第六章、经济评价指标与方法

第一节　效益和费用识别

　　
　　『投资与成本』
　　1.投资的概念
　　■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
　　■所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
　　■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。

　　2.投资的种类（两类）

投资分类	用途	价值形式	回收形式
固定资产投资	用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产	在使用过程中以折旧形式计入产品成本	通过产品销售以货币形式回收
流动资金	指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制产品占用的周转资金	在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用	在项目寿命周期末，以货币形式回收

 

　　3.成本的概念
　　■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
　　■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗。
　　■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用
　　

 

 

　　4.投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同

项目	财务会计中的成本	投资分析中的成本
内涵	实际发生费用的记录	对未来将要发生的费用的预测和估算
数量	数据唯一	方案不同，成本数据不同
内容		增加机会成本、沉没成本、不可预见费用等

 

　　『房地产投资分析中的投资与成本』
　　1.房地产投资项目中投资与成本

投资形式	经营方式	投资	成本
开发投资	出售	开发建设投资	开发产品成本
	出租	开发建设投资	营业成本＋运营费用
置业投资	出售	购买投资、装修及更新改造投资	开发产品成本
	出租	购买投资、装修及更新改造投资、经营资金	营业成本＋运营费用

 

　　2.开发项目总投资
　　

 

 

【2017年真题】房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是投资与成本。对于“开发—销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，开发商通过项目开发过程中的预售或建成后的销售活动，转让了这些固定资产的所有权或使用权，所以开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零，开发建设投资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。参见教材P170。

 

　　3.开发产品成本
　　■当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发产品成本。
　　■同一项目有不同产品的，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
　　

 

 

　　4.营业成本（经营成本）

 

 

　　房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
　　营业成本的内容（四大类）
　　
　　【辨析】
　　

 

 

　　5.不同经营方式中的营业成本
　　

 

 

【2015年真题】根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。参见教材P172。

 

　　6.期间费用
　　■指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的费用
　　■包括管理费用、财务费用、销售费用三类
　　

 

 

　　7.运营费用
　　指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。
　　

 

 

　　【难点辨析】营业成本与运营费用的不同

项目	内涵	内容
营业成本	房地产出售、出租时，将开发产品成本结转的成本	·土地转让成本 ·商品房销售成本 ·配套设施销售成本 ·房地产出租营业成本
运营费用	用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出	·期间费用 ·增值税 ·税金及附加 ·物业服务费 ·大修基金

 

　　『营业收入』
　　1.营业收入（比完成的开发工作量更能反映经济效果）

营业收入的计算公式
营业收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入
销售收入	＝销售房屋面积×房屋销售单价
出租收入	＝出租房屋面积×房屋租金单价
自营收入	＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报

 

　　『利润』（五个层次）
　　

 

 

　　1.毛利润

概念	计算公式
毛利润	毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金及附加－土地增值税
毛利润率	毛利润率＝毛利润/营业收入
营业收入	营业收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入
销售收入	销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入
出租收入	出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入

 

　　2.营业利润

利润概念	计算公式
营业利润（开发投资）	营业利润＝毛利润－期间费用
营业利润（出租经营）	营业利润＝毛利润－运营费用
期间费用	期间费用＝销售费用＋管理费用＋财务费用
运营费用	运营费用＝期间费用＋运营期间税费＋物业服务管理费＋大修基金

　　3.利润总额（税前利润）
　　利润总额＝营业利润＋营业外收支净额
　　营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出

　　4.净利润（税后利润）
　　净利润＝利润总额－所得税
　　净利润率＝净利润/营业收入（%）
　　5.可分配利润
　　可分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金）＋未分配利润

　　『税金』
　　1.增值税
　　■增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种（就增值额征税）
　　■纳税人：在我国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人（卖方和提供服务方缴纳）
　　■我国于2016年5月1日，将营业税改为增值税
　　■税率：13%、9%、6%（自2019年4月1日起）

　　2.房地产业涉及增值税的范围（销售＋出租）

项目	标准	销售不动产，提供不动产租赁服务增值税率
一般纳税人	年应税销售额超过500万元	税率为9%
小规模纳税人	年应税销售额未超过500万元	按3%的征收率

 

【例题】我国于2016年5月1日，将营业税改为土地增值税。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。2016年5月1日将营业税改为增值税，不是土地增值税。参见教材P174。

 

　　3.税金及附加

税金及附加	内涵
城市维护建设税	以增值税为计税依据，征收率为7%，与增值税同时缴纳
教育费附加	以增值税为计税依据，征收率为3%，与增值税同时缴纳
城镇土地使用税	是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的税，视土地等级、用途按占用面积征收
房产税	投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收

 

　　4.土地增值税
　　■转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税。（国有+有偿+转让：卖方交）
　　■按转让房地产所取得的增值额，按30%～60%的累进税率计算征收。
　　■土地增值税的征收执行预征和清算制度，预征时点与增值税相同，预征率为销售收入的1%～2%，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
　　■采用核定税率征收土地增值税时，核定征收率不得低于5%。

　　5.企业所得税
　　应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除以及允许弥补的以前年度的亏损
　　所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额
　　房地产开发企业所得税率为25%

　　6.企业所得税的预征

项目节点	企业所得税处理
预售时预征	根据项目所在地的级别，确定计税毛利率（先预估一个利润水平）Ａ%
	计算当期应纳税所得额（季或月）＝预售收入×Ａ%－期间费用－增值税及附加－土地增值税
	当期应纳所得税＝当期应纳税所得额×25%
完工后结算	计算出实际销售收入的毛利额
	差额调整情况＝实际销售收入的毛利额－以上累计的预售收入毛利额
	差额调整情况计入完工年度应纳税所得额 完工年应纳所得税＝当年应纳税所得额×25%

 

　　【关注点】房地产开发企业所得税预计计税毛利率的规定

项目所在位置	预计计税毛利率
位于省政府所在地的城区和郊区的	不低于20%
位于地级市城区和郊区的	不低于15%
位于其他地区的	不低于10%

 

　　【例题】某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，问当期预征的企业所得税为多少。
　　第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，
　　则毛利率为15%。
　　毛利额=1000×15%=150（万元）
　　第二步：算出当期应纳税所得额
　　应纳税所得额=当期毛利额-期间费用-增值税及附加-土地增值税预征
　　=150-30-55-20=45（万元）
　　第三步：算出预征的企业所得税额
　　预征所得税额=45×25%=11.25（万元）

【例题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（　）。 　　A.应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损 　　B.所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率 　　C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 　　D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 　　E.企业所得税税率为25%
	『正确答案』ACE 『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。选项B应为所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额；选项D应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。参见教材P175～176。

