东站七雄保C位!论三线楼市网红板块的自我修养

不对!东站板块才是伍家岗的C位。这里有东站七雄!

前些天发了一篇城东C位之路的文章,居然引发了诸葛说房聊天群内大佬的激烈纷争。公说公有理婆说婆有理,一时争的是不可开交,大有约架之势。所以我决定提前写《北漂IT男返乡2年的三线楼市观察》之宜昌伍家岗下篇——东站七雄保C位。

东站七雄保C位!

东站板块是最近宜昌近几年快速爆红的网红板块,关注的人也非常多,今天诸葛磊就来为大家一探究竟。

先说伍家岗的中心到底在哪里,有人说在城东、有的说在伍家岗万达,有说在东站,有说在五一广场,版本很多。诸葛磊个人的观点是,伍家岗中心在五一广场,先不论这块的商业。在三线城市看一个版块是不是中心,你得看旁边有没有大佬集中办公。很显然,五一广场旁那里是伍家岗决策层所在地,所以五一广场才是伍家岗的中心。

次中心的商业:绯闻太多,石锤太少

整个伍家岗五一广场周边在这几年都在密集建设之中,所以有很多利好都还没有兑现。这是一个绯闻太多,石锤太少的网红板块。而靠近大西陵商圈的伍家岗城东板块、伍家岗万达板块,明显在配套上要比目前的五一广场要强不少。毕竟这两兄弟都紧靠西陵老大哥,享受大西陵商圈5公里的配套辐射恩惠,不起来都难。而五一广场,则需要自力更生,这是现实。

可能是不甘心仅仅在西陵商圈的外围做一个配角,伍家岗也需要打造自己的商业中心,所以五一广场担当起了这个重任。其实从今年开始,伍家岗、夷陵区和点军区都在开始着手打造各自组团的商业中心。目前宜昌这三大次中心组团的商业水平基本属于半斤八两。

夷陵区之前传出了要建设夷陵中心、夷陵CBD的计划,据传有万科和中建参与了方案提交,不过由于棚改政策变化,估计夷陵老城建中心的愿望得搁置一下,夷陵万达则先行一步,其商业体预计8月中旬官宣石锤落地。点军区近期,市里大佬在考察奥体中心的时候,提及了富力综合体、苏宁广场的消息。伍家岗东站板块之前东站那里的娃哈哈广场,现已改为万豪中心,碧桂园凤凰城的D地块商业规划图已出炉,五一广场周边据传也会有苏宁广场进驻,但是最近貌似没下文了。

碧桂园·凤凰城D地块鸟瞰图

你看,夷陵、点军和伍家岗,这3大板块都在开始发力建设自己核心板块的商业中心。毕竟老是仰仗西陵老大哥的商业辐射也不是个出路。虽说这3大组团这几年陆陆续续都传出了不少商业体项目的绯闻消息,不过真正的落地石锤实在是太少。可能夷陵万达的率先石锤落地,会掀起一波宜昌次中心组团商业综合体的建设高潮。诸葛磊预计未来5年,宜昌有望达成多中心商业组团的基础格局。

看看目前的武汉,就是一个多中心商业组团的格局,地铁的加持让武汉变成了一个没有中心的城市。细数一下武汉的顶级商圈:江岸区武汉天地商圈,江汉区江汉路步行街、武广商圈,硚口区凯德广场、宜家,武昌区楚河汉界,洪山区银泰创意城、群光广场,关谷新世界K11,光谷东大悦城(待建),汉阳远洋归元寺综合体(待建),经开区永旺梦乐城等等。

太多了,数不过来,说实话,一二线城市的商业综合体在市区里面遍地都是,一点都不稀缺。但是对于三线城市而言,商业综合体是真的稀缺,宜昌这么多年来以夷陵广场为商业中心的格局至今没有被打破过。

鄂西商业霸主 - 宜昌国贸(摄影人王松)

记得小时候父母一说要去宜昌玩,基本只有一个目的地:国贸。因为去宜昌,不逛国贸,那是一种遗憾,就像没来宜昌一样。当年那一块叫铁路坝商圈,现如今因为多了CBD,所以诸葛磊以夷陵广场商圈来统称这一块的商业。这么多年过去了,国贸依然占据着宜昌商业兵器谱排行榜的霸主地位。

诸葛磊之前在夷陵篇提及过,小溪塔的娃娃都知道吵着嚷着要去最近的水悦城玩,你就大概能知道商业综合体对于三线城市居民而言是多么的稀缺,这是人民群众日益增长的物质文化需求和落后的高端商业配套之间的矛盾。在宜昌本地群里聊天但凡涉及商业综合体、优质教育相关的讨论,那基本就是上千条激烈大讨论。关于宜昌商业这一块,诸葛磊后续会择机再单写一篇,敬请期待。

