成都和重庆比，哪个城市发展更好？

简言之，分析一个城市的发展潜力，以及相应的房价增长潜力，你重点要看八方面的重要因素，简称“八大要素”。为了便于理解和记忆，我把这八大要素分为两类，一类4个，第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。

常见的4大要素分别是：（1）城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；（2）人口流入；（3）人均收入（用职工名义平均）；（4）土地供应。这些要素你在房地产的讨论中经常见到，代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平、和住房供应，都是城市潜力和房屋价值的重要因素。

这些因素虽然常见，其重要性不应低估。比如说，城市规模是房价的最重要的决定因素。这一条很重要，但是很容易被忽视。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个的城市规模本身就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。城市的本质是基础设施和功能机构的复杂网络，大城市的网络密集，发展潜力和稳定性也会比小城市大。

人口流入这一条也非常重要。一个城市外来人口越多，房价越高。北京、上海、广州、深圳等大城市就不多说了，房价很高，外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多，比如珠三角的佛山、东莞、中山等城市。这三个城市地处粤港澳大湾区，区位条件好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值的潜力也很大。

说完了常见的四大要素，我们来进一步说说不太常见的“四大关键要素”。了解这这四个要素很关键，可能会帮你找到挑选城市的胜负手。分别是：

一、儿童数量增速

数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高。

比如说，深圳房价涨的很快，除了刚才说的原因外，还有一个非常重要的原因，就是深圳学龄儿童的增速是全国最快的。从2000年到2016年，学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且是第二名厦门的2倍，第三名北京的3倍。

这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨的那么快了。家里有个小孩要上学，买房就变成了“刚需”，人们就不会再犹豫了。而且买了之后还一举两得，不仅解决了孩子上学问题，房子还增值了。

二、上市公司数量

这一点很有意思，一个地区上市公司数量，是当地经济活力的重要指标。你知道，我国公司上市很难的，一个公司要过五关、斩六将，才能最后上市，上市公司的总体质量是比较高的。比如说，证监会的发审会开会，申请上市的公司经常是5过1，6过1，也就是5、6公司上会，只有一家顺利通过可以上市，审查之严，可见一班。

比如说，2017年A股新上市公司家数最多的省份，分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南。这八个省市，也是经济比较活跃的地区。总体上看，这八个省市，在A股上市公司总数，也是最多的。

三、财政收入

财政收入这一条很重要，为什么呢？我国很多地方的经济统计不一定很准，但是财政收支的数据相对靠谱些，经济真好的城市，财政也很好。从数据上看，我国有七个省市的财政状况良好，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏、福建，其他省市都处于财政赤字的状态，也就是入不敷出，入不敷出就很容易大量卖地，想着办法往外卖地。土地供应多，房屋供应也就充足，房价增长的潜力自然就打了折扣。

四、服务业占比

就是一个城市经济中第三产业的比重。这一条很重要。研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，在经济下行的情况下表现也比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。在我国经济增速下行、经济转型的大背景下，服务业的这一特性尤其重要。

注 1. 数据来源为国家统计局，wind； 2. 人口流入率计算方式为（常住人口-户籍人口）/常住人口；3. 儿童数量为在校小学生数量。

刚才说的是决定房价的八大要素，这八个因素放在一起，就可以理解中国各个城市的发展潜力和房价潜力。学习完了这个分析方法，我们不妨做一张表，比较一下成都和重庆。从表1中可以看到，成都在多个方面是领先重庆的，不管是经济和人口总量，还是上市公司数量、财政收入，成都都占明显优势。其他方面，两个城市差不多。综合来看，成都优势明显。当然，重庆也是一个很有潜力的城市，各个人的情况不太一样，因为个体因素选择重庆也不错。

以后做类似这样的选择，你不妨列一个单子，一样一样比对。比对的时候，不仅要注意前面四个常见的已知要素，更要关注后面的几个不常见的关键要素。