 

　　『房地产投资经济效果的表现形式』
　　1.房地产投资经济效果的表现形式

类型	经营方式	经济效果	表现形式
置业投资	出租	·租金收益 ·物业增值 ·股权增值	·租金收入 ·物业转让或物业的再融资行为
开发投资	销售	·开发利润 ·成本利润率 ·投资收益率等指标	·主要是销售收入

 

【2016年真题】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（　）。 　　A.销售收入 　　B.租金收益 　　C.开发利润 　　D.物业增值 　　E.股权增加
	『正确答案』BDE 『答案解析』本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。

 

第二节　经济评价指标

　　
　　『投资回收与投资回报』
　　1.投资回收与投资回报
　　

 

 

　　【重点难点】用年值与现值的关系来理解投资回收和回报
　　

【2016年真题】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（　）元。 　　A.10923.89 　　B.12673.39 　　C.23326.61 　　D.25076.11
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是投资回收与投资回报。 　　投资回报是p,所以必须先求出p（第9年末第10年期初的本金）为一次性提前偿还贷款余额的计算

 

　　『经济评价指标体系』
　　1.经济评价指标体系（2＋8＋3＋6）共17个指标
　　

 

 

【2015年真题】下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（　）。 　　A.借款偿还期 　　B.财务内部收益率 　　C.偿债备付率 　　D.财务净现值 　　E.动态投资回收期
	『正确答案』BDE 『答案解析』本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。参见教材P178。

 

　　2.房地产开发投资与置业投资指标体系

项目类型	盈利能力指标		清偿能力指标
	静态投标	动态指标
房地产开发投资（4静3动3偿）	成本利润率	·内部收益率 ·净现值 ·动态投资回收期	·借款偿还期 ·利息备付率 ·资产负债率
	销售利润率
	投资利润率
	静态投资回收期
房地产置业投资（6静3动5偿）	投资利润率		·借款偿还期 ·偿债备付率 ·资产负债率 ·流动比率 ·速动比率
	资本金利润率 资本金净利润率
	现金回报率 投资回报率
	静态投资回收期

 

　　『全部投资和资本金评价指标的差异』
　　1.全部投资与资本金

项目	内容
房地产投资的资金来源	一是资本金，二是借贷资金
投资者利用借贷资金进行投资，或使用财务杠杆的主要目的	为了提高资本金的投资收益水平
如何使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用	只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时

　　

 

 

【2016年真题】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。 　　A.12.00% 　　B.14.00% 　　C.14.80% 　　D.17.20%
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。 　　 　　参见教材P178。

 

　　『通货膨胀的影响』
　　1.通货膨胀的影响
　　■通货膨胀使现金的购买力下降，投资者必须提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
　　■理论上，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化，当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，折现值才是一个常数。

　　2.通货膨胀和房地产增值的区别

项目	通货膨胀	房地产增值
原因不同	导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，导致购买力下降	需求超过供给，从而导致房地产价值上升
对折现率的影响不同	导致折现率提高	增值一般不影响折现率

 

　　3.对投资分析工作的影响（两种方法考虑通货膨胀）
　　■允许未来年份营业收入以及运营成本随着通货膨胀分别有所增加。
　　■如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可以调低折现率。

【2016年真题】在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见教材P180。

 

第三节　动态盈利能力指标及其计算

　　
　　『财务净现值FNPV』（Financial Net Present Value）
　　1.财务净现值的内涵

项目	内容
概念	是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和
实质	·将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算。 ·本质是A－P或F－P，再求和

　　

 

 

　　2.财务净现值的计算公式
　　

 

 

　　3.基准收益率

项目	内容
内涵	■反映资金时间价值的参数 ■是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率
决定因素（两个）	■资金成本 ■项目风险

 

【2017年真题】决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（　）。 　　A.销售价格 　　B.土地费用 　　C.开发规模 　　D.资金成本 　　E.项目风险
	『正确答案』DE 『答案解析』本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。

 

【2015年真题】对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（　）。 　　A.最高投资收益率 　　B.平均投资收益率 　　C.最低投资报酬率 　　D.平均成本利润率
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。参见教材P180。

 

　　4.项目计算期的界定n
　　

 

 

　　【重点难点】重要的四期

名称	内涵
开发期	从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期
销售期	从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；预售时，与开发期有重叠
经营期	为预计出租经营或自营的时间周期；以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
经营准备期	为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止

 

【例题】对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（　）。 　　A.开发期 　　B.论证决策期 　　C.经营准备期 　　D.经营期 　　E.销售期
	『正确答案』AE 『答案解析』本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材P180。

 

　　5.判定标准
　　■FNPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受
　　■FNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受
　　【注意】FNPV＝0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。

【2017年真题】若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（　）基准收益率的要求。 　　A.未达到 　　B.正好达到 　　C.已超过 　　D.接近于
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。参见教材P181。

 

　　【例题】（与【例6－1】结合）甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，试求两方案的净现值。

年份	0	1	2	3	4	5
甲方案净现金流量	－1000	300	300	300	300	300
乙方案净现金流量	－1000	100	200	300	400	500

　　『解析』甲方案现金流量图及净现值计算
　　

 

 

　　『解析』乙方案现金流量图及净现值计算
　　

 

 

　　『财务内部收益率FIRR』（Financial Internal Rate of Return）
　　1.财务内部收益率的内涵

名称	内涵
概念	财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
公式	FNPV＝0时，求FIRR
经济含义	■项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率 ■以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回 ■也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

 

【2017年真题】下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（　）。 　　A.成本利润率 　　B.资本金利润率 　　C.销售利润率 　　D.财务内部收益率
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参见教材P182。

 

　　2.内部收益率的计算（内部收益率函数是单调减函数）
　　■i₁时，净现值为NPV₁＞0，则FIRR一定比i₁大
　　■i₂时，净现值为NPV₂＜0，则FIRR一定比i₂小
　　

 

 

　　3.插值法计算内部收益率（比真实值要大一点）
　　■i₁时，净现值为NPV₁＞0
　　■i₂时，净现值为NPV₂＜0
　　■i₁和i₂之差不应超过1%～2%
　　

 

 

　　4.判定标准
　　

 

 

　　【注意】IRR＝i_c时，项目在财务上正好达到行业基准收益率或目标收益率，项目可行。
　　【关注点】IRR指标说明－有可能多解或无解的情况
　　■对于净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的，FIRR有唯一实数解
　　■对于净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化的非常规项目，FIRR可能有多个实解
　　

 

 

