义乌房产继承需要办理哪些手续，继承人之间有纠纷怎么办？

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在义乌办房产继承，很多家庭卡住的地方并不是“不知道要过户”，而是不知道先跑哪里、要带什么，家里人意见不统一又该怎么办。先说结论：房产继承没有一套所有人都适用的固定手续，关键看三件事——房子是谁的、有没有遗嘱、继承人能不能坐到一起。这三件事不同，后面的办理路径完全不同。

一、办手续前，先确认三件事

第一，继承从被继承人死亡时开始。 死亡证明是后面所有手续的起点，医院出具的死亡医学证明、公安机关注销户口证明、法院宣告死亡的判决书，都可以作为依据。没有这一步，公证和登记都无从谈起。

第二，先分清房子是不是被继承人的个人财产。 如果是夫妻共同财产，除非另有约定，分割遗产时要先把属于配偶的一半分出来，剩下的一半才是遗产。房子如果登记在家庭多人名下，或者属于宅基地上的家庭共有房屋，也要先把别人的份额析出来，不能把整本证都当成遗产分。

第三，确认按什么依据继承。 有遗赠扶养协议的，按协议；有遗嘱的，按遗嘱继承或遗赠；都没有，才按法定继承。法定继承的第一顺序是配偶、子女、父母，第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。有第一顺序继承人的，第二顺序继承人不参与。子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母尽了主要赡养义务的，也可以作为第一顺序继承人。

二、义乌房产继承的三条办理路径

继承人之间没有争议、材料也齐的，通常走前两条；谈不拢、有人不配合的，走第三条。

路径	适合什么情况	关键动作	最后拿到什么
公证继承	继承人能到场，材料基本齐全，希望少跑几趟	向房产所在地公证机构申请继承权公证，全部继承人到场接受询问	继承权公证书
非公证继承	继承人对继承没有争议，不想办或不需要公证	全部法定继承人到不动产登记机构查验材料、签署具结书，登记机构公示不少于15个工作日	直接办理转移登记
诉讼或调解继承	有人不配合、失联，或对遗嘱、份额有争议	向法院起诉，或通过调解组织、法院调解取得生效文书	判决书、调解书

这里要纠正一个常见误解：房产继承不是必须公证。 2016年司法部已废止1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条也把“经公证的材料”列为可以提交的材料之一，而不是唯一选择。但“不强制”不等于“更省事”。非公证继承同样要凑齐死亡证明、亲属关系证明、权属材料，登记机构还要询问、查验、公示；继承人到不齐，或者材料说不清，照样办不下去。公证的价值在于提前把继承人和材料核一遍，降低后面被退件、被质疑的风险。

义乌的不动产登记业务主要在望道路300号市政务服务中心办理。如果是农村房屋、旧村改造或集聚安置房，往往还涉及宅基地审批、建房审批、安置权益归属等材料，不能直接套用商品房的流程。具体窗口和材料要求，建议办理前先向义乌市不动产登记中心确认。

三、一般要准备哪些材料

虽然个案会有差异，但核心材料大体是这几类：

1. 身份材料：所有继承人的身份证、户口簿；委托他人的，提交委托书和受托人身份证明，必要时委托书要公证。
2. 死亡材料：被继承人的死亡医学证明、注销户口证明、火化证明，或法院宣告死亡的判决书。
3. 亲属关系材料：户口簿、结婚证、出生医学证明、收养证明，村委会、居委会或原单位人事档案出具的亲属关系证明等。
4. 权属材料：不动产权证书，或原来的房产证、土地证；尚未办证的，准备宅基地审批、建房审批、安置协议等权属来源材料。
5. 继承依据：遗嘱、遗赠扶养协议，或者继承人之间达成的书面继承协议。
6. 放弃继承材料：放弃继承必须书面作出。走非公证继承的，通常要在登记机构工作人员见证下签署放弃继承声明。
7. 特殊情况材料：涉及代位继承、转继承的，要提供已死亡继承人的死亡证明和相应亲属关系材料；境外形成的材料通常还需办理公证认证。

需要提醒的是，材料“有”不等于“有效”。亲属关系证明漏掉非婚生子女、养子女、继子女，或者死亡证明上的姓名、日期对不上，都是实践中常见的退件原因。

四、继承人之间有纠纷，怎么往下走

第一步，先协商，把口头说法落到纸上。 协商不是简单说一句“房子归你”，而是要写清谁继承、各占多少份额、谁给谁补偿、什么时候配合过户、房屋由谁腾退、违约怎么处理。协议写得越具体，后面越不容易反悔。