东站板块引爆者:大哥中建

火车跑的快全靠车头带,如果要评选一位东站板块带头大哥,此人非中建莫属,其性格特点颇具刘玄德之风范。这位大哥绝非等闲之辈,称之为基建狂魔毫不为过,而且专啃硬骨头。宜昌的西陵二路快速路、点军大道和伍家岗长江大桥,这些重量级基建工程都由中建来快速落地执行。凭借着基建狂魔的强健体质,中建大哥拿下了东站滨江板块的优质地块。

中建宜昌之星因此崛地而起,当年中建对这个项目投入了大量的人力物力用于营销宣传,一期的产品卖的比较平价,首期开盘6600均价,凭借江景加持的中建首期开盘就取得了不俗的成绩。不仅有江景,买中建的人还看中一个keypoint:地标。不过这地标的建造速度实在是不敢恭维,今年据说好像在打地基。中建商业街开街后,我实地去看过一次,商铺开业量不多,中介门店倒是挺多的,地标之处仅停留了工程机械,没动静。

宜昌中建之星

中建地标之于东站板块,如同北大资源商业之于东山板块一样重要。这两个板块的买房者心里都会时不时打鼓:还搞不搞?能不能快点搞?别磨洋工了行不行?

据粉丝说中建地标为避免对机场的干扰影响,原定300米可能要削减为200多米,相当于鸡冠头要改剔成小平头。整个体量也有所削减,没有之前原定的60栋1万户170万方建面那么多,恒大绿洲估计得继续保持宜昌首席超级大盘(51栋6000户86万方)的记录。

这些并不重要!因为对于某些人而言,他们更看重的是这里未来的升值潜力。中建彻底引爆东站板块楼市在于它2017年1月的大二期C区楼栋的首开。上镇楼神图!

宜昌中建之星C区开盘选房现场图 - 诸葛磊

中建2015年9月A区首开,起价5000,均价6600,价格区间5000-9000;再到2017年1月C区首开,均价8700。时隔一年半载,中建宜昌之星直线拉涨2000+,就靠这一下,大哥中建一战成名。如果说2016年下半年保利在东山揭竿而起点燃了宜昌楼市的第一把火,那么中建则在2017年初遥相呼应点燃了第二把。一时间各路英雄豪杰汇聚东站,侧面响应大哥号召。

诸葛磊研究了下A区和C区的差别,这个2000多的溢价应该是位置和产品的溢价。A区在位置上稍逊一筹,品质和物业在交房后网上出现过维权信息。有一个网友的对话截图我大致记得是这样的:面对A区业主质疑,置业顾问回怼了一句,如果觉得品质不够好,您完全可以考虑买C区滨江豪宅。

大佬盘也有维权,其实也很正常,不维权反倒不正常。毕竟买家众多,没维权过的盘反而说明买家较少或客户不够挑剔。

二弟忠义:恒大侧面呼应

东山有五虎,东站有七雄。七雄之首乃大哥中建,诸葛磊私以为东站第二雄非恒大莫属。恒大有钱,保利有势,碧桂园会造梦,中建会接活,这是诸葛磊对早期入驻宜昌的四大品牌开发商的特点总结。

恒大在东站片区有两个项目,一个是东站东的恒大山水城,一个是紧邻中建大哥的滨江豪宅恒大华府。

东站东有秋雨台公园、新博物馆等市政配套。当年秋雨台附近的楼盘大多会宣传一个概念:中央政务区。不过这已经好多年了,也不见动静,最近有好事者在网上提问咨询了下,上图。

关于中央政务区的官方答疑 - 诸葛磊

一看官方答疑,惊了!“我市各相关规划均未提出中央政务区的概念”,石锤落地,此争论可以休矣。退一万步讲,以上配套绝非刚需。优质教育、工作机会、优质医疗和高端商业这些才是一个片区实打实的刚需民生配套。

恒大在东站的作为体现的很忠义,有点像关羽的作风。恒大山水城的位置并不占优,东站已经够东边了,他居然还在东站东另起高楼,同时快速落地恒大嘉凯影城,很好的策应了大哥把价格拉到了8K多。做的更到位的是,恒大在2017年7月勇夺东站滨江地王,楼面价5635元/㎡,总价6.23亿元。至此,大哥中建与二弟恒大形成了一对最强CP屹立在伍家岗东站江边。