【2015年真题】关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（　）。 　　A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标 　　B.FIRR可以通过内插法求得 　　C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 　　D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的 　　E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率
	『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。参见教材P183。

 

　　『动态指标的计算』
　　1.全部资金和自有资金现金流量表及相关计算
　　【工作经验】
　　■一般要一事一表，不要把所有内容放在一张表中，容易头脑混乱；
　　■思路可参考《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）。

　　【重点难点】全部资金和自有资金现金流量表的区别
　　现金流入项目完全相同，区别在于流出项目

区别项目	全部投资现金流量	自有资金现金流量
流出项目内容	流出为全部资金	仅有自有资金流出
还本付款项目	无贷款还本付息	有贷款还本付息

　　【重点难点】现金流出有两种理解角度
　　■全部现金流：不区分是自己出的钱，还是借来的钱，不考虑融资方案，看钱花在哪些项目上。
　　■自有资金现金流：不考虑钱花在什么项目上，考虑钱从哪几个方面筹集，借款需支付利息。所以总支出＝自有资金支出＋借款还本付息支出。
　　【重点难点】
　　■在计算时，注意公式要套用多个公式，但本质仍是六种基本换算；需画出现金流量图，明确折算到哪个时点。
　　■资本金（自有资金）的收益率一定大于全部资金收益率，因为借款部分还有利息（成本）支出。

　　【例6－2】某投资者以10000元每平米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其它费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付。相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
　　假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/平米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营费用为毛租金收入的28%。
　　如果购买投资发生在第1年的年初，每年的营业收入、运营费用和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
　　『解析』
　　1.房屋购房总价＝27000×10000＝27000（万元）
　　2.购买过程中发生的相关税费＝27000×（4%＋0.5%＋0.5%＋0.3%）＝1431（万元）
　　3.投入的资本金＝27000×30%＋1431＝9531（万元）
　　4.抵押贷款金额＝27000×70%＝18900（万元）

　　5.计算出贷款还本付息额
　　抵押贷款期限为15年，固定利率为7.5%，按年等额还款。
　　抵押贷款年还本付息额（P－A）
　　

 

 

　　6.计算租金收入
　　表格1　年租金收入估算表

	第一年 年初 0	第一年 年末 1	第二年 年末 2	第三年 年末 3	4～15	16～48
可出租面积		27000	27000	27000	27000	27000
出租率		65%	75%	85%	95%	95%
月租金标准		160	160	160	160	160
年租金收入		3369.6	3888.0	4406.4	4924.8	4924.8

 

　　表格2　全部投资现金流量表

	第一年年初 0	第一年年末 1	第二年年末 2	第三年年末 3	4～15年	16～48年
一、现金流入		3369.6	3888	4406.4	4924.8	4924.8
1.出租收入		3369.6	3888	4406.4	4924.8	4924.8
二、现金流出	28431	943.5	1088.6	1233.8	1378.9	1378.9
1.购买价格	27000
2.相关税费	1431
3运营成本		943.5	1088.6	1233.8	1378.9	1378.9
三、净现金流	－28431	2426.1	2799.4	3172.6	3545.9	3545.9

 

　　

　　

 

 

 

 

　　表格3　资本金现金流量表

	第一年年初 0	第一年年末 1	第二年年末 2	第三年年末 3	4～15年	16～48年
一、现金流入		3369.6	3888	4406.4	4924.8	4924.8
1.出租收入		3369.6	3888	4406.4	4924.8	4924.8
二、现金流出	9531	3084.63	3229.73	3374.93	3520.03	1378.9
1.自有资金	9531
2.贷款还本付息		2141.1	2141.1	2141.1	2141.1
3运营成本		943.5	1088.6	1233.8	1378.9	1378.9
三、净现金流	－9531	285.0	658.2	1031.5	1404.7	3545.9

 

　　
　　资本金内部收益率计算
　　

 

 

　　【2015年真题】某房地产开发企业于2012年初以15000元/m²的价格购买了一面积为8000m²的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m²，写字楼建筑面积60000m²，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/m²。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/m²，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/m²。
　　销售税费（增值税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。（12分）

年末	0	1	2	3	4	5～17	18
现金流入
销售收入
租金收入
银行借款
净转售收益
现金流出
土地费用
建造成本
装修费用
销售税费
运营费用
借款本金偿还
借款利息支出
净现金流量

　　【解答】
　　本题0点为2012年年初，1为2012年年末，2为2013年年末，以此类推。
　　土地费用＝15000×8000＝12000（万元）
　　建造成本＝4500×（15000＋60000）＝33750（万元）
　　写字楼销售收入＝9000×60000＝54000（万元）
　　装修费用＝1400×（15000＋60000）＝10500（万元）
　　商场年租金收入＝4500（万元）
　　转售净收入＝20000（万元）

　　【贷款情况】
　　■贷款按年付息，到期一次还，贷款期为2年
　　■第一、第二年利息分别为：3500×8%＝280（万元）
　　■建造期的第2年初（2012年末，1的位置）贷款3500万元用于项目支出，则第二年年末（2013年末，2的位置）应支付利息280万元，第三年年末（2014年末，3的位置）支付利息280万元，同时偿还本金3500万元。

年末	0 2012年初	1 2012年末	2 2013年末	3 2014年末	4	5～17	18
现金流入
销售收入
租金收入
银行借款
净转售收益
现金流出
土地费用
建造成本
装修费用
销售税费
运营费用
借款本金偿还
借款利息支出
净现金流量

　　【本题重点难点】
　　■经营性现金流量表中，贷款一般不计入现金流入
　　■在资本金现金流量表中，现金流出项包括：资金本部分、借款还本付息等
　　■本题在现金流入中，加入了贷款；在现金流出部分，包括了全部流出（不仅仅是资本金部分），如何处理？？

　　【本题重点难点】处理方式

	常规作法	特殊表示法
现金流入	·销售收入 ·租赁收入 ·转售收入	·销售收入 ·租赁收入 ·转售收入 ·贷款
现金流出	·资本金支出的部分 ·借款还本付息 ·运营费用	·资本金支出的部分 ·贷款支出的部分 ·借款还本付息 ·运营费用

 

　　【按题中给出的表格的表示方法】

年末	0	1	2	3	4	5～17	18
现金流入	0	17000	24300	18000	7200	4500	20000
销售收入		13500	24300	13500	2700
租金收入				4500	4500	4500
银行借款		3500
净转售收益							20000
现金流出	18750	18495	23821	7200	2124	1800
土地费用（资本金）	12000
建造成本（资本金＋贷款）	6750	16875	10125
装修费用（资本金）			10500
销售税费		1620	2916	1620	324
运营费用				1800	1800	1800
借款本金偿还				3500
借款利息支出			280	280
净现金流量	－18750	－1495	479	10800	5076	2700	20000

