第五章、现金流量与资金时间价值（习题）

一、单项选择题

1、房地产开发投资活动可以从物质形态和（　）两个方面进行考察。

A、经营形态 

B、货币形态 

C、投资资金量 

D、资金流通方式 

2、从（　）看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。

A、经营形态 

B、货币形态 

C、物质形态 

D、资金流通方式 

3、把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（　）都不尽相同。

A、周期 

B、时间长度 

C、发生时点 

D、现金流量 

4、（　）业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税和税金附加，现金流入是销售收入。

A、开发—销售 

B、开发—持有出租—出售 

C、购买—持有出租—出售 

D、购买—更新改造—出售 

5、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（　）。

A、购买一出售 

B、购买一更新改造一出售 

C、购买一持有出租一出售 

D、开发一出售 

6、下图表示的是房地产开发企业（　）经营模式下的典型现金流量图。

A、开发一销售 

B、开发一持有出租一出售 

C、购买一持有出租一出售 

D、购买一更新改造一出租一出售 

7、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（　）。

A、利率是资金时间价值的一种标志 

B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 

C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量 

D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 

8、投资者所要求的最低利率是（　）。

A、同业拆放利率 

B、存款利率 

C、贷款利率 

D、基础利率 

9、某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（　）。

A、1.2% 

B、4.80% 

C、4.91% 

D、5.82% 

10、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（　）。

A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响 

B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 

C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成 

D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率 

11、（　）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。

A、古典学派的储蓄投资决定理论 

B、流动性偏好利率理论 

C、可贷资金利率理论 

D、IS-LM曲线模型的利率理论 

12、某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（　）万元。

A、2540 

B、2648 

C、2720 

D、2400 

13、一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　）。

A、24% 

B、25.1% 

C、25.36% 

D、36% 

14、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（　）元。

A、3.5 

B、4.5 

C、5.5 

D、6.5 

15、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（　）。

A、5.16% 

B、6.16% 

C、6.50% 

D、8.74% 

16、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　）。

A、5.77% 

B、6.00% 

C、12.00% 

D、14.40% 

17、已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（　）。

A、24% 

B、25.68% 

C、24.75% 

D、26.25% 

18、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I₁、I₂、I₃，下列关系中正确的是（　）。

A、I₃＞I₂＞I₁ 

B、I₂＞I₃＞I₁ 

C、I₁＞I₃＞I₂ 

D、I₁＞I₂＞I₃ 

19、某公司2018年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（　）万元。

A、12.55 

B、112.55 

C、13.15 

D、113.15 

20、资金运动起点时的金额称为（　）。

A、现值 

B、终值 

C、年值 

D、时值 

21、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（　）。

A、名义利率大于实际利率 

B、实际利率大于名义利率 

C、名义利率等于实际利率 

D、实际利率小于名义利率 

22、某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为（　）万元

A、1525.17 

B、1375.17 

C、1489.17 

D、1625.17 

23、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（　）万元。

A、16.79 

B、18.12 

C、25.01 

D、31.17 

24、在已知终值的情况下求年金时的系数称为（　）。

A、等额序列支付储存基金系数 

B、等额序列支付终值系数 

C、等额序列支付现值系数 

D、等额序列之府资金回收系数 

25、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　）万元。

A、110.00 

B、110.47 

C、119.31 

D、172.43 

26、为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（　）元。

A、8000 

B、8269 

C、7432 

D、7000 

27、某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（　）元。

A、984.37 

B、1016.81 

C、1159.97 

D、2387.24 

28、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元。

A、1836.21 

B、1810.39 

C、1784.45 

D、1795.36 

29、某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（　）万元。

A、8160 

B、8180 

C、8260 

D、8280 

30、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　）元。

A、3853.10 

B、3868.52 

C、3883.99 

D、4187.36 

31、某写字楼当前市场售价为22000元/m²，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（　）元/m²。

A、1283 

B、1318 

C、1166 

D、1320 

32、李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8％，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（　）元。

A、5545.45 

B、6412.14 

C、6585.45 

D、6625.26 

33、某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（　）元。

A、1110.21 

B、1244.10 

C、1776.32 

D、2109.38 

34、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（　）万元。

A、11.41 

B、11.49 

C、12.41 

D、12.49 

35、某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末。若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（　）万元。