宜昌恒大华府和山水城区位图

恒大华府体量不大,14万方,仅8栋683户,但都是140平以上的大平层,报价1.5W。虽说去化的比较慢卖的举步维艰,2018年9月开盘的时间节点又碰上了宜昌楼市的拐点,只能时不时还搞一下博眼球的大促销,不过他的价格依然挺着在。大哥中建今年的日子也不好过,网挂的价格已经由均价1.4W改成了起价1.1W。均价和起价的差别在于,起价往往是钓鱼价,产品大多是一些歪瓜裂枣。

最让人没想到的是,中建宜昌之星把本地开发商的两个盘给带火了,一个是城中半岛,一个是山水华庭。这两个盘一期价格才5K多,卖的一直不温不火。二线江景盘城中半岛隔壁是杂乱的大市场,附近有一条道路被大车压得全是炮弹坑,每次路过仿佛置身伊拉克;山水华庭的老板是浙江人,之前还通过媒体吐槽过建设这个楼盘的种种苦恼,几乎都快绝望。

事实证明,这些都不重要!旁边有几位大哥才是关键,在牛市里只要价格卖的比大哥的产品稍微低一点,小弟就有肉吃。

三弟勇猛:碧桂园站岗长坂坡

东站第三雄,碧桂园。其性格特点,好比张飞一样声若洪雷,势如奔马,勇猛过人。

东站片区,碧桂园搞了两个项目,一个是碧桂园公园壹号,一个是碧桂园凤凰城,前者有宜昌城投参股,后者有湖北长投参股,参股比例均为五五开。

没记错的话,公园壹号应该是碧桂园由江南挥师江北的第一个盘,右侧临近秋雨台公园、新博物馆等市政配套,位置还行。

碧桂园公园壹号周边两个本地盘,诸葛磊简单提一下。一个是兴润秋雨台,一个是华鹏梧桐邑。前者是本地大佬企业兴发的盘,一如既往没人让失望,因质量问题被维权曝光(传送门:http://lm.yichang.gov.cn/index.php?m=case&c=show&id=84027&t=1)。后一个盘说一个我朋友的选择,他之前工作在北京、上海。朋友的亲戚免费给他转让了这个盘的指标,单价大概3500,他没要,觉得太偏了,转身去买了恒大帝景的一楼6K毛坯,因为那里更靠近市中心。

再说碧桂园东站第二盘,凤凰城,这个盘股东之一湖北长投有招商局地产参股,所以这个盘也有招商地产的一份力量。碧桂园的勇猛过人之处,就在此盘得到了有力彰显。这块地也是大东站片区的地王,楼面价6211,总价28亿。凤凰城2018年7月开盘价1.5W(带装修),开盘时间正好处于宜昌这波牛市行情的结尾。

宜昌碧桂园凤凰城售楼部

2018年8月住建部约谈宜昌,点名房价过高,宜昌本地则迅速展开了百日行动整顿楼市。至此,宜昌楼市行情急转直下。2018年11月东站万豪中心首开,均价8600起价更低,此价一开顿时引发东站同行大佬龙颜大怒,来了个砸场子的。这位万豪大兄弟,是不是该好好学习一下开发商同行的自我修养。需要提醒的是,此万豪非彼万豪。

燕人张翼德在此!

大难临头各自飞,行情一差,实力弱的开发商大多跑的比兔子都快。他们需要快速回笼资金,以维持现金流。因为房地产是一个资金密集型行业。

今年的碧桂园凤凰城也卖的比较艰难,这不是我说的,请看下头条号创业者张胖的视频,他在那边做餐饮生意,有一期视频提及了这个盘的销售近况。刚开始网挂价格依然是1.5W均价,最近价格调整为起价11800,妈耶!这是不是说明三弟碧桂园打算断臂求生啦?非也,你可以去实地去问问碧桂园凤凰城、中建C区、恒大华府,好位置的优质产品一般是不会大幅自降身价的。起价的产品大多是歪瓜裂枣。

地王的命运大多殊途同归,慢慢卖。

速战速决两战神:融创+阳光城

东站板块,大哥中建好比仁德之士刘玄德,振臂一挥,可笼络各路英雄豪杰;二弟恒大好比关云长,此乃忠义之士,为大哥鞍前马后,一路追随到底;三弟碧桂园好比张翼德,此乃鲁莽之士,力大如牛勇猛过人,不计成本勇拿地王。

这么看,是不是有点像东站开发商大佬的桃园三结义。东站大佬有七雄,前面这三位算入局最早的,接下来的四位入局比较迟还有尚未入局的。下面且听诸葛磊简单为您分解一下。

东站大佬第四雄,融创。其性格特点堪比马超,生性威猛,敦厚忠义。其拿地速度飞快卖的也飞快,在宜昌已经拿了3块地,崇尚高周转。从位置来看融创融公馆,你第一眼大概率是看不上的。东站北,东南方向是物流园,东北方向是产业园,西北方向待开发,南边4S店。