 

　　【常规的表示方法】

年末	0	1	2	3	4	5～17	18
现金流入	0	13500	24300	18000	7200	4500	20000
销售收入		13500	24300	13500	2700
租金收入				4500	4500	4500
净转售收益							20000
现金流出	18750	14995	23821	7200	2124	1800
土地费用（资本金）	12000
建造成本（资本金）	6750	16875－3500	10125
装修费用（资本金）			10500
销售税费		1620	2916	1620	324
运营费用				1800	1800	1800
借款本金偿还				3500
借款利息支出			280	280
净现金流量	－18750	－1495	479	10800	5076	2700	20000

 

　　

 

 

　　『通货膨胀对实际回报率的影响』
　　1.通货膨胀对动态指标的影响
　　■考虑了通货膨胀后，实际收益率、名义收益率与通货膨胀率之间的关系（与第五章公式完全一致）
　　

 

 

　　【例6－3】某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，如果本项目的投资收益率为18.27%，通货膨胀率为5%，则实际收益率为多少。
　　

 

 

【2017年真题】某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（　）。 　　A.5.00% 　　B.8.50% 　　C.8.74% 　　D.9.00%
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。

 

　　『动态投资回收期』
　　1.动态投资回收期的概念

名称	内涵
概念	■是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标 ■投资回收期自投资起始点算起
指标的适用范围	■一般用于评价开发完结后用来出租或自营的项目 ■也可以用来评价置业投资项目

 

　　2.计算公式
　　动态投资回收期P_b=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+
　　

 

 

　　3.判定标准
　　

 

 

　　【注意】如果P_b=P_c，说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，项目在财务上可行。

　　4.动态投资回收期的计算
　　■第一步，求出各期的净现金流量
　　■第二步，将各期的净现金流量折现（求出现值）
　　■第三步，逐期累计净现金流量的现值
　　■第四步，套用公式计算

　　【例6－4】已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。

年份	0	1	2	3	4	5	6
现金流入量		300	300	350	400	400	600
现金流出量	1200
净现金流量	－1200	300	300	350	400	400	600

　　『解析』

年份	0	1	2	3	4	5	6
现金流入量		300	300	350	400	400	600
现金流出量	1200
净现金流量	－1200	300	300	350	400	400	600
净现金流量的现值	－1200
净现金流量的现值	－1200	267.86	239.16	249.12	254.21	226.97	303.98
累计的净现金流量现值	－1200	－932.14	－692.98	－443.86	－189.65	37.32	341.3

　　动态投资回收期P_b=累计净现金流量开始出现
　　

 

 

　　【例题】某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（　）年。

年末	0	1	2	3	4	5
净现金流现值（万元）	－2000	446.35	432.32	532.59	640.67	455.57
累计净现金流现值（万元）	－2000	－1553.65	－1121.33	－588.74	51.93	507.50

　　A.3.09
　　B.3.48
　　C.3.83
　　D.3.92

  

『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是动态投资回收期。
　　动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+
　　

　

第四节　静态盈利能力指标及其计算

　　
　　【八项静态指标】
　　1.成本利润率
　　2.销售利润率
　　3.投资利润率
　　4.资本金利润率
　　5.资本金净利润率
　　6.静态投资回收期
　　7.现金回报率
　　8.投资回报率

　　『成本利润率和销售利润率』
　　1.成本利润率的内涵
　　成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。实际是对开发商所承担的开发风险的回报。
　　

 

 

　　2.总开发价值的内涵
　　

 

 

　　3.总开发成本的内涵
　　■土地费用
　　■勘察设计和前期工程费
　　■建筑安装工程费
　　■基础设施建设费
　　■公共配套设施建设费
　　■其他工程费
　　■开发期间税费
　　■管理费用
　　■销售费用
　　■财务费用
　　■不可预见费
　　【重点难点】
　　■销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于总开发成本。
　　■销售收入减去销售税费，为总开发价值。

　　【特别说明】
　　利润＝销售收入－销售税费－总开发成本
　　在实践中遇到的问题？？
　　在很多公司的老板、领导的观念中，销售税费属于成本
　　【妥协的解决办法】
　　■人为地创造出一个“全成本”概念。利润＝销售收入－全成本；
　　■在向领导作汇报时可用，但在计算成本利润率时，分母必须是总开发成本（不包括销售税费），而不是所谓的“全成本”。

　　4.指标判定标准
　　成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受。
　　【目标利润率的影响因素】
　　■项目所在地区的市场竞争状况
　　■项目开发经营期长度
　　■开发项目的物业类型
　　■贷款利率水平

　　5.指标说明
　　■成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不是分年
　　■一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率35%～45%
　　■成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率

【2017年真题】某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。参见教材P189。

 

【2015年真题】房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。参见教材P189。

 

　　6.销售利润率的内涵
　　■概念
　　·是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标
　　■公式
　　

 

 

【例题】房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　）。 　　A.销售利润率＝销售利润/销售收入 　　B.销售利润率＝销售利润/总开发价值 　　C.销售利润率＝销售利润/总开发成本 　　D.销售利润率＝销售利润/项目总投资
	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%。参见教材P189。

 

　　7.有关成本利润率的计算题型
　　【例6－5】出售型项目静态盈利指标计算
　　【例6－6】出租经营型项目静态盈利指标计算
　　【例6－7】考虑土地增值税时的静态盈利指标计算
　　【例6－8】现金流法计算成本利润率
　　『出售型项目静态盈利指标的计算』

　　【解题思路】项目建成后出售或预售的静态盈利指标计算

1	项目总开发价值	1.1－1.2－1.3
1.1	项目总销售收入
1.2	销售税费（增值税及附加）
1.3	土地增值税
2	项目总开发成本	2.1～2.7合计
2.1	土地费用
2.2	建造费用
2.3	专业人员费用
2.4	其它工程费
2.5	管理费用
2.6	财务费用
2.7	销售费用
3	开发利润（销售利润）	1－2
4	成本利润率	3/2
5	销售利润率	3/1.1

　　【重点难点】项目总开发成本中财务费用的计算期
　　■土地费用的利息的计息时间，按项目开发周期
　　■其它成本的利息的计算时间，按建造期的一半
　　■一般管理费用要计利息，但销售费用不计利息