A、91.76 

B、142.40 

C、150.94 

D、171.43 

36、一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（　）万元。

A、72 

B、75.47 

C、76 

D、80 

37、某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（　）元。

A、529412.37 

B、83265.38 

C、87867.78 

D、91022.12 

二、多项选择题

1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（　）等。

A、土地成本 

B、建造成本 

C、销售收入 

D、经营费用 

E、出租收入 

2、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

A、某一基准时刻 

B、日历年度的年初 

C、资金运动的时间始点 

D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点 

E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 

3、下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　）。

A、开发－销售模式 

B、开发－持有出租－出售模式 

C、购买－持有出租－出售模式 

D、购买－更新改造－出售模式 

E、购买－更新改造－出租模式 

4、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（　）。

A、资金的增值特性使其具有时间价值 

B、利率是资金时间价值的一种标志 

C、从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 

D、即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 

E、资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等 

5、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（　）。

A、资金的时间价值表现为资金的增值 

B、资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿 

C、资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿 

D、资金的时间价值与投资利润率相关 

E、资金的时间价值与通货膨胀率相关 

6、利率分为（　）等类型。

A、基础利率 

B、结算利率 

C、变动利率 

D、存款利率 

E、同业拆放利率 

7、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（　）。

A、利率是由储蓄和投资决定的 

B、利率是由货币的供求决定的 

C、利率是由可贷资金的供求决定 

D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 

E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 

8、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（　）。

A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的 

B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的 

C、在投资分析中，一般采用单利计息 

D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息 

E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算 

9、下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（　）。

A、当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率 

B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 

C、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 

D、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小 

E、计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大 

10、下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（　）。

A、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 

B、实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大 

C、当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等 

D、当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率 

E、实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率 

11、关于各复利系数之间关系的说法中，正确的有（　）。

A、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数 

B、等额序列支付现值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数 

C、等额序列支付终值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数 

D、等额序列支付终值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数 

E、一次支付终值系数与一次支付现值系数互为倒数 

三、判断题

1、从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（　）

 

2、按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（　）

 

3、房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（　）

 

4、贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（　）

 

5、马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（　）

 

6、如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（　）

 

7、某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09％。（　）

 

8、名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（　）

 

9、资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（　）

 

10、在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（　）

 

11、等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n）。（　）

 

12、个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（　）

 

四、计算题

1、王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？

2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？

4、某投资者以3.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为80m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：
（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?
（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？
（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？

6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。

<1> 、该家庭能购买此房的最高总价是多少？

<2> 、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？

<3> 、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？

答案部分

 

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一、单项选择题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。参见教材P145。

【答疑编号10796682,点击提问】

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。参见教材P145。

【答疑编号10796684,点击提问】

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同。参见教材P146。

【答疑编号10796628,点击提问】

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发-销售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税税金及附加，现金流入是销售收入。参见教材P147。

【答疑编号10796647,点击提问】

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。参见教材P148。

【答疑编号10796659,点击提问】

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。参见教材P149。

【答疑编号10796644,点击提问】

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P151。

【答疑编号10796637,点击提问】

8、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。

【答疑编号10796671,点击提问】

9、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。参见教材P151。

【答疑编号10796610,点击提问】

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。

【答疑编号10796669,点击提问】

11、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。参见教材P152。

【答疑编号10830281,点击提问】

12、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。企业支付的本息总额=8000×10%÷2×6=2400（万元）。参见教材P154。

【答疑编号10796515,点击提问】

13、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%。参见教材P155。

【答疑编号10796597,点击提问】

14、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120（元）；按季计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）⁴=1125.51（元），两者的差额=1125.51-1120=5.51（元）。参见教材P155。

【答疑编号10796602,点击提问】

15、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。实际收益率i=[（1+r）/（1+R_d）]-1=[（1+12.0%）/（1+5.5%）]-1=6.16%。参见教材P156。

【答疑编号10796605,点击提问】

16、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[（1+r）/（1+R_d）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。参见教材P156。

【答疑编号10796607,点击提问】

17、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）⁴-1=26.25%。参见教材P156。

【答疑编号10796599,点击提问】

18、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。参见教材P156。

【答疑编号10796623,点击提问】

19、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100×（1+3%）⁴-100=12.55（万元）。参见教材P156。