宜昌融创融公馆

融公馆2018年5月开盘,均价8600(带装修),产品力不错。交付装修怎么样,诸葛磊(zhugeleivip)不敢乱说,但我估计融公馆的整体品质应该会在那一片鹤立鸡群般的存在。碾压周边的安置还建房以及宜城春晓的品质应该是没啥悬念。这个盘一大半是被宜昌下面县市的人所购买。

今年行情明显差了很多,融创的盘都在上分销。一看中介发的现场图乌泱泱一片白衣人,你可别误以为是购房者,那是中介。中介多半是看人下菜碟的,哪家给的佣金高他就越卖力。很显然,融创开的价不低。大家也不要歧视中介,这个行业其实挺辛苦但是做的好的中介,在这轮大牛市里面实现鸟枪换大炮、小电动换大跑车的故事层出不穷。换个思路,事成之后佣金分成怎么样?此乃通过中介买新房的共赢思维。

东站大佬第五雄,阳光城中梁联合体。其性格特点有点像姜维,北伐过程中他曾被怀疑过有异心。阳光城中梁国悦府是东站北地王,4200的楼面价,其中阳光城也是玩高周转的拼命三郎。前不久阳光城又拿了东山地王,要打造文澜府,东站国悦府还没玩热乎,就打算去当东山第五虎。这个盘今年开卖就赶上了行情不好的时候,均价9K,主打改善。因为地拿的比较贵,融创那边地便宜,所以这个盘有点尬,卖的比较遮遮掩掩。价卖高了也不是,价卖低了也不是。

宜昌阳光城中梁国悦府

成也东站,败也东站,国悦府离东站仅600米,可谓近在咫尺。但是住火车站旁边真的宜居吗?武汉汉口火车站旁有个神盘叫“万科铁路传奇”,它也是主打改善,刚开始一直都卖的不是很好,一直到这一波大牛市才慢慢起来。万科的品质和物业应该是一级棒的,可惜了,建在火车站旁边。

举个栗子:当年汉口站附近的万科铁路传奇一期均价13500,2019年清盘价22500;光谷关山大道的保利时代一期均价11000元,2019年清盘价24200,成功实现了反超。

未来可能:华润单骑救主

东站大佬第六雄,招商地产。其性格特点堪比黄忠,老当益壮一个词就可以形容他。

仔细看了下宜昌招商依云水岸的项目位置,妈耶!对角线到夷陵广场距离10公里,走快速路大约15公里,地段绝对不是这个盘的卖点。我简单分析一下:1、依云水岸未来应该是针对生物产业园和夷陵中学以及土门本地这3大客户群;2、产品户型设计不错,还耗费巨资打造了景观公园,其品质在那一块应该是鹤立鸡群;3、这个盘也有比较尬的地方,虽说是在高新区生物产业园,但是地其实是夷陵区的地,同时又和伍家岗接壤,附近还有土门机场要限高,所以这就比较尴尬了。

宜昌招商依云水岸

与这个招商依云水岸距离相似的还有一个盘叫:中铁龙盘湖,他可算得上是一个千年神盘,历尽劫波兄弟在,此盘依然还在卖。它有三个价值点:1、龙盘湖国际学校;2、龙盘湖自然景观和高净值圈层;3、沿江大道+滨江公园延伸,比较尬的是它已经靠近猇亭了,位处东站东的尽头,不能再东了。

很明显资历虽老的招商地产,无法形成对东站核心板块的强有力支撑,它适合在外围做衬托。

诸葛磊认为接下来能对东站板块构成强大支撑作用的大佬非华润华发联合体莫属,此乃东站大佬第七雄,其性格特点堪比赵云,单骑救主的重任就靠他了。

股权结构:交投+华发+华润 = 交投嘉华

前不久湖北交投拿下东站东南方位的2大地块,一块楼面价3552元/㎡,一块2135元/㎡,准备打造宜昌城市旅游旅游客厅。从拿地主体的股权结构上看有华润和华发参与。诸葛磊个人预测,这个地块适合落地华润旗下区域商业中心定位的万象汇/五彩城产品。