　　【例6－5】某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/平米，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费用为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和增值税和税金及附加分别为销售收入的0.5%、3%和5.5%。
　　预计建成后售价为12000元/平米。项目开发周期为3年，建造期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少？
　　【作题提示】
　　■建筑覆盖率＝建筑物基底面积/土地面积
　　■容积率＝建筑面积/土地面积
　　■土地费用的计息期一般为整个开发周期
　　■其它费用的计息期如果均匀投入，则为建设期的一半
　　1.项目总开发价值
　　1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000（㎡）
　　2）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）
　　3）增值税和税金及附加：26400×5.5%＝1452（万元）
　　4）项目总开发价值：26400－1452＝24948（万元）

　　2.项目总开发成本
　　1）土地费用：5000万元
　　2）建造费用：3500×22000＝7700（万元）
　　3）专业人员费用：7700×8%＝616（万元）
　　4）其他工程费用：460万元
　　5）管理费用：（5000＋7700＋616＋460）×3.5%＝482.16（万元）

　　6）账务费用（三项之和）
　　

 

 

　　③融资费用：
　　（2128.80＋1161.98）×10%＝329.08（万元）
　　财务费用合计：2128.80＋1161.98＋329.08＝3619.86（万元）

　　7）销售费用：26400×（0.5%＋3%）＝924（万元）
　　项目总开发成本合计：
　　5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02（万元）
　　3.开发利润（销售利润）
　　开发利润＝项目总开发价值－项目总开发成本
　　＝24948－18802.02＝6145.98（万元）
　　4.成本利润率
　　

 

 

　　5.销售利润率
　　

 

 

　　【表格法】

1	项目总开发价值（1.1～1.2）	24948
1.1	项目总销售收入	26400
1.2	销售税费	1452
2	项目总开发成本（以下2.1～2.7项合计）	18802.02
2.1	土地费用	5000
2.2	建造费用	7700
2.3	专业人员费用	616
2.4	其它工程费	460
2.5	管理费用	482.16
2.6	财务费用	3619.86
2.7	销售费用	924
3	开发利润（销售利润）	6145.98
4	成本利润率（3/2）	32.69%
5	销售利润率（3/1.1）	23.28%

 

　　『出租经营型项目静态盈利指标计算』
　　【解题思路】项目建成后出租经营的静态盈利指标计算
　　出租经营型与出售型的主要区别在于计算项目总开发价值的方法不同。

销售型的总开发价值	出租型的总开发价值
销售收入-销售税费	·经营期净经营收入折现到起始点的现值之和 ·折现期限为经营期，用土地期限减去开发期 ·如果有转售收入，也应折现求和

 

　　【重点难点】项目总开发价值折现计算中的折现时间
　　■折现时间为经营期，用土地期限减去开发期
　　【重点难点】项目总开发成本中财务费用的计算期
　　■土地费用的利息的计息时间，按项目开发周期
　　■其它成本的利息的计算时间，按建造期的一半
　　■一般管理费用要计利息，但销售费用不计利息

　　【例6－6】某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米，有效面积系数为0.85，开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/平米，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。
　　开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为1000元/平米，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3%，市场推广及出租代理费等销售费用为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建造期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。

　　『答案』
　　1.项目总开发价值
　　1）项目可出租建筑面积：4500×0.85＝3825（平方米）
　　2）项目每年净租金收入：450×3825＝172.125（万元）
　　3）项目总开发价值：将各年的净租金收入折现到起始点，本质是A－P
　　A＝172.125，i＝9.5%，n＝50－1.5＝48.5
　　P＝A（P/A，i，n）＝172.125×（P/A，9.5%，48.5）
　　

 

 

　　2.项目总开发成本
　　1）土地费用：425（万元）
　　2）建造费用：4500×1000＝450（万元）
　　3）专业人员费用：450×12.5%＝56.25（万元）
　　4）其他工程费用：60（万元）
　　5）管理费用：（425＋450＋56.25＋60）×3%＝29.74（万元）

　　6）财务费用
　　

 

 

　　①土地费用的利息：425×[（1＋4.25%）⁶－1]＝120.56（万元）
　　②其他费用的利息：（450＋56.25＋60＋29.74）×[（1＋4.25%）²－1]＝51.74（万元）
　　③融资费用：（120.56＋51.74）×10%＝17.23（万元）
　　财务费用合计：120.56＋51.74＋17.23＝189.53（万元）
　　7）销售费用：172.125×20%＝34.43（万元）
　　项目总开发成本合计：
　　425＋450＋56.25＋60＋29.74＋189.53＋34.43＝1244.95（万元）
　　3.开发利润
　　1789.63－1244.95＝544.68（万元）
　　4.成本利润率
　　

 

 

【2016年真题】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（　）。 　　A.建造费用 　　B.融资费用 　　C.其他工程费用 　　D.专业人员费用
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。参见教材P191。

 

　　『考虑土地增值税时的静态盈利指标计算』
　　【解题思路】考虑土地增值税的指标计算
　　考虑土地增值税，在计算项目总开发价值时，要减一项土地增值税，其它计算不变。
　　开发利润＝总销售收入-增值税和税金及附加-土地增值税-总开发成本

　　【土地增值税计算】

1.房地产收入总额
销售收入
2.扣除项目金额
①土地成本
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤加计20%扣除	（①＋②）×20%
3.增值额	1-2
4.增值率	3/2

　　注：（1）销售税费不属于成本，但属于土增税的扣除项目；（2）加扣20%不要忘记

　　【土地增值税的计算】四级超额累进税率

土地增值率R	土地增值税率	土地增值税额的速算扣除
不超过50%	30%	土地增值额×30%
50%～100%	40%	土地增值额×40%－扣除项目金额×5%
100%～200%	50%	土地增值额×50%－扣除项目金额×15%
200%以上	60%	土地增值额×60%－扣除项目金额×35%

 

　　【例6－7修改】某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m²，总建筑面积297000m²，销售收入、成本和税收参数如下表所示。试用成本利润率指标对项目进行评价。
　　【备注：例6-7教材内容从销售收入开始看起】
　　项目开发的成本及税率如下表所示：

序号	项目	数据
1	销售收入	86066万元
2	土地费用	14400万元
3	开发成本	21788万元
4	开发费用	16152万元
5	与转让房地产有关的税金
	增值税（征收率）	5%
	城市维护建设税	7%
	教育费附加	3%
	印花税	0.03%

 

　　『解析』
　　1.计算总开发价值
　　计算增值税和税金及附加

序号	税种	税率	计算公式	合计（万元）
1	增值税（征收率）	5%	86066╳5%	4303
2	城市维护建设税	7%	4303╳7%	300
3	教育费附加	3%	4303╳3%	129
4	印花税	0.03%	86066╳0.03%	26
	合计			4758

