粉碎“一步到位”住房消费观念 梯级购房 分步圆梦

首先是住房的质量将会不断改善，今天看起来颇为“顶级”的楼盘，若干年后可能会被更新的居住形态所替代。专家认为，在中国房地产市场日渐成熟的情况下，住宅供应能力不断增强，那种“选个好房子，一步到位”的住房消费观念亟需改变。人们在楼市中苦苦找寻适合自己的房子，但不管是100平方米，还是200平方米，都只是面积的叠加，公寓式的生活方式并没有改变。一旦有新的居住需求时，就会发现过去为了实现“一步到位”而花去的巨额资金，把自己“套牢”了。

    其次是加重了家庭的经济负担，每个人收入的不同决定他的购房能力也是不一样的，或者说他的购房能力被限制在一定的范围之内。如果为了“一步到位”而超出了这个能力范围，自己的家庭财务就会背上沉重的包袱从而影响生活质量。

    另外，当今世界千变万化，未来的可变因素非常多，尤其对很多年轻人来说，“一步到位”反而可能束缚他们的手脚，给其未来事业的发展带来不便。现代社会人才流动加速，方便了人们异地就业，因此，按揭贷款二三十年买到的房子，无形中成了禁锢人们自由流动的“城堡”。而且就是在同一座城市，你未来的工作地点也会发生变化，现在看上去便利的交通在将来就有可能失去优势。

梯级购房圆你住房梦    有人可能会说徐斌运气不好，正好在房价高位时进入市，这自然加重了购房的负担。但反过来说，他完全可以买下那套二手房先住起来，从而避开这一轮房价的疯狂，但错误的理念却导致了他的一时冲动。说到底，买房应该是一段段循渐进的多步曲，而绝不是一步到位的一曲而终。

    梯级购房，这看似平常的四个字，在今天读来却让人颇感意味深长。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家老的购房理念。我们可以这样理解它的含义：一个年轻人大学毕业踏入社会，这时他首先用租房的形式解决居住问题。经过一段时间，工作踏上正轨，手中也有了一些积蓄，这时候可以考虑买套五六十平方米的二手房先安个家，这样结婚用房的问题也就刃而解。再过几年孩子长大了而你的收入也可能有了较大幅度的提高，这时你就可以卖掉旧房子，根据自己的能力买入一套居住舒适度相对较高的住宅，面积大一些、房型好一点，这时你可以说拥有了一个像模像的“家”了。若干年后，也许你已经成了一位“金领”级的人物，这时你就有资格和能力考虑一下你个性化的居住需求了，这可能会是一套高档的复式住宅甚至是一座别墅，从而最终实现自己的居住梦想。从这一点来说，徐斌目前还只处在第二个阶段，过早的跨越使他背上了沉重的包袱。

    从国外的情况来看也是如此，美国人平均一生换7次房，很多美国人在30岁、40岁、60岁时会按不同的收入情况和需求特点购置不同的住房，从普通公寓到连体别墅，再到更高档的单体别墅。在国外成熟的房地产市场，许多人都会经并演绎这样一个“梯级消费”过程。有的人一生可能永远租房而不去买房； 有的人多次置业、异地置业，不断调整自己的居住环境。根据各自的实际情况，人们“对号入座”，决策着自己的置业计划，市场很自然地形成了“梯级消费”特色。

调控将使楼市回归

    徐斌的购房缘一时的冲动，但其与这两年上海房价的快速上涨也是有一定关联的。房地产市场的大起大落显然对梯级购房具有破坏作用，一个平衡、稳定的市场将更有助于这个购房链条的形成。而现在有种种迹象表明，一系列调控措施最终使市场趋向平稳，梯级购房将成为未来市场中的主流。

    房地产市场的潮涨潮落是由供应和需求这两方面来决定的，而从需求的层面来看，主要包括有投资性的需求、主动改善性的需求以及被动性的需求等等。其中，主动改善性需求主要就是由梯级购房来付诸实施的，这最终形成了房地产市场的良性循环体系。我们可以发现，如果一个市场是以梯级购房占主导地位并且一环扣一环运转有效的话，那么这个市场将会是平稳而健康的，反就会发生局部的过热或过冷。从2000年开始愈演愈烈的这波楼市行情，无疑与被动性需求--动拆迁的拉动不无关联，后越来越多投资性需求的加入使市场颁得火爆异常，在这种况下原来层次分明的梯级购房就发生了提前和错位，甚至也变成了一种投资性的购房需求，由此而发生的楼市过热也就难免了。近期有报道称，据中国社科院的一项统计调查示，北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率高于欧美国家。这也从一个侧面反映出房产消费中的“提前透支”，这同时也给银行带来了较大的风险。所以此轮调控从本质上看，就要大力减少市场中的投资性需求和被动性需求，并使被扭曲的梯级购房回到正常的轨道上来，从而恢复市场的理性。

    所以，一个以居住为主的市场应该是梯级购房占主导地位的，上海楼市格局的这种变化是广大投资者必须留意的，而相政策也将促使这一局面的形成。

 

树立分步走的理念

    徐斌无论何都是个聪明人，对于自己的事业和人生都有着不错的计，但他却忘了制订自己的购房规划。这个规划并不是要你天天想着要买如何如何的房子，而是在购房中树立起一个“分步“的理念，这样就可以使你在人生的旅途中轻松前进。每个人在不同阶段的收入、心理状态、需求都是不一样的，超出自己能力范围在购房时盲目追求一步到位，实是对己消费能力的一种提前透支，不仅会加重你的经济负担，而且还会让你丧失生活的其他乐趣和追。购房当然是人生的一件大事，但它不会成为你生活的全部。比如一般月还款额不应超过月收入的40%，这样就可以较为自由地安排各项日常生活开销，甚至还能做一些适当的投资，说不定会有意外的收获呢。根据自己的能力办事，不为了拥有一套“豪华”产房而成为房子的奴隶，这就是梯级购房告诉你的要义。而对于购房的人生规划，有点我们还是必须认识的。

    一是各阶段的需求目标明显不同。一般而言，居住消费的第一步是租赁（租屋），第二步是根据居住需要以住房面积为标准购买（第一次置业，大多为小面积二手房），第三步是根据生活需求以生活质量为标准换房（第二次置业，可以是环境较好的新盘），第四步是根据精神需求以体现身份为标准再换房（第三次置业，多样化的住宅在此体现）。

    二是各阶段的年龄大致会有一个层次。比如25岁以前基本上以租房为主，25～30岁完成第一次置业，30～35岁完成第二次置业，35～40岁再完成第三次置业。

    三是每个人由于各自的情况不同，其完成置的时间和所能达到的置业梯级都是不一样的。有些人能够三次置业，而有些人可能只能停留在二次置业这一阶段，关键是要看你的经济承受能力，决不能勉强，不然就是有违梯级购房初衷的。

    四是三次置业之后还可能会出现四次置业、五次置业等，这当然是投资性购房需求了，这反过来又会给处在第一阶段的人提供可租赁的房源，从而形成了整个市场住宅消费的良性循环。