【答疑编号10830284,点击提问】

20、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P156。

【答疑编号10796691,点击提问】

21、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。本题计息周期短于1年，说明计息周期数大于1。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。参见教材P156。

【答疑编号10796593,点击提问】

22、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利计算。F＝400（F/P，12%，3）＋500（F/P，12%，2）＋300（F/P，12%，1）＝400×1.4049＋500×1.2544＋300×1.12＝1525.16（万元）。参见教材P157。

【答疑编号10796545,点击提问】

23、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是复利计算。i=8.7%/12=0.725%，A=P×i×（1+i）ⁿ/[（1+i）ⁿ-1]=50×0.725%×（1+0.725%）¹²⁰/[（1+0.725%）¹²⁰-1]=0.62529，年收入=0.62529/30%×12=25.01（万元）参见教材P158。

【答疑编号10796563,点击提问】

24、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利计算。所谓的等额序列支付储存基金系数和终值系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。参见教材P158。

【答疑编号10796537,点击提问】

25、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.08²=307.476，A=307.476×0.08×1.08³/（1.08³-1）=119.31（万元）。参见教材P158。

【答疑编号10796526,点击提问】

26、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）¹²-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）ⁿ-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）⁵-1]×（1+i）}=8269（元）。参见教材P158。

【答疑编号10796529,点击提问】

27、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)ⁿ]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)⁶⁰]=1159.97（元）。参见教材P158。

【答疑编号10796531,点击提问】

28、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利计算。根据公式：P=A/i×[1-1/（1+i）ⁿ]，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）^5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月应还利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。参见教材P158。

【答疑编号10796574,点击提问】

29、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160（万元）。参见教材P159。

【答疑编号10796524,点击提问】

30、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。参见教材P160。

【答疑编号10796535,点击提问】

31、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA₁/（1+i）计算可得。即A₁=P(1+i)/n=22000×（1+6%）÷20=1166（元/m²）。参见教材P160。

【答疑编号10796541,点击提问】

32、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A₁已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为A_t=A₁×（1+s）^t-1，则A₇₂=4500×（1+0.5%）^72-1=6412.14（元）。参见教材P160。

【答疑编号10796542,点击提问】

33、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。月利率=6%÷12=0.5%，运用公式A=P×[i(1+i)ⁿ])/[(1+i)ⁿ-1)]，得A=100000×[0.5%×(1+0.5%)^10×12])/[(1+0.5%)^10×12-1]=1110.21（元）。

【答疑编号10796564,点击提问】

34、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是复利计算。
A₁＝1（1＋5%），n＝15-1＝14，i＝8%，s＝5%
参见教材P160。

【答疑编号10796548,点击提问】

35、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA₁/（1+i）。由题目可知，A₁=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43（万元）。参见教材P160。

【答疑编号10796551,点击提问】

36、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A₁=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。参见教材P162。

【答疑编号10796573,点击提问】

37、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)ⁿ]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)¹²⁰]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。参见教材P162。

【答疑编号10796589,点击提问】

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P145。

【答疑编号10796687,点击提问】

2、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。参见教材P146。

【答疑编号10796630,点击提问】

3、

【正确答案】 BC

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。参见教材P148。

【答疑编号10796654,点击提问】

4、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。选项D错误，考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。参见教材P150。

【答疑编号10796640,点击提问】

5、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。

【答疑编号10796643,点击提问】

6、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。参见教材P151。

【答疑编号10796675,点击提问】

7、

【正确答案】 BE

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。参见教材P152。

【答疑编号10796678,点击提问】

8、

【正确答案】 BE

【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P154~155。

【答疑编号10796519,点击提问】

9、

【正确答案】 BCE

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P156。

【答疑编号10796614,点击提问】

10、

【正确答案】 CE

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。参见教材P156。

【答疑编号10830328,点击提问】

11、

【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查的是复利计算。等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，等额序列支付终值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数，一次支付终值系数与一次支付现值系数互为倒数。参见教材P161。