　　总开发价值=总销售收入-增值税和税金及附加
　　=86066-4758=81308（万元）

　　2.计算土地增值税

1.房地产收入总额	86066	备注
1.1销售收入	86066	已知
2.扣除项目金额	64335.6	2.1～2.5合计
2.1土地成本	14400	已知
2.2房地产开发成本	21788	已知
2.3房地产开发费用	16152	已知
2.4与转让房地产有关的税金	4758	上页计算出
2.5加计20%扣除	7237.6	（14400+21788）×20%
3.增值额	21730.4	1－2
4.增值率	33.78%	3/2

　　本题中增值税为33.78%，不超过50%，适用30%的税率
　　土地增值税=21730.4╳30%=6519.1（万元）

　　3.总开发成本及开发利润的计算

项目	金额（万元）	备注
1.总开发价值	81308
总销售收入	86066	已知
增值税和税金及附加	4758	计算出
2.土地增值税	6519.1	计算出
3.总开发成本	52340
3.1土地成本	14400	已知
3.2房地产开发成本	21788	已知
3.3房地产开发费用	16152	已知
4.1开发利润（土增税前）	28968	1-3
4.2成本利润率（土增税前）	55.35%	4.1/3
5.1开发利润（土增税后）	22448.9	1-2-3
5.2成本利润率（土增税后）	42.89%	5.1/3

 

　　『现金流法计算成本利润率』（区别在财务费用的计算）
　　【例6－8】基础数据为【例6－5】，但给出了各项开发成本的投入比例与时间，如下表。专业人员费用的支出与建造费用同期支出。请用现金流评估法计算成本利润率。

	2004年				2005年				2006年				总计
	1季度	2季度	3季度	4季度	1季度	2季度	3季度	4季度	1季度	2季度	3季度	4季度
土地费用	50%	16%	16%	18%									100%
建造费用					5%	8%	12%	15%	15%	18%	15%	12%	100%
其它工程				100								360	460
融资费用	120.2				192.3								312.5
销售费用			10	20	20	60	80	90	90	120	204	230	924

　　已知成本数据如下表：

费用项目	金额（万元）
土地费用	5000
建造费用	7700
专业人员费用	616
其它工程费	460
管理费用	482.4
销售费用	924

 

　　『解析』

	2004年				2005年				2006年				总计
	1季度	2季度	3季度	4季度	1季度	2季度	3季度	4季度	1季度	2季度	3季度	4季度
土地费用	2500	800	800	900									5000
建造费用					385	616	924	1155	1155	1386	1155	924	7700
专业人员费用					30.8	49.3	73.9	92.4	92.4	110.9	92.4	73.9	616
其他工程费				100								360	460
管理费用	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	40.2	482.4
合计	2540.2	840.2	840.2	1040.2	456.0	705.5	1038.1	1287.6	1287.6	1537.1	1287.6	1398.1	14258.4
季度累计值A	2540.2	3456.6	4400.5	5572.7	6195.9	7087.3	8338.0	9875.7	11459.6	13340.5	15028.3	16877.2
利息12%	76.2	103.7	132.0	167.2	185.9	212.6	250.1	296.3	343.8	400.2	450.8	506.3	3125.2
季度末累计值B	2616.4	3560.3	4532.5	5739.9	6381.8	7299.9	8588.1	10172.0	11803.4	13740.7	15479.1	17383.6
融资费用10%	120.2				192.3								312.5
销售费用			10.0	20.0	20.0	60.0	80.0	90.0	90.0	120.0	204.0	230.0	924.0
开发成本	2736.6	943.9	982.2	1227.4	854.2	978.1	1368.3	1673.9	1721.4	2057.3	1942.4	2134.4	18620.1

　　【利息解析】

	2004年
	1季度	2季度	3季度	4季度
合计	2540.2	840.2	840.2	1040.2
季度累计值A	2540.2	3456.6	4400.5	5572.7
利息12%	76.2	103.7	132.0	167.2
季度末累计值B	2616.4	3560.3	4532.5	5739.9
融资费用10%	120.2
销售费用			10.0	20.0
开发成本	2736.6	943.9	982.2	1227.4

　　『解析』
　　1.总开发成本：18620.1万元
　　2.总销售收入：26400万元
　　3.增值税和税金及附加：1452万元
　　4.总开发价值=26400-1452=24948（万元）
　　5.开发利润：24948-18620.1=6327.9（万元）
　　6.成本利润率：

　　『投资利润率』
　　1.开发投资的投资利润率
　　

 

 

　　开发项目总投资＝项目总开发成本+经营资金
　　2.置业投资的投资利润率
　　

 

 

　　1.如进入正常经营期，就用正常年份的年利润总额
　　2.如经营期内各年的利润变化幅度较大，应计算经营期内年平均利润高总额
　　3.项目总投资＝项目总开发成本＋经营资金
　　【重点难点】成本利润率与投资利润率的区别

	成本利润率	投资利润率
性质	项目指标 一个项目只有一个	年度指标 分年度计算
分子	项目利润总额	年度利润总额或年平均利润总额
分母	项目总开发成本	项目总投资 项目总投资＝开发成本＋经营费用

　　3.投资利润率指标判定标准
　　■投资利润率大于等于行业的平均利润率，则项目可行。

　　『资本金利润率/资本金净利润率』
　　1.资本金利润率和资本金净利润率

	本质	公式
资本金利润率	·反映投入项目的资本金的盈利能力，年度指标 ·注意是税前利润，即总利润
资本金净利润率	·反映投入项目的资本金的盈利能力，年度指标 ·是税后利润

 

【2017年真题】某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（　）。 　　A.9.38% 　　B.12.50% 　　C.15.63% 　　D.20.83%
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。参见教材P199。

 

　　【例6－9】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。
　　『解析』
　　

 

 

　　『静态投资回收期』
　　1.静态投资回收期
　　概念：是不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
　　公式
　　

 

 

　　【重点难点】静态与动态投资回收期的区别
　　■两者的经济内涵相同，只不过静态的没有考虑资金的时间价值，动态的考虑了资金时间价值。
　　■其它条件完全相同时，动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。

　　『现金回报率』
　　1.现金回报率
　　■适用范围
　　·适用于房地产置业投资，反映了置业投资项目的盈利能力
　　■概念
　　·现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
　　2.现金回报率的计算
　　

 

 

【2017年真题】某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。 　　A.8.48% 　　B.13.56% 　　C.15.00% 　　D.22.50%
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是现金回报率和投资回报率。 　　 　　参见教材P200。

 