第二步，协商不成可以调解。 村居、镇街的人民调解委员会、司法所都可以介入。达成的调解协议，符合条件的可以向法院申请司法确认，确认后具有强制执行力。比起直接起诉，调解在时间和家庭关系上的成本通常更低。

第三步，调解不成再诉讼。 继承纠纷由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院管辖；房产通常是主要遗产，所以多数情况在房产所在地法院起诉。认为自己的继承权被侵害的，诉讼时效一般为三年，从知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起算，具体是否适用要结合个案判断。担心对方转移、变卖房屋的，可以在起诉时申请财产保全；有人失联的，法院可以公告送达，必要时缺席判决。

如果继承人之间对“谁来管遗产”本身就有争议，还可以依照民法典申请指定遗产管理人，先把房屋、存款等遗产管起来，避免在诉讼期间被处置。房子确实不宜分割的，法院通常会考虑折价补偿、按份共有或者拍卖、变卖后分割价款，而不是硬把一套房拆开。

五、几个容易吃亏的细节

口头放弃继承不算数。 放弃继承要在遗产处理前以书面形式作出；没有表示的，视为接受继承。已经签字放弃后又反悔的，法院要根据具体理由决定是否承认，遗产处理完再反悔，一般不认。

打印遗嘱、录像遗嘱不是打印或拍完就有效。 打印遗嘱要有两个以上见证人在场，遗嘱人和见证人要在每一页签名并注明年、月、日；录像遗嘱同样要有两个以上见证人，并在录像中记录姓名或肖像以及日期。见证人不能是继承人、受遗赠人，也不能是与他们有利害关系的人。

公证遗嘱不再“效力最高”。 民法典施行后，立有数份遗嘱、内容相抵触的，以最后一份为准。公证遗嘱可以被后来的自书遗嘱、打印遗嘱等变更，前提是后一份遗嘱本身合法有效。另外，如果遗嘱是把房子留给法定继承人以外的人，属于遗赠，受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内作出接受表示，到期没有表示的，视为放弃。

农村房屋继承，继承的是房屋，不是单独的宅基地。 宅基地使用权不能单独继承，但房屋作为个人合法财产可以继承，按照“房地一体”原则一并办理宅基地使用权登记。城镇户籍子女继承农村房屋并办理不动产登记的，登记簿和证书附记栏会作相应注记。至于继承后能不能翻建、改扩建，要看当地宅基地和规划审批要求，不能因为继承了房屋就当然取得翻建资格。

税费要提前算清楚。 法定继承人通过继承承受房屋，按契税法第六条规定免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受房屋，不属于法定继承，通常要按规定缴纳契税。继承环节本身不征收个人所得税，继承后再出售，则可能涉及个人所得税，具体要看房屋持有年限、是否唯一住房以及原值凭证。

房子有抵押、查封的，先处理权利限制。 有抵押的，要先看抵押合同约定和登记机构要求，通常需要抵押权人配合或先处理债务；被查封的，要等查封解除或由法院处理，否则继承登记很难推进。

别忘了未成年人和胎儿的份额。 遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额；遗嘱也应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要份额。

六、什么情况下建议尽早找律师

如果只是继承人齐全、意见一致、材料清楚，自己按窗口要求跑也能办。但遇到下面这些情况，提前让律师看一遍，往往比反复退件更省时间：继承人有失联或不配合的；遗嘱形式、签名、日期存在瑕疵，或者有多份遗嘱的；房屋涉及农村宅基地、旧村改造、集聚安置权益，权属来源不清的；存在代位继承、转继承、多次继承的；房屋有抵押、查封，或者继承人之间有其他债务纠纷的；以及继承人已经谈崩、需要尽快保全财产的。

陈菁律师系浙江联浩（义乌）律师事务所律师，长期办理义乌本地房产、农村房屋、宅基地及复杂民商事纠纷，对继承、析产、房屋买卖中涉及的产权和家庭财产问题有实务经验。遇到具体个案，可以先把手上的材料整理清楚，再结合房屋性质、继承人范围和遗嘱情况判断走哪条路。咨询电话：15257952567。

继承这件事，越早把材料和家里人的意见摊开，后面越省事。房子怎么分是一回事，手续怎么办、权利怎么落地，是另一回事，两件事最好分开谈、按顺序办。