2026年希腊购房移民：不同预算能买到什么样的房子？

（平台提示：本文可能是商业推广软文）

希腊购房移民自2013年推出以来，以“买房送绿卡”的低门槛吸引了大量申请人。但2026年，希腊购房移民已正式告别“全希腊25万欧元统一价”时代。根据2024年9月生效的《第5100号法案》及2026年移民局发布的第1/2026号政府通函，希腊购房移民已进入“三轨并行”时代。

截至2026年4月，希腊黄金签证累计申请量已达38086份，中国投资人占比48.1%。不同预算在希腊能买到什么样的房子？以下逐档拆解。

一、25万欧元档：特殊路径，低成本拿身份的“最后窗口”

25万欧元路径仍然存在，但适用条件已大幅收窄。这条路径不限区域、不限面积（无120平方米门槛），是目前唯一能以旧门槛获得身份的方式。但需注意：并非所有25万欧元的房子都能办移民，只有以下两类符合条件：

类型一：商改住项目

购买商业、工业、酒店等非居住用途的物业，将其用途依法转换为住宅，并在递交黄金签证申请前完成用途变更。如果是工业性质物业，须有5年空置期方可变更。该类房产严禁用作Airbnb等短期租赁，只能长租或自住。

类型二：历史建筑修复项目

购买依法受保护的历史建筑并完成修复，续签居留许可时须证明修复已完工。此类房产同样不限区域。

 

 

25万欧元能买到什么样的房子？

• 雅典市中心（如宪法广场、蒙纳斯提拉奇、Kolonaki附近） ：可拿下一套40至65平方米的一居室或两居室老楼高层单元。楼龄较老但地段优越，步行可达地铁、超市等配套设施。这类房产层高通常超过4米，改造空间大。

• 雅典郊区或大学城附近（如格利法扎、哈兰德里） ：可入手一套全新的两房公寓，开发商往往包办产权转换和税务申报。

• 冷门海岛（如纳克索斯、帕罗斯） ：可找到总价25万欧元以内的独立屋或联排别墅，约80平方米左右，带小院。但圣托里尼、米科诺斯等热门岛屿已涨价至80万欧元门槛。

需特别注意： 25万欧元的商改住名额是“一次性”的——你以25万欧元买的房产，5年后转手时，下一任买家不能再以25万欧元拿身份，须按当时标准（40万或80万欧元）执行。市面上能走25万欧元的合规房源总量已被锁死。此外，所有投资路径必须通过购买单套房产达标，两人合买各出一半或购买多套小房凑数均不被接受。

实际总成本参考（以雅典郊区商改住为例）：购房款25万欧元 + 税费约9000欧元 + 律师/政府费约12000欧元 + 三年物业保险约5000欧元 = 总计约27.6万欧元（约215万人民币）。

二、40万欧元档：普通区域住宅，性价比最高的永居路径

适用于希腊热门核心区以外的其他地区，包括希腊大陆多数非核心城市（如拉里萨、帕特雷）、乡镇，以及人口不超过3100人的小型冷门岛屿。

40万欧元能买到什么样的房子？

• 公寓或独栋别墅：40万欧元档要求购买单套住宅类房产（公寓或别墅），建筑面积不低于120平方米。在希腊大陆普通城市，40万欧元足以购买一套大面积公寓或带花园的独栋别墅。

• 冷门海岛住宅：在人口少于3100人的小型岛屿上，可购买海景公寓或独立住宅。

• 带装修的中等户型：在小城市中心地段，可购买80至100平方米的公寓楼，带阳台、采光良好、装修中等水平。

 

 

核心限制：40万欧元档的房产不得用于短期租赁（Airbnb模式） ，也禁止将住宅改为商用。年出租回报率约1%至2%。实际总成本需在房款基础上叠加房产转让税（评估值的3.09%）、土地登记费（约0.5%）、律师费（约8000至15000欧元）等。

三、80万欧元档：核心热门区域，资产与身份双配置

适用于阿提卡大区（包括雅典全境、比雷埃夫斯港）、塞萨洛尼基市中心、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超过3100人的大型岛屿。

80万欧元能买到什么样的房子？

• 雅典市中心高端公寓：在雅典核心区（如Kolonaki等高端地段），80万欧元可购买120平方米以上的高端公寓，地段优越、配套完善。

• 雅典南部沿海住宅：雅典南部（如格力法达、沃里亚格梅尼等）属于热门核心区，80万欧元可购置120平方米以上的海景公寓或别墅。雅典南部的平均要价已达每平方米4167欧元；雅典北部紧随其后，约每平方米3500欧元。

• 热门岛屿物业：在米科诺斯、圣托里尼等世界知名旅游岛屿上，可购买120平方米以上的住宅。

 

 

核心优势：核心区域房产保值增值潜力突出，租赁需求旺盛，年出租回报率可达3%至4%。同样不得用于短期租赁，且禁止改住宅为商用。

四、2026年几项关键变化

1. 拼单彻底堵死。 两人合买一套各出一半，或购买多套小房凑门槛——都不行。所有投资路径必须通过单套房产达标。

2. 面积门槛明确。 80万欧元和40万欧元档，房产面积必须不少于120平方米。25万欧元特例路径无面积下限。附属空间（如车位、储藏室）可计入投资金额，但不计入120平方米面积要求。

3. 短租禁令全面收紧。 所有黄金签证房产（含商改住和历史建筑路径）均禁止短期旅游租赁（Airbnb等） ，但允许长期租赁、企业承租或业主自住。

4. 资金审查升级。 希腊移民局严厉打击“变相返款”“做高合同价”“虚构投资结构”等操作，三大部门联合审查，查实直接拒签或撤销已获批身份。

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六、几点提醒

1. 确认房产所属区域对应的投资门槛。 阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3100人的岛屿为80万欧元档；其他地区为40万欧元档。

2. 25万欧元路径并非“通用门槛”。 目前25万欧元主要适用于商改住和历史建筑修复等特定类别。切勿按“全希腊25万欧元买房拿身份”的旧说法决策。

3. 警惕低于市场价的“特价房源”。 部分不良中介会谎称雅典核心区存在40万欧元以下的合规房源，移民局审核时若发现区域与投资门槛不匹配将直接拒签。

4. 在支付不可退订金前取得书面法律意见。 同一栋楼内不同单元的产权、面积、用途转换时间都可能不同，开发商展示的同类获卡案例不能替代本套房的正式文件。

5. 希腊黄金签证是投资者居留许可，并非直接取得希腊国籍。居留卡有效期五年，出售作为身份基础的房产通常会使投资者失去相应居留基础。