【2016年真题】关于现金回报率的说法，正确的有（　）。 　　A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率 　　B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率 　　C.现金回报率考虑了还本付息的影响 　　D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益 　　E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
	『正确答案』BCE 『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益。参见教材P200。

 

　　『投资回报率』
　　1.投资回报率的概念
　　■概念
　　·是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
　　·该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
　　■投资回报率与现金回报率的区别
　　·前者还考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益
　　2.投资回报率的计算公式
　　

 

 

　　3.投资回报率中公式参数的计算

项目	计算公式
税后现金流	＝营业收入（有效毛收入）－运营费用－还本付息－所得税
企业所得税	＝（税前净现金流＋投资者权益增加值－折旧）×25%
投资权权益增加（分年计算）	＝年还本付息－当年利息 ＝年还本付息－当期期初（上期期末）尚未偿还的本金×利率

 

　　【例6－10】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为2%。试计算该写字楼投资项目第一年的现金回报率、投资回报率。
　　【解题思路】如何计算投资回报率
　　

 

 

项目	计算公式
税后现金流	＝营业收入（有效毛收入）－运营费用－还本付息－所得税
企业所得税	＝（税前净现金流＋投资者权益增加值－折旧）×25%
投资权权益增加	＝年还本付息－当年利息 ＝年还本付息－当期期初（上期期末）尚未偿还本金×利率

　　第一步：计算出等额的年还本付息额（P－A）和投资者权益增加
　　P＝300000，i＝7.5%，n＝30，求A
　　A＝P（A/P，i，n）＝300000（A/P，7.5%，30）
　　

 

 

　　投资者权益增加＝25400－300000×7.5%＝25400－22500＝2900

　　第二步：计算出税前净现金流

序号	项目	比例	数额（万元）	备注
1	潜在年毛租金收入		100000	已知
2	空置与收租损失	10%	10000	已知
3	有效毛租金收入		90000	1－2
4	运营费用	30%	30000	1×30%
5	营业利润（净运营收入）		60000	3－4
6	年还本付息		25400
7	税前净现金流		34600	5－6

　　税前净现金流＝营业收入－运营费用－还本付息
　　＝90000－30000－25400＝34600

　　第三步：计算企业所得税

序号	项目	数额（元）	备注
1	税前净现金流	34600
2	投资者权益增加值	2900
3	折旧	16000	25年内折旧40万元
4	应纳税收入	21500	1＋2－3
5	企业所得税	5375	4×25%

　　企业所得税＝（税前净现金流＋投资者权益增加值－折旧）×25%
　　＝（34600＋2900－16000）×25%＝5375

　　第四步：计算税后净现金流

序号	项目	数额（元）	备注
1	税前净现金流	34600
2	企业所得税	5375
3	税后净现金流	29225	1－2

　　税后净现金流＝税前净现金流－企业所得税＝34600－5375＝29225
　　第五步：计算物业增值收益
　　写字楼年增值率为2%
　　物业增值收益：500000×2%＝10000
　　第六步：计算投资回报率和现金回报率
　　

 

 

【2015年真题】某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（　）。 　　A.10.37% 　　B.12.00% 　　C.20.24% 　　D.20.74%
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。其中：税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10－1]＝71.19（万元）；2013年的利息＝500×7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值＝71.19－35=36.19（万元）；2014年利息=（500-36.19）×7%=32.47（万元）；2014年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。参见教材P201。

 

第五节　清偿能力指标及其计算

　　
　　『利息的计算』
　　1.利息的计算

项目	内容
计息的规定	■当年发生的借款，利息按半年计息 ■以前年度的借款，按全年计息
公式

　　2.还本付息的方式（五种）

项目	内容
一次还本利息照付	每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息
等额还本利息照付	每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少（也叫等额本金还款方式）
等额还本付息	每期还款相等（也叫等额还款方式）
一次性偿付	到期一次性还本付息
气球法	借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

　　3.等额本金还款（补充内容）
　　

 

 

【2017年真题】王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。 　　A.逐渐减少 　　B.逐渐增加 　　C.数额相等 　　D.先增后减
	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。参见教材P202。

 

【2015年真题】某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（　）元。 　　A.2093.75 　　B.2208.33 　　C.3582.16 　　D.4583.33
	『正确答案』A 『答案解析』本题考查等额本金还款的计算。 　　 　　参见教材P202。

 

　　『借款偿还期』
　　1.借款偿还期
　　■概念
　　·是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
　　■应用范围
　　·置业投资和开发投资后出租或自营的项目
　　·开发项目用于销售时，不计算借款偿还期
　　2.哪些资金可用于偿还借款
　　■利润
　　■折旧
　　■摊销
　　■其它金额
　　3.借款偿还期的计算与判定标准
　　■公式
　　

 

 

　　■判定标准
　　·当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力

　　『利息备付率』
　　1.利息备付率的概念与计算公式
　　■概念
　　·指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比值
　　·可按年计算，也可按整个借款期计算
　　■公式
　　

 

 

　　2.利息备付率的经济含义与判定标准
　　■经济含义
　　·表示使用项目利润偿付利息的保障倍数
　　■判定标准
　　·一般房地产投资项目，利息备付率应介于2－2.5

　　『偿债备付率』
　　1.偿债备付率的概念及计算公式
　　■概念
　　·指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值
　　·可以按年计算，也可以按整个借款期计算
　　■公式
　　

 

 

　　2.偿债备付率的经济含义与判定标准
　　■经济含义
　　·表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数
　　■判定标准
　　·一般的房地产置业投资，该指标应介于1.15－1.35

　　【公式梳理】
　　

 

 

　　【例6－10】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为2%。试计算该写字楼投资项目第一年的偿债备付率和利息备付率指标。
　　『解析』
　　第一步，计算出等额的年还本付息额（P～A）
　　P=300000，i=7.5%，n=30，求A
　　A=P（A/P，i，n）=300000（A/300000，7.5%，30）=25400
　　当期应还本付息资金为25400
　　第二步：计算出净经营收入（利润总额）

序号	项目	比例	数额（万元）	备注
1	潜在年毛租金收入		100000	已知
2	空置与收租损失	10%	10000	已知
3	有效毛租金收入		90000	1－2
4	运营费用	30%	30000	1×30%
5	净经营收入		60000	3－4

 

　　第三步：计算简化的公式
　　

 

 

【例题】某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。 　　A.28.73 　　B.29.11 　　C.344.74 　　D.349.31
	『正确答案』B 『答案解析』偿债备付率的计算。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/12×10000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=20×12=240，P=（A/i）×[1-1/（1+i）n]=（3205/1%）×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。参见教材P203。

 