【答疑编号10796553,点击提问】

三、判断题

1、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。参见教材P145。

【答疑编号10796689,点击提问】

2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。参见教材P146。

【答疑编号10796634,点击提问】

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。

【答疑编号10796657,点击提问】

4、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。参见教材P151。

【答疑编号10830353,点击提问】

5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。参见教材P153。

【答疑编号10796680,点击提问】

6、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。参见教材P154。

【答疑编号10796521,点击提问】

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）^{计息周期数}-1=(1+5%/4)⁴-1=5.09%。参见教材P156。

【答疑编号10796620,点击提问】

8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。参见教材P156。

【答疑编号10796625,点击提问】

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。参见教材P156。

【答疑编号10796694,点击提问】

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。参见教材P156。

【答疑编号10796696,点击提问】

11、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是复利计算。等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n），公式为A=P（A/P，i，n）。参见教材P161。

【答疑编号10830354,点击提问】

12、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。参见教材P165。

【答疑编号10796556,点击提问】

四、计算题

1、

【正确答案】 贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A
P=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）
i_月=6%/12=0.5%，n=10×12=120
A=P×i(1+i)ⁿ/[(1+i)ⁿ-1]=350000×0.5% (1+0.5%)¹²⁰/[(1+0.5%)¹²⁰-1]=3886（元）
第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）
已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60
P_n=A[（（1+i）^n-m-1）/[i（1+i）^n-m]=3886[（（1+0.5%）⁶⁰-1）/[0.5%（1+0.5%）⁶⁰]=201006（元）=20.1（万元）

【答疑编号10796565,点击提问】

2、

【正确答案】 （1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8
（2）由A₁=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]ⁿ）可得：
A₁=8000×（27%-10%）/{1-[（1+10%）／（1+27%）]²⁰）=1441.4（万元）
（3）利用公式A_t=A₁（1+s）^t-1，可得A₈=1441.4×（1+10%）^8-1=2808.9（万元）
该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

【答疑编号10796567,点击提问】

3、

【正确答案】 【第1小题解答】
1.计算出月供对应的现值
A＝2000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝20×12＝240（月）
P＝A/i[1－1/（1＋i）ⁿ]＝2000/0.5%[1－1/（1＋0.5%）²⁴⁰]＝279161.5（元）
2.能购买新房的最高价：27.92/（1－30%）＝39.87（万元）
【第2小题解答】
1）因为题中并未告诉我们原有住房还有多长的收益时间，所以我们只能采用无限年限的A-P求出原有房屋的价值（收益法）
V＝A/r＝2000×12/9.6%＝25（万元）
2）设至少应还款n月，再提前还款
将240-n个月的月供，折现到提前还款时间，其现值应为25万元

【答疑编号10796569,点击提问】

4、

【正确答案】 解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)ⁿ/[(1+i)ⁿ-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）¹⁰/[（1+7.31%）¹⁰-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m²/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）ⁿ/[（1+i）ⁿ-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）¹⁰/[（1+7.31%）¹⁰-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元/（m²/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元/m²）

【答疑编号10796578,点击提问】

5、

【正确答案】 （1）抵押贷款额P=100×50%=50（万元）
月贷款利率i=12%/12=1%；
月还款额为：A=P×i(1+i)ⁿ/[(1+i)ⁿ-1]=50×1%(1+1%)²⁴⁰/[(1+1%)²⁴⁰-1]=0.550543万元=5505.43（元）
（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43（元）
（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为
P_n=A[（（1+i）^n-m-1）/[i（1+i）^n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，
代入数据，得到P_n=5505.43×[（（1+1%）^240-60-1）/[1%（1+1%）^240-60]=458721.59元=45.87（万元）

【答疑编号10796579,点击提问】

6、

【正确答案】 （1）月还款额：7000×25%＝1750（元）
（2）最高贷款额（A－P）
A＝1750，i＝6%/12 ＝0.5%，n＝20×12＝240

（3）购买房屋的最高总价：24.43÷70%＝34.9（万元）

【答疑编号10796582,点击提问】

【正确答案】 

【答疑编号10796583,点击提问】

【正确答案】 （1）为保证每期还款不变，仍为1750元，则必须延长还款期限。
设延长后的还款期限为m

（2）延长还款期294－180＝114（月）＝9.5（年）

【答疑编号10796584,点击提问】