规避买房卖房中的各种雷区

 

 

女儿快四岁了，由于现在这套房子周围没什么好学校，也该为上学做准备了，所以就动了买一套学区房的念头。从开始看房到最终过户完成大概用时三个月， 虽然也买过几套房了，不过买二手房还是第一回，期间也是边做边学。毕竟买房是大事，虽然不高频，但是却很重要，其中圈套和暗坑也不少，本文只是将我在这段过程中学习到的知识进行下总结，希望能够帮到有需要的人，由于各地房产政策不尽相同，我本人也不是专门从事房屋买卖的，所写未必专业，谨供参考，欢迎指正交流。

全文较长，懒得看细节，可以直接拉到最后看汇总流程图及表格

一、房源获取

既然是买房，相信大家都有潜在的购买目标，比如在哪个区，是为了上班通勤方便，还是为了孩子上学方便等等。前期的工作完全可以在各类网站及公众号上实现，比如了解每个区域的房屋均价、小区情况等等。

随着【58】合并【赶集】，【链家】化身【贝壳】，以及各大房屋中介的兴起，大部分房源基本已经掌握在中介的手中。这个时候想绕开中介获取房源信息及房主的联系方式，本人实测可以通过以下两种方式：

01.扫楼

当你有了潜在购买楼盘之后，可以直接去实地看看，一方面了解小区情况（如物业、供暖、人员组成、环境、交通等），另一方面有些卖家还会把联系方式张贴在窗户上，这个时候就可以直接同房主联系上了。还有小区的公告板上也能找一些房主直接发布的卖房信息。

02.业主群

现在几乎每个小区都会建个业主群吧，好多一手租房卖房信息业主都会发布到群里。要么恰好有朋友在这个小区，让他帮忙留意下，要么想办法混进业主群。

03.物业

不能更直接的办法了，除了有些业主在卖房之前都会把信息告知物业，更重要的是物业有业主的详细联系方式，至于怎么从物业那搞到这些信息，各显神通吧。

04.跳单

“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

虽然这是一种办法，但是无论是从法律上还是道德上都是不建议的。享受过服务但不付钱的“白嫖”怎么都说不过去，除非一开始就是自己解决，这个道理相信你懂的。

二、实地考察房屋

01.房屋实际情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

02.房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

03.产权调查

这步非常关键，首先要确认的是该房源是否取得产权。

产权证/不动产权证书有多重要不用我强调了吧？房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。没有产权证或者权属不明的房源建议直接pass，无论多么便宜！

没有产权证/不动产权证书无外乎两种情形：

由于各种历史原因产生的无籍房或者产权迟迟未下。比如我买的第一套房子就是由于开发商违建和挪用物维基金导致小区虽然五证俱全，但产权十年未下。后来政府出手重点解决无籍房的问题，再加上业委会的不懈努力，终于在去年拿到了产权。然后就发生了几年前便宜卖房的房主反悔了，不配合买家进行更名的各种桥段陆续上演。

另外一种就是把产权证拿去抵押或者转卖了。

留意红框内信息

权利人

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

权利性质

分为【划拨】和【出让】，划拨地政府可无偿收回，出让地则对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。

使用期限

肯定是越久越好啊，至于到期了怎么处理？问祖国母亲吧

无论是以上哪种情况，无疑对购房者都是极大的风险。

最稳妥的方法就是去房管局进行【产调】，以下图长春市的产调内容为例，注意红框信息

拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间，即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。

房屋权利人：卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

规划用途：是根据土地性质来的，一般来说分为三大类，住宅70年，不能商用；商业50年，可以商用；工业40年，可以商用。

这部分不用说了吧，可以直接看到该房源的状态，是否存在抵押、查封及冻结。

产调怎么拉？

到交易中心领号处，拿一个查阅号码，工作人员会给你一张表格，填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名）；等待查阅窗口叫号，叫到时，把身份证、填好的表格给工作人员，交了查阅费，工作人员会给你一份房地产登记薄。需要该房屋的产权人配合你去。你自己不可以办理。

04.是否出租

我国法律认可“买卖不破租赁”。也就是说如果在交易前原房主与其他人签订了租房合同，哪怕房屋过户到你名下，你也不可以单方强制终止原租房合同，需要等租赁合同履行完成。买了房但住不进去，你说憋屈不？

所以如果房源在出租中，你又要买，先让房主把租户搞定再来和你谈吧。

三、签订合同

如果一切顺利，已经下定决心打算购买的话，这将是非常非常非常重要的一步。

房管局、中介和网上均有制式合同提供下载，但是强烈建议自己根据实际情况进行完善及修改。这一步偷懒的话会给之后的交易带来很多的潜在风险。以下几个细节请留意：

01.约定付房款

主要约定项包括总房款金额、定金金额、支付方式（一次性/贷款）、付款时间及次数等

02.过户及相关税费

确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。毕竟房证到手才算是万事大吉，要是你这边付了房款，那面迟迟不配合过户，可是够糟心了，所以前期也要在合同中写明过户时间及约定违约责任。

除了购房款外，税费也是一笔不小的开支，从金额上来看，主要包括：契税、增值税（原营业税）和个税。其它比如印花税、制证费相比来说都是小钱，这里不做说明。下表由于各地政策不同可能略有差异，谨做示例，具体可咨询当地房管局。