　　『资产负债率/流动比率/速动比率』
　　1.资产负债率
　　■反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，是反映项目各年所面临的财务风险程序及偿债能力的长期指标。
　　■可用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。
　　
　　2.资产负债率的内涵
　　■资产负债率高，企业资本金不足，对负债依赖性强，应变能力差
　　■资产负债率低，企业资本金充裕，企业应变能力强
　　■房地产开发企业属于资金密集型企业，需借用较多的款项，所以资产负债率较高
　　3.流动比率（偿债能力比率）

项目	内容
概念	是反映项目各年偿付流动负债能力的指标
公式
说明	流动比率越高，营运资本越多，债权就越安全
判定标准	■一般企业为200%以上 ■房地产企业的流动比率相对较低

 

【2016年真题】由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。参见教材P206。

 

　　7.速动比率

项目	内容
概念	■反映项目快速偿付流动负债能力的指标，属短期偿债能力指标 ■速动资产为流动资产减去存货
公式
说明	流动比率越高，营运资本越多，债权就越安全
判定标准	■一般企业为100% ■房地产开发企业速动比率较低

 

　　【例6－11】某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。
　　

 

 

第六节　房地产投资方案经济比选

　　
　　『方案类型及比选原则』
　　1.方案之间的关系（三种关系）
　　【关系一】互斥关系
　　■各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系
　　■只要选择一个，其余的就不能选择
　　【关系二】独立关系
　　■各个方案的现金流量是独立的
　　■任何一个方案是否可行只与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关
　　【辨析】独立方案与单一方案
　　■单一方案只有一个方案
　　■独立方案有多个方案，方案之间的关系为独立
　　【关系三】相关关系
　　某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。

　　2.互斥方案比选的决策准则（三准则）

准则	内涵
备选方案差异原则	■通过分析比较备选方案之间的差异，判断各方案的优劣； ■是最核心、最基础的准则
最低可接受收益率原则	■备选方案的收益须超过最低可接受收益率； ■最低可接受的收益率必须高于银行存款利率或国债投资收益率（无风险收益率）、高于资本成本（成本），能抵御投资面临的市场风险
不行动原则	不行动或不选择任何备选方案实际上也是一个方案，称为A0，收益为零，无风险，且有机会再将资金投入到收益率大的项目之中

 

　　『互斥方案经济比选方法』（针对互斥方案或可转化为互斥关系的方案）
　　【内容框架】互斥方案经济比选定量分析方法
　　1.净现值法
　　■比较不同方案的净现值，以净现值大的方案为优选方案；
　　■如果所有备选方案净现值均小于零，则选择不行动方案。
　　

 

 

　　2.差额投资内部收益率法

项目	内容
内涵	差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
比较方法	首先将各个方案按投资由小到大排序，依次就相邻方案两两比选
判定标准	■如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优 ■如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优

　　特别提醒：差额投资内部收益率法，不是求出两个方案的内部收益率再求差，而是对两个方案的初始投资和现金流求差，再求内部收益率。
　　互斥方案不能直接用内部收益率作为比选的标准，只能用投资差额内部收益率进行比选。

　　【例题】有以下两个投资方案甲和乙，现金流量表如下所示，用差额内部收益率法进行方案比选。要求的自有资金目标收益率均为15%。

方案/年	0	1～5	6～10	11～15	16～19
甲方案	－300	67.79	73.41	124.03	130.24
乙方案	－400	85	85	155	155

　　『解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。因为乙方案的初始投资高于甲方案，所以由乙方案减去甲方案得到的差额现金流量表如下所示

方案/年	0	1～5	6～10	11～15	16～19
乙方案	－400	85	85	155	155
甲方案	－300	67.79	73.41	124.03	130.24
乙－甲	－100	17.21	11.59	30.97	24.76

　　

 

 

　　NPV_{（乙-甲）}=17.21×（P/A，i，5）+11.59×（P/A，i，5）（P/F，i，5）+30.97×（P/A，i，5）（P/F，i，10）+24.76×（P/A，i，4）（P/F，i，15）-100=0
　　用试算法求出差额内部收益率：
　　

 

 

【例题】采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）。 　　A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优 　　B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优 　　C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优 　　D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
	『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。参见教材P209。

 

　　3.等额年值法
　　■开发经营期不同时，应将方案的净现值换算为等额年值（P－A）；
　　■以等额年值大的方案为优选方案。
　　

 

 

　　4.费用现值比较法和费用年值比较法
　　■对效益相同或基本相同的方案进行比选时，为简化计算，不考虑效益，只考虑费用。

期间相同	期间不同
计算费用的现值之和，以费用现值之和小的方案为优选方案	计算费用的等额年值（P－A），以费用年值小的方案为优选方案

 

　　【例题】某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
　　请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分）
　　『解析』
　　■首先判断两个方案的关系，两个方案是互斥关系，只能是二选一，互斥方案可以采用净现值法、差额内部收益率法、等额年值法、费用现值法和等额年费用法五种方式。
　　■由于方案中管道的使用寿命不同但效益相同，因此采用等额年费用法，选择等额年费用较小的项目为最优。

　　【甲方案的现金流量表】

年末	0	1	2	3～7	8
工程费用	1800
运行费用		350	350（1＋0.05%）	……	350（1＋0.05%）7
净残值回收					－180

　　【乙方案的现金流量表】

	0	1	2	3～9	10
工程费用	2400			……
运行费用		220	220（1＋0.05%）		220（1＋0.05）9
净残值回收					－240

　　甲方案的费用现值
　　

 

 

　　乙方案的费用现值
　　

 

 

　　甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。

　　5.其它方法
　　对开发经营期较短的出售型房地产项目，可以采用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。

【例题】有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（　）。 　　A.差额投资内部收益率 　　B.净现值 　　C.内部收益率 　　D.等额年值
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个指标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、等额年值、差额投资内部收益率法进行评选。参见教材P209。

 

　　『比选方法选择规则』
　　1.比选方法选择规则

情况	方式
备选方案的开发经营期相同，且无资金约束条件下	·净现值法 ·等额年值法 ·差额投资内部收益率法
备选方案的开发经营期不相同	·等额年值法 ·如采用其它方法，必须先用最小公倍数法和研究期法进行调整，使各方案具有相同的经营期，然后进行比选
当可供比选的方案的效益相同或基本相同时	·费用现值比较法 ·费用年值比较法

　　注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则

【2017年真题】效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（　）。 　　A.净现值法 　　B.费用现值比较法 　　C.等额年值法 　　D.费用年值比较法 　　E.差额投资内部收益率法
	『正确答案』BD 『答案解析』本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。参见教材P210。