华润的产品实力和物业水平还是值得期待的,其品质可能会成为东站板块的执牛耳者。

回望大哥,中建今年似乎都已经没有了什么大动静,毕竟在宜昌各大新区,价格卖到上万,没有点硬核配套给与价值支撑,是很难畅销的。二手成交情况也侧面印证了这一点。五一广场商圈实力在宜昌排不进前三甲,福久源国贸没做起来这是不争的事实;早上开车去走一下沿江大道,你会发觉有很明显的潮汐现象,大量的车流都涌向了市中心方向,这说明宜昌的工作机会依然大量集中在市中心;三峡大学附属仁和医院于2018年4月晋级三级甲等医院,相比中心医院和一医院,仁和医院显的有点年轻且资历尚浅。

中建、恒大和碧桂园这三兄弟目前都已陷入苦战之中,大涨不可能大降更不可能,只能打持久战。诸葛磊私以为,接下来能挑起东站板块大梁者非华润华发联合体莫属,期待赵云演绎一场单骑救主的好戏。

最后,诸葛磊罗列几个事实观点以作本文的结尾。

1、哪些人在买东站的房子?以诸葛磊身边的朋友为例,有好几个来自宜都、枝江的亲戚朋友买在这块,因为距离最近。他们都没有实际过来常驻,只是先占个坑。有个亲戚在苏州定居,他买了中建A区,在外地事业干的很不错,这套房子应该是逢年过节回来住一下,像我亲戚这种外漂候鸟型购房者应该很多。再还有宜昌金融街的一位Banker开盘买了中建C区,也买了同期的保利时代,她很显然是投资,因为她的圈层人脉在市中心金融街。还有一些家庭,因为子女在外地求学或定居,所以父母就顺便移居东站,坐火车就近方便。

2、三线城市高铁盘火爆是好是坏?先说一个观点,一二线城市的高铁站是人口流量的入口,而三线城市的高铁站则是人口流量的出口。意即,三线城市大多是人口输出型的城市,高铁站越发达越容易被周边的一二线城市吸血人口。大多数三线城市的人口是硬伤,宜昌仅有微弱的人口净流入,大多数情况是大宜昌范围内的人口内部向上流动。

3、东富西贵,买上不买下。东富西贵其实是北京的城市格局,没想到放在宜昌,似乎也适用。宜昌东边由于东站、港口、飞机场的交通便捷优势,所以商贸大佬云集;而在西边市中心地带,多为权贵盘踞。西陵遗老曾给晚辈叮嘱:宜昌买房,买上不买下。有一次我也偷偷问了一位老土著西陵遗少如何看待中建那个位置,他也回了一句很相似的话:那个位置太下了!再一个,诸葛磊还发现一个现象,这波大牛市行情里,下面县市区的人在往宜昌的几个新区买房,新区的原住民在悄悄往市中心以及近郊转移,老房子自然甩给了接盘侠。

4、禀赋效应。它指当个人一旦拥有某项物品,那么他对该物品价值的评价要比未拥有之前大大增加。所以当你发现某人在为一个版块极力辩护的时候,你多半可以推测他在此有房。所以他再对这个版块的评价可能就不再那么客观了,姑妄言之姑妄听之。买房最好是根据自己的实际需求而定,自己会分析判断才是关键,不要盲目相信带路党。

5、追求完美是一个人不幸的开始。买房这件事上同样适用。有人嫌弃东站板块十公里开外,太远了;有人嫌弃城东板块无产业、无大牌开发商和商业兑现太慢;有人嫌弃郭家湾板块饼子太大;有人嫌弃唐家湾板块安置房太多;有人嫌弃江南板块人口和产业太少;有人嫌弃市中心板块价格太贵等等。最后发觉每个板块都看不上,每个楼盘都有硬伤,所以太追求完美的人是不太适合买房这件事的。现实是买房对于大部分人而言是不太可能一次性完美搞定的。先上车再换乘,才是正确姿势。过于追求完美的这类大兄弟最后的结局多半是当韭菜,所以诸葛磊一般推荐他们看一本书叫:韭菜的自我修养。

韭菜的自我修养

好了,本文到此为止。下一篇大文,讲三线城市轨道交通,且听诸葛磊下回分解。再下一篇预计开写西陵篇,敬请期待。这几天我需要好好休息一下。

 

近期诸葛磊所写的大文如下:

 

城东C位之路!探秘三线楼市板块崛起3大核心基因(宜昌城东篇)

 

东山五虎共生长!论宜昌版光谷的楼市进化(宜昌东山篇)

 

蝶变!三线城市高新产业与人口的深度观察(上篇)

 

蝶变!三线城市高新产业与人口的深度观察(下篇)

 

北漂IT男返乡2年的三线楼市观察(宜昌夷陵篇)

 

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posted @ 2019-08-09 16:19  谦信君  阅读(...)  评论(... 编辑 收藏