税费由谁承担？

依据国家税法规定：契税的课税主体为买方，增值税及个人所得税的课税主体为卖方。

但是一般情况下，以上税费均由买方承担了，或者直接作价到房款总额里，具体仍有双方约定及合同为准。

“满二和满五唯一”是什么意思？

由上表可知，房产证或缴纳契税满两年可免征增值税及附加；出售的房产证下发或契税发票满5年，且是业主（家庭为单位）唯一住房，免征个税。

03.物管费用

有些房主在卖房子时，有些费用（尤其是物业费）长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。所以要在合同中约定清楚并要求卖方提供费用结清证明。相关费用包括但不限于：

物业费

水费

电费

燃气费

供暖费

通信费（有线电视、网络、电话）

04.户口问题

有时候买二手房（比如我），就是为了孩子读书，给孩子上户口很重要。从去年起，长春入学开始实施“两个一致”，如果卖家的户口没有及时迁出，买家的户口就迁不进来，孩子也没法进入该房源的学区入学，相当于房子白买了。所以买房之前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

05.明确违约责任

先小人后君子，合同存在的意义就是为了规避风险的，所以不用不好意思，违约责任是一定要体现的。合同签完房价飙升，房主反悔的实例实在是太多了……

合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

四、产权交易&过户

只要前面合同订好，后面基本都是对公环节，问题不会太大。

除去双方还贷或者贷款的时间，过户一般半天的时间就可以搞定了。以下几点需要注意：

01.过户需要谁到场

简单的说就是：所有的权益人均需到场。（如无法出席，需提供授权委托书并公证）

对于卖方来说，就是所有的权利人，一般来说夫妻居多；对于买方来说，主要看产权证上写谁的名字谁就需要到场。

02.产权证上写谁的名字

这个问题其实是很多人关心的，老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。不过从我个人的角度，我建议是只写一方的名字，理由如下：

写一个人的名字表示单独所有，在二手房买卖时有单独处置权。但是对于婚后房产即使只写一个人的名字，在法律上仍属于夫妻共有财产，在买卖时应征求配偶同意或本人出具相关承诺书。

更重要的是，写两个人的名字会占用买房、贷款名次，不划算，而且会增加房产买卖的手续流程，让买房、卖房变得复杂。

很多人会说这样没有安全保障，但对方如果是一个值得托付的人，即使未来分手或离婚，出现房产纠纷，房子只写的一个人名字，相信对方也不会独占财产，但如果对方道德有问题，即使房子上是两个人名字，对方也会想办法独占或者多占的。

而且现在办理流程确实简单多了，一切手续完成之后，会给你一张业务受理单，新的产权证需要三个工作日可以完成制证。

你可以选择到时自取也可以选择EMS快递，免费的哦，为什么拒绝呢?

一般情况下，到这一步交易就算顺利结束了。

剩下的一些收尾小问题，稍微留意下吧，比如除产权外其它权利的过户：

水过户

在住房所在地的水业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件。如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡/存折,不需要原房主的资料。

提前查好原房主家里的水表读数，报给物业，和物业对一下，如果有欠费让原房主补上，如果有剩余您把剩余折成的钱给业主即可。

电过户

住房所在地的电业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件,更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费(单子上有你的名字),带着单子到银行签订代扣协议，不需要原房主的资料。

五、总结

其实中介存在的意义在于房源的整合及梳理、还有在交易流程上的指导与建议（黑中介除外）。不过以上这些，如果个人足够用心，完全是可以自己搞定的，每一步的流程文中或者网上还有当地房管局和银行都能获取到相应信息。

至于最终是自己一条龙搞定还是花钱找中介图省心，是每个人自己的选择，请互相尊重。

不过作为过来人，哪怕是找了中介，关于合同的拟定，请大家务必自己上点心，把风险考虑的全一些，毕竟中介那里的只是制式合同而且他们的目标是快速成交，而购房对于每个家庭来说都可以称之为一件大事了，完全假手他人真的安心么？

最后附上二手房交易流程图供大家参考：

 

 

 

【交易过程中提防哪些黑招】

一、买方查询房源信息，卖房发布房源信息
防黑招：
中介会发布一些条件好、价格好的虚假房源信息，引诱购房者前来购买。等购房者上钩之后，就以原业主不愿出售房子为借口向购房者推荐其他房子。
一定要去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，可以索要中介营业执照的复印件！


二、实地看房及房屋产权审查
防黑招：
1)留意产权不明的二手房，卖房人和产权证上的所有权人是否一致？
2)房产证上有几个人的署名，在签订后边的合同时就需要有相应人数的名字。
3)看购房时的相关凭据，购房发票、契税发票等。
4)到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。
被抵押拍卖的房、集体土地上的住宅房屋、只有购房合同并没有办产权证的期，这三类房一定不要购买！


三、交意向金，签订合同
通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚！

防黑招：
1)一定要让房产共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易失败。
2)如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3)在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
4)如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5)要明确违约责任。
6)房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款。


四、交定金 
买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。对于要办理按揭贷款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，你交的定金就具有风险了。

防黑招：
1)如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
2)交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
3)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
4)为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除一定保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。


五、卖家办理抵押注销手续
在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。

防黑招：
1)买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
2)如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。


六、买房办理银行按揭手续
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。

防黑招：
1)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
2)目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。


七、过户及交税
需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

防黑招：
1)过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
2)有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
3)在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。


八、物业交接
审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。

防黑招：
很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。


九、买方支付末期房款
在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。


十、支付中介佣金
有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。


>>上面说到的十大步骤，都记得保留证据


证据1 交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件。
证据2 中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。
证据3 如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。
房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证不在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。